アパートの屋根で太陽光発電を考えているオーナー向けに、太陽光発電の費用やメリット・デメリットを不動産会社スマートアンドカンパニーが解説します。
今回の記事のポイントは以下の通り。
・太陽光発電が向かないアパートもある
・太陽光発電の設置方法は3種類
・設置費用は年々安くなっているが、売電価格も値下がりしている
設置に迷っているオーナーさんは読み進めてみてください。
Contents
アパート向け太陽光発電の特徴 家庭用との違い
アパート向け太陽光発電は、アパートの屋根にソーラーパネルを設置することにより、導入することができます。太陽のエネルギーを電気に変える非常にエコな発電です。
発電した電気は「固定価格買取制度」の認定を受ければ、一定期間中同じ価格で売る事ができます。
アパートの共用部分の電力として利用できるだけでなく、余った電力を売って収入も得ることができるため導入を検討しているアパートオーナーの方が多くいます。
一般の住宅よりも屋根の面積が広いアパートは太陽光発電でより多くの電力を発電することができます。
一般家庭の太陽光発電は平均積載量約3~4kWですが、アパートなどの集合住宅は屋根が広いため平均約8~15kWです。
太陽光発電の設置費用は以前と比較するとだいぶ安くなっていますが、アパートに設置するためには100万以上の金額が掛かります。
また定期的なメンテナンスも必要です。「設置してしまった後で失敗した」ということがないようにしないといけません。
アパート向け太陽光発電に適した物件は?注意が必要な物件
一般的に太陽光発電に向いているアパートは、真南に傾斜していて影になる部分がない屋根のアパートです。
もちろん真南向きでないアパートでも、若干効率は落ちますが設置が出来ないというわけではありません。ただし、太陽光発電の設置にはあまり向いていない条件のアパートもあります。
北向き一面の屋根の物件は不可
北向き一面のアパートの屋根には太陽光発電の設置はおすすめしません。
太陽光発電では、太陽から放出されたエネルギー量=「日射量」によって発電量が決まります。太陽光発電では、太陽の光が降り注ぐ晴天で最も多くの電力を発電します。太陽が出ていない夜間は全く発電しません。太陽が見えないくもりや雨の日でも発電はしますが晴れの日と比較すると発電効率は落ちてしまいます。
最も発電効率の良い真南の屋根に太陽光発電を設置した場合と比較すると、日の当たらない北側の屋根では晴れの日でも発電効率が悪くなってしまうのです。
真南の発電量を100%とした場合、北側はおよそ6割程度になってしまうと言われています。
電力を売ることを目的として太陽光発電を設置する場合は特に発電効率が大切です。北向きの屋根には設置しない方が良いでしょう。
また、北側の屋根に太陽光パネルを設置した場合に近隣の住民とトラブルになるケースがあります。北向きの屋根に設置したパネルの光は、南からの太陽光が低い角度で反射し、隣家のベランダや窓から見ると眩しく見える事が原因です。
すでに入居者がいるアパート
アパートの屋根に太陽光発電のパネルを設置ときは、屋根材にパネルを固定する必要があります。
このとき屋根の表面には特に問題が無かったとしても、屋根を支える部材が腐っていたり、破損していたりすると安全に設置することができません。
また、太陽光パネルを設置すると、設置していない側との温度差と湿度差により内部の部材が湿って腐りやすくなる場合があります。屋根裏の換気状態も設置の前に調べてもらった方がいいです。
ですから、太陽光パネルの設置工事の前には、屋根の内部の確認が必要となるのです。設計図があっても設計図と実際の施工が異なる場合もありますので、屋根裏に入って目検での調査は必須となります。
新築のアパートであれば、まだ入居者がいない状態なので確認は容易ですが、入居者がいる既存のアパートの場合は確認が困難になる場合があります。
空室があれば部屋の内部から屋根裏を点検することが出来ますが、満室であればどこかの部屋に入室許可をもらい屋根裏を点検させてもらわなければいけません。満室のアパートでは、居住者に許可を得るのが意外に大変な場合がある点に注意が必要です。
築年数が古い物件
太陽光パネルの一枚の重さはおよそ15kg程度になります。アパートの屋根一面に設置するとなると、支える屋根もそれなりの強度が必要です。
築年数が古いアパートでは、当然太陽光パネルを取り付ける事を想定した強度計算がされているわけではありません。
一度設置すると20年は稼働させるのが前提ですので、築古物件の場合は今後物件が20年以上保つのかどうかも設置前に検討するべきでしょう。また、設置するためにある程度の強度を補強する工事が必要となる場合があります。補強工事をしてまで設置して採算が合うのかどうか見極める必要があります。
海岸近くの物件
海岸からの距離が近いアパートに太陽光発電を設置する場合は、塩害にも注意が必要です。
海から吹く風に含まれる塩分が建物のコンクリートや鉄、電気設備などに影響を与える被害を塩害と言います。塩分は、太陽光発電の設備の劣化を早めます。電気設備や、パネル自体、パネルを固定している金属部分が塩の影響を受けます。
塩害の被害を多く受けやすい重塩害地域では、金属の腐食や劣化が激しいためそもそも太陽光発電の設置ができないなどの制限を受ける場合があります。
また、重塩害地域より内陸であっても地域によっては塩害地域に指定されているエリアもあります。塩害地域では太陽光発電の設置は可能ですが、塩害に強い設備を導入するなどの対策が必要です。また、付着した塩をそのままにする事で劣化が進みますので、水で洗い流すなどの定期的なメンテナンスも検討する必要があるでしょう。
太陽光発電の設備には故障などのトラブルに対してメーカーの保証が付いています。ただし各メーカによって、塩害による故障を保証する範囲については異なります。塩害を保証する機器であっても、設置場所が適切でなかった場合には保証を受けられない場合もあります。設置する前には必ず保証が出来るかどうかをメーカーや施工会社に現地を見てもらった上で確認してもらうのが良いでしょう。
【海岸からの距離による塩害地域の指定】
| 重塩害地域 | 塩害地域 |
北海道・東北日本海側※ | ~500m | 500m~7km |
沖縄・離島 | 500m~7km以上 | |
瀬戸内海 | 500m~1km | |
その他の地域 | 500m~2km |
※北海道:松前町から稚内市 東北:青森県東通村~山形県温海町
積雪が多い地域の物件
塩害と同様に、積雪が多い地域も検討が必要です。
積雪が太陽光発電に与える影響として、発電量の低下があります。年間降雪量が200cmを超えるような地域では、全国平均よりも発電量が低くなる傾向がみられます。先述のとおり太陽光発電は太陽の光を受けて電気を作り出す仕組みです。積雪の量が多い地域では、冬期にパネルに雪が積もることで発電量が大きく低下する可能性があります。
また、雪の加重による破損の被害も懸念されます。ソーラーパネル自体にもそれなりに重量がありますが、積雪による加重で建物自体にも負荷がかかります。屋根が歪んだり屋根を支える骨組みが折れたりといった影響が出る可能性があります。ソーラーパネル自体やパネルを支える架台が破損するなどといった事も考えられますので、注意が必要です。
アパートに設置できる太陽光発電設備の種類
太陽光発電設備の種類
アパートに太陽光発電を導入して電力会社に発電した電力を買取ってもらう場合、配線の方式は「余剰配線」「全量配線」の2種類あります。
さらに余剰配線については各戸連携と、供用連携の2種類に分かれます。
余剰配線は、発電した電力を自家使用し、余った分を買取ってもらう方式です。
それぞれの特徴、メリットデメリットを以下の表にまとめました。
アパートに設置できる太陽光発電システムのメリット・デメリットについてみてみましょう。
配線方式 | 余剰配線 | 全量配線 | ||
各戸連携 | 供用連携 | |||
設備規模 | 10kW未満 | ○(選択可) | ○ | ×(選択不可) |
10kW以上 | ○ | ○ | ○ | |
メリット | 入居者も太陽光発電の恩恵を受けられる 他物件との差別化ができる | 供用の電力が賄える | 売電期間が長い 余剰電力の売電も選択出来る | |
デメリット | 売電の利益が少ない 各戸に設備の設置が必要 工事単価が高い | 入居者にメリットがない | 入居者にメリットがない |
それぞれの設備の設置方法
各戸連携
各戸連携というのは、ソーラーパネルを各部屋に接続して各部屋で発電した電力を利用出来るようにする方式です。パワーコンディショナーは各部屋に設置します。
各戸連携で設備を導入した場合は、発電する電力(1kW)に対する設置費用は他の方式と比較して最も高くなります。
共用連携
供用連携では、ソーラーパネルはオーナー所有のパワーコンディショナーに接続します。アパートの供用部分で利用する事ができます。それ以外の余剰電力は売電することができます。
全量配線
接続方法は供用連携の場合と同様になります。全量を売電することも出来るのですが、供用連携のようにオーナーが利用して余剰電力を売電することも可能です。
設置するパネルの数などは増えますが、電力量あたりの設置費用は10kW未満の場合と比較すると割安になります。
アパートに太陽光発電を導入するときかかる費用は?
太陽光発電の設備導入にかかる費用
住宅用の太陽光発電にかかるシステム費用は、選ぶメーカーや設備の規模にもよりますが、20万/kW~50万/kW程度となります。工法などの最適化や技術開発によってシステム導入費用は年々低くなる傾向にあります。
容量10kW未満の導入費用
資源エネルギー庁の発表した資料「電源種別のコスト動向平成28年11月」によるとシステム容量10kW未満の導入費用は2016年の平均値で36.7万円/kWとなっています。
2012年の10kW未満の平均は48万円/kWほどでしたので、比較するとkWあたり10万円以上のコストダウンとなっています。
太陽光発電を5kW設置するケースで、システム導入費用を計算してみましょう。
メーカーや施工会社によって1kW当りの費用は異なりますが、36.7万円/kwで計算してみます。
36.7万/kw×5kw=183.5万円となります。
容量10kW以上の導入費用
10kW以上のシステムの導入費用は2016年の平均値で32.7万円/kWです。10kW未満と比較すると導入単価は下がっています。設備が大きくなるほど、1kW当りの導入単価は下がる傾向があります。
例えば、10kWの設備を導入した場合、32.7万円/kWで計算してみましょう。
導入費用は、32.7万/kW×10kW=327万円となります。
太陽光発電の設備を導入するときにもらえる補助金
補助金が支給される自治体の例
10kW未満の太陽光発電設備を設置する際に支給されていた国からの補助金は平成24年度を最後に終了しています。
10年ほど前に始まった当初は高額だった設置費用が、徐々に手の届きやすい価格になってきた事が要因の一つと考えられます。
現在は自治体独自で太陽光発電の設置に助成金を出しているケースもあります。設置を検討している場合は、アパートが建っている自治体で設置費用を助成しているか確認してみましょう。
2020年自治体の助成金の例
東京都:「住宅用太陽光発電初期費用ゼロ促進事業」
住宅所有者の初期費用ゼロで太陽光発電を設置するサービス。公益財団法人東京都環境公社に登録された事業プランに助成。
助成金額:太陽光発電1kWあたり10万円
※助成金は太陽光発電を設置する事業者に支払われる。サービス利用料の低減等を通じ、住宅所有者に全額還元さる仕組み。
神奈川県:「蓄電システム導入費補助金」
住宅や事業所に太陽光発電システムと併せて蓄電システム、災害用電気設備を新たに導入する経費の一部を補助。
補助額
・住宅用;補助対象経費1/3 上限15万円(太陽光発電の新規導入量が2kW未満の場合は7.5万円)
・事業所用 補助対象経費の1/3
上限は、産業用蓄電システムを導入する場合200万円、複数の蓄電システムを導入する場合は導入する蓄電システムの数×15万円
ZEH住宅に対する国の補助金制度
太陽光発電の設置に対する補助金はなくなりましたが、新たな国の制度として、ZEH(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)補助金制度が始まっています。
国の施策として、自分で作りだしたエネルギーを自家消費する方向へ転換しているようです。太陽光発電の普及だけではなく設備の省エネルギー化と再生エネルギーを創り出せる住宅の建設を推進しています。
ZEHとは、高断熱性能と効率的な設備・システムの導入で省エネを実現し、太陽光発電などの再エネルギーを導入した住宅のことです。作り出すエネルギーと使うエネルギーの収支がゼロになることを目指しています。
具体的には、「高断熱」「省エネルギーな設備」「再生エネルギー(太陽光発電・蓄電池)」を備えた高性能な住宅の普及を推進しています。
令和2年度の賃貸アパートに向けた補助金
住宅用途部分が1階から5階以下の低層のZEH住宅では、1戸50万円の補助金が受けられます。
事業期間は最長3年で、上限は3億円/年、6億円/事業です。専有部に蓄電システム(定置型)を設置する場合には、2万円/kWh、補助対象経費の1/3又は20万円(ただし一定の条件を満たした場合24万円)のいずれか低い額が加算されます。
ZEHの補助金は公募制となっていますので、適用を考えている場合は適用条件の確認の他に公募期間に注意しましょう。
アパートに太陽光発電を導入したとき年間で見込める利益は?
10kW容量で余剰電力を売電した場合の収入
太陽光発電で発電できる電力量は、設置した地域の日射量、太陽パネルの向きや角度、パネルの種類によっても変わってきます。
太陽光発電協会が発表している値によると、平均的な太陽光発電の年間発電量はパネル出力容量1kWにつき1,000kWh/年間となっています。
10kWの太陽光発電をアパートに設置し、70%の余剰電力を1年間売電した場合の収入を計算してみましょう。発電量は平均の1,000kWh、売電価格は13円/kWhとします。
1,000kWh/年×10kW×70%×13円/kWh=91,000円
年間の収入は91,000円となります。
20年間売電した場合の収入は、91000円×20年=182万円です。
また、余剰電力の50%を売電した場合では、1年間で65,000円、20年間で130万円ほどの収入になります。
固定買取価格は値下がりしている
太陽光発電の設置費用は年々下がっていますが、同様に「固定買取制度」の売電価格も下がり続けています。
固定買取制度が始まった当初の2012年では、10kW以上の設備を導入した場合の買取価格は40円でした。設備導入費は現在より高かったのですが、買取り価格も高かったためアパートを利用した全量配線での売電に人気がありました。
2020年の改正により全量買取はシステム容量50kW以上の限定となってしまいました。買取り価格は50kW~250kWで14円です。
売電価格が下がる一方、電力会社の電気料金は上がっています。東京電力の電力使用料金は、300kWh以上利用した場合は、プランにもよりますが23円~30円程度かかります。そのため今後新たな設備で売電する場合は、売電するよりは自用で電力を消費した方が得になってきていると言えます。ただし、昼間発電した電力を夜間に自家利用するためには、別途蓄電池の導入が必要です。
【太陽光発電の買取価格(1kWh当たり)の推移】
設置電気設備の規模 | 10kW未満 | 10kW以上 50kW未満 | |
固定買取期間 | 10年間 | 10年間 | 20年間 |
出力制御対応機器※ | 設置義務なし | 設置義務あり |
|
2012年 | 42円 | 42円 | 40円+税 |
2013年 | 38円 | 38円 | 36円+税 |
2014年 | 37円 | 37円 | 32円+税 |
2015年 | 33円 | 35円 | 29円(27円※)+税 |
2016年 | 31円 | 33円 | 24円+税 |
2017年 | 28円 | 30円 | 21円+税 |
2018年 | 26円 | 28円 | 18円+税 |
2019年 | 24円 | 26円 | 14円+税 |
2020年 | 21円 | 21円 | 13円+税 |
※1平成27年7/1より27円
※2北海道電力、東北電力、北陸電力、中国電力、四国電力、九州電力、沖縄電力の供給区域において、出力制御対応機器の設置が義務付けられます。
(経済産業省HP「固定価格買取制度」より抜粋)
太陽光発電の売電の所得は課税対象になる
アパートの屋根を利用して太陽光発電設備を設置し、発電した電力を売却して得た収入は課税対象となります。確定申告ではどのように申告すればいいのでしょうか。
個人のオーナーが所有するアパートの屋根で太陽光発電をして、余った電力を売却した場合は、不動産所得として計上します。
設置した場所がオーナーの自宅で、自宅の電気として使用した上で余剰電力を売却した場合は雑所得になります。
また、全量売電の場合は判断が難しいのですが、雑所得か、事業所得になります。申告前に一度税務署に相談する事をおすすめします。
2020年に改正された買取制度
2019年までは、アパートの屋根に設置できる規模の10kW以上50kW未満で20年間の全量売電が可能でした。
2020年度に買取制度が改正され、10kW以上50kW未満では一部例外を除いて実質的には全量売電することができなくなりました。自家消費を30%以上、自立運転用のコンセントを設置する、などといった条件付きでの売電となっています。
もちろん制度の改正以前にすでに全量売電の認定を受けているアパートには関係はありません。2020年以降も買取期間が終了するまでは同じ金額で買取ってもらうことができます。
アパートの屋根に設置可能な設備規模は50kW未満が多いと思いますので、今後新たに太陽光発電をアパートに設置する場合は、売電できるのは余剰電力のみと考えた方がよいでしょう。
買取制度については今後も廃止も含めた改正の動きがありますので、注視していく必要があります。
アパートに太陽光発電を導入するときに知っておきたい注意点
メーカーの保証対象外となる場合も
太陽光発電は20年以上使い続けるため、メーカーの保証も長期で付いている場合が多くなっています。太陽光発電のメーカーと選ぶ設備によって内容は異なりますが、システムは10年~15年、出力については10年~25年の保証期間があります。システム保証というのは、設備の中でも最も寿命が短いパワーコンディショナーに対する保証です。出力保証は規定の出力を下回った場合に修理や交換を受けられる保証です。
ただし、保証を受けられるのは、メーカーが規定した場所にパワーコンディショナーを設置していた場合です。一般の家庭しか設置したことがない業者にアパートへの設置を依頼してしまうと、パワーコンディショナーをメーカーの規定外の場所に設置してしまうケースがあります。規定外の場所に設置されてしまうと、当然受けられるべき保証の対象外とされてしまいますので注意が必要です。
メンテナンス費用がかかる
太陽光発電の運用にはコストもかかります。
4年に1回以上の点検や、清掃、パワーコンディショナーの夜間の電気代などが挙げられます。資源エネルギー庁の資料によると2016年時点の運転維持費は平均で6,000円/kW/年となっています。
また先述の通りパワーコンディショナーの交換も10年から15年程度で必要となります。
まとめ
太陽光発電のシステム導入費用は年々安くなっています。一方で発電容量10kW~50kWの全量売電が実質選択出来なくなった上に売電価格も下がっています。今後投資目的でアパートに太陽光発電の設備を導入する場合は、設置コストの回収が難しくなる可能性があります。導入費用が小さければ回収出来る可能性がありますので、設置に対して補助金が受けられるかもポイントとなるでしょう。施工経験の豊富な施工会社複数社から見積もりを取り、運用にかかるコスト計算などをしっかりしておく必要があります。