マンション投資は儲かる？儲けの仕組みと売却時期の考え方

マンション投資は儲かるのでしょうか？マンション投資をこれから始めようと考えている方向けにマンション投資の儲けの仕組みについて不動産会社スマートアンドカンパニーが解説します。

記事では以下の内容がわかります。

マンション投資は儲かる？

マンション投資は実際に儲かるのでしょうか？投資に成功している人のSNSはきらびやかな生活を送っているように見受けられるため、大きな収益が見込めると思っている方も多いかもしれません。
しかしマンション投資では短期間で大きく儲けを出している投資家はごく一部です。株やFXのようにうまくいけば短期で投資額を倍にできるといった大きな儲けが出る投資法もありますが、マンション投資はすぐに大きな儲けを見込める投資法ではありません。

マンション投資は短期間のうちに大きな儲けを出すことは難しいのですが、物件選びさえ間違えなければ毎月安定した家賃収入を得る事が出来ます。長い期間を掛けて継続的にある程度の利益をあげられるのが不動産投資だと言えます。
例えば株が下落してしまっても自分で株価を改善したりは出来ませんが、マンション投資の場合は所有物件の価値が落ちないようにメンテナンスやリフォームなどで維持、改善したり、集客の広告を出したりすることが出来ます。知識や行動力ももちろん必要ですが、全く人気が無く空室の目立つ物件を格安で購入して、価値を新たに創造して満室経営に変える事も出来ない事ではありません。

ではマンション投資で得られる収益の例をみてみましょう。

マンション投資で利益を出す仕組み

マンション投資で1室購入するパターンと1棟まるごと購入するパターンでは、どの程度儲かるのかだいたいのイメージがついたと思います。先にご紹介したのは家賃収入で儲ける方法でしたが、マンション投資では利益を出す方法が他にももう一つあります。
ここではマンション投資で収益を得る2つの方法について見ていきたいと思います。

マンション投資での2通りの儲け方

マンション売却で利益を出す

マンション投資の儲け方として、マンションを売却することで利益を出す方法があります。マンションを購入したときの金額よりも高く売却して利益を出します。売却した儲けはキャピタルゲインと呼ばれています。

うまくいけば、一度に高額の収益を得ることができますが、不動産市場は変動が激しいため、もちろんうまく行かないこともあります。
キャピタルゲインを狙うには、経済の流れを見ながら、今後発展しそうな地域のマンションを安く手に入れておくことが大切です。ただし、不動産を見る目や経験値が必要となりますので、初めてマンション投資を始めるという場合は売却益のみを狙った投資は難しいでしょう。

人気がなく価値の低い物件を格安で購入した後で満室にしてから売却したり、リフォームなどで価値を高めて売却するという手法もありますが、資金力やある程度の経験が必要となります。

マンションの家賃で利益を出す

金融資産を一定期間運用したときに得ることができる収益はインカムゲインと呼ばれています。

マンションの家賃相場は景気に大きく左右されるようなことはほとんどありません。収支計画を立てやすく長い期間利益を得ることができるため、インカムゲインを得る目的でマンション投資をする人が多い傾向にあります。ただし、空室が続いてしまうと利益を出すことが難しいため、長期的に賃貸需要の多い場所を選んで適切な間取りのマンションに投資する必要があります。

マンション投資で儲かっているケースとは

マンション投資で儲かっている状態とはどのようなケースを指すのでしょうか。
主に以下のような２つの状況であれば儲かっていると言えるでしょう。

キャッシュフローが黒字

キャッシュフローに注目して見てみましょう。不動産投資でのキャッシュフローとは、家賃収入から経費やローンの返済を引いた残りのお金を指します。儲かるマンション投資というのは、キャッシュフローがプラスになっている状態です。その額が大きくなればなるほど儲かっているといえるでしょう。
逆にキャッシュフローが赤字の状態が続くと返済が苦しくなり最悪の場合は不動産投資から撤退せざるを得ない状況にもなります。

キャッシュフローを増やすには、家賃収入が増えるか、経費を削減するか、ローンを減らすかです。まず、家賃収入のアップや経費の削減はなかなか難しいでしょう。不動産は年数が経てば経つほど家賃が下がり、修繕費がかかるものです。次にローンを減らすには、金利が下がるか、ローンを繰上げ返済する、もしくは完済する必要があります。金利は現在最低金利を維持していますのでこれ以上さがることはないでしょう。あとはローンの完済です。ローンの支払いが終わればローン返済額分キャッシュフローは増えます。手元に収益を残すことができるので、修繕費として残しておいたりリスクに備えたりできるようになるのです。

売却価格とキャッシュフローの合計が投資額を上回る

売却価格とキャッシュフロー累積の合計について見てみましょう。

マンションを売却して利益が出なかったとしても、キャッシュフローとトータルで見た場合を考えてみます。具体的には売却した時点の簿価よりも今までのキャッシュフローの累積額と売却価格の合計が多ければ、儲かったといえるでしょう。

ただし、キャッシュフローがプラスの状態で長期間保有すればそれだけ儲かるかというと、不動産は経過年数が経つほど物件の価値が下がってくるため、その分売却価格は低くなってしまいます。ですから不動産を売却してトータルで儲けを出すためには、常に売却のタイミングを気にしておく必要があるでしょう。

今回の記事では税金については詳しく触れていません。投資用マンション売却時の税金については以下の記事もあわせて参照ください。

マンション投資で儲けたい人に必要なもの

マンション投資で儲けを出したい人、成功したい人に必要なものとは何でしょうか。成功している人、投資を継続している人に多く共通している特徴について見ていきましょう。

自己資金

不動産投資をすべて自己資金で借入れなしでする人もいます。逆に資金力がある投資家でも全て借入で投資をする場合もあります。
初めて不動産投資をする場合は特に自己資金を多めに準備しておく方が良いでしょう。借入金が多すぎると空室が発生した場合にキャッシュフローのマイナス状態が続き、儲けどころか、損をしたまま物件を手放し不動産投資から撤退する事にもなりかねません。ただしバランスは必要です。全てを自己資金で賄おうとすると資金が貯まるまでの時間が掛かりすぎてしまうからです。

マンション投資＝事業　としての期的視野

マンション投資で儲けを出している投資家は、多くは事業として長期的な計画を立てています。儲けを出すためには、ただ不動産を売買するというだけではなく、入居者をどう募集するか、資産価値を維持する（低下させない）ためにはどうしたらいいか、次の物件をどう展開するかなど事業経営的な視野が必要でしょう。

人任せにしないで自分で行動する力

不動産投資では、入居者の対応を管理会社に全て任せてしまう事も可能です。副業で投資をしている場合は時間や手間がかかりますので管理会社に管理を依頼する場合も多いでしょう。ただし管理会社に委託する場合も丸投げしてそのままにするのではなく、オーナーとして把握すべき点は押さえておくべきです。例えば、入居者募集の広告方法やきちんと契約通りの清掃やメンテナンスが行われているかを確認する行動力も大切です。

不動産投資についての情報収集力と行動力

不動産投資にも様々なやり方があり、その人の立場や資金力、属性なども様々です。不動産投資に成功する人は、自分と近い人の投資法をただ真似するのではなく、自分なりの投資戦略を立てているケースが多く見られます。重要なのは一つのやり方に固執するのではなく、様々な情報を基にして比較検討することでしょう。また、良い物件を購入するためにはやはり多くの物件を見る事も大切ですので、うまくいかなくても諦めずに行動し続ける努力も必要となります。

投資マンションを売却する時期の判断材料

儲けるためにはキャッシュフローだけではなく、売却時期の判断も大切だと先に説明しました。売却するかしないかの判断は投資家それぞれの価値観であり、一概にこうしなければいけないというものではありませんが、どのような判断材料があるのかを見てみましょう。

不動産市況の判断

不動産価格は、株価のように急激に上がったり下がったりという事はありませんが、売却すれば何千万から億単位の多額の金額が動きます。市況の良し悪しで軽く数百万ほどの差が出てしまう可能性もあります。景気の動向と不動産の価格は連動していますので、常にアンテナを張っておくべきでしょう。一般的に金利が低くなれば不動産の価格は上昇する傾向があります。

所有期間が5年超

不動産を売却して利益が出れば、儲けた分に税金が掛かります。所有期間が5年を超えた場合は譲渡所得税としてかかる所得税と住民税の税率が5年に満たないで売却した場合よりも低くなります。

減価償却期間

建物の減価償却期間は新築か中古か、物件の構造がRCか木造かなどで異なりますが、期間が終わるまでは帳簿上の建物の価値が下がっていく分を経費として計上できます。実際の出費ではない金額を経費として計上できるため、税金がその分抑えられます。ただし、減価償却期間が終わってしまうと、翌年からの税金額が跳ね上がる可能性があります。資金的に余裕があれば建物のメンテナンスを行うことで資産価値を維持しつつ税金も抑える事も可能ですが、資金的に余裕がない場合や修繕に前向きでなければ売却を検討しても良いでしょう。

新たな投資先を考えていて資金が必要

築年数が経った物件でも、住みやすくリフォームしたり、設備を新しくしたりといったメンテナンスをしつつ運営する方法もありますが、設備に資金を投入するよりは売却して自己資金を手厚くして設備投資のほとんどかからない新しい物件へ投資をシフトする、という方法もあります。

不動産投資が儲かるか儲からないかは、購入から売却までの戦略を長期的な視野で立てられるかで決まってきます。

マンション投資の種類と特徴

マンション投資と言っても、一棟マンションか区分マンションか、中古にするのか新築にするのか判断に迷う場合もあるでしょう。それぞれの特徴を整理して自分の目的にあった投資先を選びましょう。

区分マンション投資（新築）

区分マンション投資（中古）

一棟マンション投資（新築）

一棟マンション投資（中古）

投資用マンションを購入する流れ

最後にマンション投資をはじめる際の物件購入の流れを簡単に説明しておきます。

投資するマンションを探す

マンション投資をはじめるためにまずやらなくてはいけないことは、自分の投資目的に合ったマンションを見つけることです。家賃収入で利益を得ることが目的のマンション投資は、そのときの日本の経済状況や不動産市場に左右されることは少なく比較的安定して利益を得ることができます。マンション投資で成功したいと考えている方は、不動産会社をネットなどで探してみて良さそうなところ何件かに話を聞きにいってみてください。
信頼できる不動産会社は、実際に不動産会社に直接足を運んでみたりして探すのがいいでしょう。ただいきなり1件だけに絞って決めるのではなく、複数の不動産会社を見に行くのがおすすめです。

不動産会社と値段の話をする

利益を出すことができそうな良いマンションを見つけることができたら、購入する前の値段の話に移ります。いくらで購入するのかなど詳しい話を聞いたり、購入に当たっての必要な資金の話であったり、ローンを組む場合はローンの返済計画などの話をします。また、その際に今後何年かの毎月のローンなどの出費と家賃収入を見ることができる収支計画表を見せてもらえるでしょう。
また、不動産会社の言い値のまま購入するのではなく、多少の値下げをしてもらえるのかも値引き交渉をして聞いてみることがおすすめです。他の不動産会社で見た物件より安くならないかなどの交渉の仕方の方が応じてもらいやすい傾向にあります。中古マンションの場合には、築年数の古いマンションのときはリフォームが必要になる場合が多いため、リフォーム代分値引きをしてもらえないかという交渉の仕方もあります。根拠のある値引き交渉の場合には、マンションを売却しようとしている売主の人にも応じてもらいやすい傾向にあります。

買い付け

マンションを実際に見て、不動産会社から聞いた金額などを含めてすべて納得したら不動産会社に購入することを伝えます。その際に、マンションを購入する価格や、最初に支払う手付金、支払い方、名前、契約日、証明書の有効期限を記載した買付け証明書を提出します。

銀行でローンを組む

一括現金で購入する以外は、銀行からお金を借りる必要があります。銀行に直接物件などの資料を持ち込んで融資を受けたいということを伝えます。審査を受けて審査が通れば数日後に融資を受けられることが決定します。融資が決定したら、金銭消費賃借契約を交わします。審査の基準は金融機関によって異なるため、自分は審査を受けられる対象かを確認しておくといいでしょう。さらに金利も銀行によって異なります。最終的に銀行へ支払っていく額が変わってくるため、なるべく低金利の銀行を選ぶことが大切です。銀行でローンを組む場合はすべて自分で行うケースだけではありません。不動産会社がいくつかの金融機関を紹介してくれる場合も多いため、その中で低金利の銀行を選ぶのもおすすめです。その際は融資の申し込みも書類を記入する程度で不動産会社の人が手続きをしてくれる場合も多くあります。ローンを組むのが始めてで不安が多い場合は、まず不動産会社の人に提携している銀行などを伺い、手続きもどこまでやってもらえるのか聞いてみるといいかもしれません。

契約を結ぶ

銀行でローンを組むことができたら、買付が成立します。
売買契約は、契約書の内容をきちんと確認してから結ぶことが大切です。わからない部分などがあった場合には不動産会社の人に確認して納得してから印鑑を押しましょう。

管理会社を決める

売買契約を交わしたあとは、自主管理でなければマンションの管理会社を決める必要があります。副業でマンション投資をしている場合には、自分でマンションの管理をすることが難しい場合がほとんどでしょう。管理会社選びも非常に大切なポイントです。不動産会社にそのまま紹介をしてもらうこともできますが、マンション投資を成功させるためには、自分で管理会社を選ぶことも大切です。
管理会社を選ぶ際は、必ず複数の会社から話を聞いて査定を取ってみることが非常に大切です。比較材料があれば、それぞれの会社の良い点や悪い点に気づくことができ、より良い会社を見極めることができます。インターネットを使用し、いくつかの会社に査定の依頼をするのも簡単ですが、最終的に話を聞きにいくのも数社にしておくのがいいでしょう。実際に管理会社の人に会うことにより、対応の善し悪しを見極めることができますし、自分との相性もあるかと思うため大切です。
また、管理会社の中には、管理費用の安さや、リフォームの際いいリフォーム会社を紹介できるということを売りにしている会社もあります。後々の利益を考えると管理費用の安さよりも入居者をより早く見つけ、常に満室の状態にしてもらうことの方が大切です。また、良いリフォーム会社も自分で見つけることは容易なことです。そのため、入居者をつけることに一番力をいれていて、その点をアピールポイントとしている会社を選ぶようにしましょう。

引き渡し

さまざまな契約が終わるといよいよ引き渡しになります。引き渡しでは、売主にマンションの購入代金を支払って、所有権を自分にしてもらいます。この作業が終わればマンションは自分のものになります。

まとめ

マンション投資では、キャッシュフローの累積と売却時の売却価格で儲けが出るかが決まってきます。物件を購入する段階から、マンション売却までの長期的な視野をもって検討しておく必要があるでしょう。