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タワーマンションとは？
現在、首都圏を中心として多くのタワーマンションが建設されています。
では、タワーマンションといわれるマンションには、例えば何階建て以上ならタワーマンションと呼べるなどといった定義があるのでしょうか？
実は、タワーマンションに関して明確な定義というものはありません。
建築基準法によると、高さが60mを超える建築物には、それ以下の建築物とは異なる構造の基準が設定されます。そのため高さが60mを超えたマンションをタワーマンションと呼ぶのが一般的になっているようです。さらに航空法の第51条によると、60mを超える高さの物件には航空障害灯を設置することを義務付けています。
各階の階高を３ｍとすると、60mのマンションはだいたい20階建てということになります。ですから、階数にすると20階以上のマンションがタワーマンションと呼ばれるようです。
現在都心ではタワーマンションが立ち並ぶ光景は珍しいものではなくなってきました。しかし、タワーマンションが建設されるようになったのはいつ頃からだったのでしょうか。
日本で初めてタワーマンションが建築されたのは、1976年（昭和51年）。さいたま市中央区（当時は埼玉県与野市）の「与野ハウス」だと言われています。住友不動産が分譲した21階建て、高さ66mのマンションです。しかし、タワーマンションが盛んに建設されるようになったのは平成に入ってからです。では、タワーマンションが数多く建設されるようになった背景は何だったのでしょうか。
昭和30年頃から昭和48年頃まで続いた日本の高度経済成長期には、都心の人口は増加が続いていました。しかし、昭和50年代頃から都区部などで減少が目立つようになります。さらにバブル期の崩壊を経て平成８年頃まで人口の減少が傾向として続いていました。都心の人口が減少していることを背景として、郊外に居住している人口を都心への呼び戻すこと、都心での居住機能を確保すること、職場と住まいが近接することで利便性が高まり、良好な都市環境を実現するなどを目的として、平成９年（1997年）に都市計画法および建築基準法の改正が行われました。この都市計画法の中で、「高層住居誘導地区」が導入されることとなります。これは高層住宅の建築を都心に誘導することで、居住人口の都心回帰を促進しようとするものです。また、都市計画法では、都市部における再開発や整備を促進するためのものとして、「高度利用地区」を導入しました。都心部のタワーマンションなどはこれらの制度が適用されている場合があります。
例えば、京急空港線の糀屋駅前に2016年に建てられたステーションツインタワーズ糀谷は大田区の高度利用地区に建てられています。高層住居誘導地区に建てられているタワーマンションでは、港区芝浦に建設された芝浦アイランド、江東区東雲に建設された東雲キャナルコートがあります。
タワーマンションが現在のように盛んに建設されるようになったのは、平成9年の都市計画法、建築基準法の改正によるものが大きいといえます。
様々な高級タワーマンションの紹介
駅前などの非常に利便性の高い立地に建設されることが多いタワーマンション。人気のあるエリアなどでは売却価格が億を超えている高級タワーマンションも珍しくはありません。
2018年8月現在、販売されている中古のタワーマンションの中で、売却価格を坪数で割った坪単価の高い順にいくつかご紹介していきたいと思います。
坪単価が最も高かったのは、平均所得が全国で最も高いとされる港区エリアでした。
「パークコート赤坂檜町ザ・タワー」36階2LDK（専有面積76.52m²)
29,800万円 （坪単価1,287万）
東京メトロ日比谷線 六本木駅より 徒歩7分
所在地・東京都港区赤坂9丁目
築年月2018年2月 ( 築1年 )
「パークコート青山ザタワー」 4階1LDK（専有面積104.93m²)
31,700万円 （坪単価998万円）
東京メトロ銀座線半蔵門線 青山一丁目駅より 徒歩3分
東京メトロ千代田線 乃木坂駅より 徒歩7分
所在地・東京都港区南青山2丁目3-3
築年月2017年12月 ( 築1年 )
「青山パークタワー」 19階3SLDK（専有面積138.59m²)
34,000万円（坪単価811万円）
東京メトロ副都心線 渋谷駅から徒歩4分 ＪＲ山手線 渋谷駅から 徒歩8分
所在地・東京都渋谷区渋谷1丁目
築年月2003年3月 ( 築16年 )
「プレミストタワー大阪新町ローレルコート」38階2LDK（専有面積130.37m²)
31,000万円 （坪単価786万円）
Osaka Metro長堀鶴見緑地線 西大橋駅より 徒歩2分
所在地・大阪府大阪市西区新町2丁
築年月2018年1月 ( 築1年 )
「高輪ザ・レジデンス」 最上階46階2LDKメゾネットタイプ（専有面積145.71m²)
31,800万円(坪単価721万円)
東京メトロ南北線 白金高輪駅から徒歩9分 都営三田線 白金高輪駅から徒歩9分
所在地・東京都港区高輪1丁目
築年月2005年10月 ( 築13年 )
「アーバンドックパークシティ豊洲 」52階3SLDK（専有面積162.13m² )
34,000万円 （坪単価690万円）
東京メトロ有楽町線 豊洲駅 から徒歩7分、新交通ゆりかもめ 豊洲駅 徒歩10分
所在地・東京都江東区豊洲2丁目
築年月2008年2月 ( 築11年 )
「グランドメゾン恵比寿の杜」 14階2SLDK（専有面積118.8m²)
23,000万円（坪単価639万円）
ＪＲ山手線 恵比寿駅より 徒歩7分 東京メトロ日比谷線 恵比寿駅より 徒歩8分
所在地・東京都渋谷区恵比寿4丁目
築年月2003年11月 ( 築15年 )
「アーバンライフ神戸三宮ザ・タワー」 34階3SLDK（専有面積169.28m²)
22,850万円 （坪単価446万円）
ＪＲ東海道・山陽本線 三ノ宮駅より 徒歩10分
阪急神戸本線 神戸三宮駅より 徒歩10分
所在地・兵庫県神戸市中央区加納町6丁目
築年月2009年12月 ( 築9年 )
数年前ですが、タワーマンションのモデルルームを見に行ったことがあります。都心で駅前の好立地、数々の素晴らしい設備に思わずうっとりしてしまいましたが、最後に価格を提示されて現実に戻りました。低層階の一番小さい部屋でさえ手の届くような価格ではありません。にもかかわらず早々に完売していましたので、タワーマンションの人気のすごさを実感した出来事でした。
タワーマンションの価格上昇には陰りが見られる
タワーマンションの中古価格は、国内の富裕層による節税や海外の富裕層の投資を背景に上昇しています。2020年の東京オリンピックまでは、このまま好調に価格が上昇し続ける、との予想も多かったのですが、「ピークはオリンピック前にくるのではないか」という少し気になる声も聞かれます。
節税目的のタワーマンション購入に対する対策が強化されるのではとの報道も一因なのか、現在タワーマンション購入の動きは少し落ち着きを見せています。一方で、譲渡益を目的としたタワーマンション売却戸数は増加しています。新築のタワーマンションもオリンピックに向けてまだまだ建設が予定されています。ですから、タワーマンションは供給過多になってきているのです。
国土交通省が四半期ごとに実施・公表している地価動向調査「地価LOOKレポート」に、気になる動向が出ています。これは国土交通省が3ヶ月ごとに全国の主要都市の一等地150地区を調査し、前回調査との比較を行っているレポートです。直近のレポートは、平成３０年１月１日～平成３０年４月１日の動向で、平成30年6月に発表されています。
富裕層の多く人気の高い港区では、やや上昇傾向との見方が出ています。
港区の青山地区では、「マンション分譲価格は緩やかであるが上昇傾向で推移し、高級物件については高い成約率を維持している」。「取引市場については、堅調なエンドユーザーの需要を背景にマンションデベロッパーの素地取得意欲は引き続き旺盛である中で、まとまった規模の素地については供給が限定的であるため、需給は逼迫しており、地価動向は引き続きやや上昇傾向で推移している。将来の地価動向については、一部で高値警戒感が出始めており、大幅な価格上昇は想定しにくいが、今後も景気の緩やかな回復が期待される中、富裕層による需要は堅調に推移すると予想され、マンション素地の強い需要も引き続き見込まれることから、地価動向はやや上昇傾向が続くと予想される」
港区以外の地区では、将来的な動向は横ばいとの見方が多くなっています。
例えば、中央区の月島・佃地区では、「分譲・賃貸ともに高層マンショ ンの需要が強い地区」で、「新築 マンション・中古マンション共に需要者の購入意欲は旺盛であり、分譲価格は高水準を維持している」が、「建築費の高止まりや、中央区において地区計画で従来認められていた共同住宅についての割増容積率を廃止する方向になっていることを背景に、採算性の検証が厳格化し選別化が一層進んでおり、当期の取引価格は横ばいとなり、地価動向も横ばい」かつ、「将来の地価動向も横ばいと予想される」となっています。
千代田区番丁地区では、「国内の富裕層からの購入需要が強く、マンション購入資金の融資環境が良好であること等が下支えとなり、新築分譲マンション、中古マンションの販売価格は高水準を維持しているが、一定水準以上の価格設定は難しく、販売に時間がかかる例も出ている」とあります。「建築費の高止まりの懸念からデベロッパーによる選別化が進むものと見込まれ、将来の地価動向は横ばいと予想される」としています。
好調を保っていたタワーマンションの価格上昇にも実はそろそろ陰りが見え始めているのです。
タワーマンションを売るなら今しかない
価格の上昇には陰りが見え始めているとはいえ、タワーマンションには多くの魅力があり人気の物件タイプだといえます。
まず一番に挙げられるのは、眺望の良さでしょう。低層のマンションでは、購入時には目の前に何も建っていなかったのに、数年後には前の空き地や駐車場にマンションが建って日当たりが悪くなってしまった、ということもあり得ます。タワーマンションでは敷地に余裕をもって建設してある場合も多く、遮ることのない眺望は何といっても最大の魅力といえます。また、駅から近い一等地に建設されているタワーマンションも多いので立地の良さも魅力となります。タワーマンションは大手のデベロッパーが手がけることが多いため、ブランドの高さも魅力のうちでしょう。さらに最上階の共用ラウンジや豪華なゲストルームなど、共用施設が充実していることも大きな魅力として挙げられます。
タワーマンションに人気が集まるのも、このような多くの魅力的な利点を考えると頷けます。しかし、このように人気のタワーマンションも、なかなか売却出来なくなる時代がやってくると言われています。
理由は、先に述べたように供給が過多になってきているということ。
東京オリンピック開催まで残り2年。現在は中古のタワーマンションの販売価格は高水準を保ってはいますが、今後もこれが続くという保証はありません。その転換期として、東京オリンピックは一つの大きな要因となるでしょう。オリンピックを待たずしてピークが来るという予想もあります。
人口は減少が続いていますが、新築のタワーマンションの建築はまだまだ続きます。明らかに供給過多になってきているのです。
また、タワーマンションは総戸数が多いので、マンションを売却しようとした同じタイミングで、マンション内で売却が重なってしまう場合が考えられます。そういった場合には、やはり高層階の物件の方がより人気がありますし、同じマンション内で優劣を比べられてしまいます。もし、売却しようとしている部屋よりも上の階数で、同じような間取りの物件が売却に出されていた場合などには、その売却価格よりも高い価格で売却することは難しくなります。ですから、タワーマンションの場合は売却するタイミングが難しいといえるでしょう。
もし、所有しているタワーマンションを売却しようとお考えならば、今は売り時として最適な時期だと言えます。
「まだもう少し待てばもうちょっと値が上がるだろう」と思っていると、売り時を逃してしまうかもしれません。特に現在のタワーマンションの価格が高騰している要因は投資家の需要が大きいと思われます。投資家は、自分のマンションを手放す場合とは違って投資物件を躊躇なく手放します。いったん価格が下がり始めると一瞬のうちに下落の一途をたどる可能性があります。
また、所有しているタワーマンションをいざ売却しようと思っても、実はすぐには売却できるわけではありません。マンションを売却しようと査定を依頼して媒介契約を結んでから、実際に売却出来るまでの期間は平均で３カ月かかると言われています。まだ緩やかに上昇をしている今だからこそ、少しでも早く売却に踏み切るのが正解でしょう。
タワーマンションを売るなら査定サイトを利用しよう
タワーマンションに限った話ではないのですが、いざ売却を決めた場合にはまずその物件がいったいいくらくらいで売却出来るのか、相場を把握しておくことが大切になってきます。 もし、相場を把握しないまま売却活動を始めてしまうと、不動産会社から査定金額を提示されたとしてもその査定金額が適正な価格なのかが分かりません。その場合、相場よりもずっと安い価格で売却して損をしてしまったり、あるいは高すぎる売却価格を設定しまったためになかなか売却出来ずに売れ残ってしまったり、といった事態にもなりかねません。
そのようなリスクを避けるためには、タワーマンションの売却を考え始めたら付近のマンションや同じマンションの売却情報を積極的に仕入れて、だいたいの相場を頭に入れておくことをおすすめします。情報を仕入れる期間があまりないという場合には、複数の不動産会社へ自分の所有するタワーマンションの査定を依頼してみましょう。インターネット上では、複数の不動産会社へ同時に査定を依頼出来る不動産一括査定サイトなどがあります。査定の依頼は無料ですし、一度の入力で複数の不動産会社へ査定を依頼することが可能です。複数の不動産会社から査定金額を出してもらうと、不動産会社によって査定金額にも様々開きがあることがわかるでしょう。他の査定金額からあまりにかけ離れた高い査定価格を付けてくる不動産会社もあるかもしれませんが、査定の根拠や売却の方針などを検討し、その不動産会社が信頼出来るかをよく吟味することも大切です。また複数社からの査定により、一社だけの査定では分からなかったタワーマンションの売却金額の相場を知ることが出来るでしょう。
タワーマンションは魅力的な利点が多く、人気物件であることは間違いありません。中古の市場は現在高値を持続していますが、この状況がこのままずっと続いていくという保証はどこにもなく、おそらく近いうちに終焉を迎えることとなるでしょう。もし現在所有しているタワーマンションの売却を考えているのなら、タイミングとしては最適な時期となってきています。タワーマンションを出来るだけ高値で売却するためにはタイミングも重要ですが、信頼出来る不動産会社を見つけることも大切です。査定サイトなどを上手に利用し、タイミングを逃すことなく売却を成功させましょう。