独身の時に買ったマンション。結婚して子供が生まれて手狭になってしまった。ライフスタイルの変化などで現在のマンションを売却して新しいマンションへ買換を検討されている方もいらっしゃるでしょう。しかし、マンションの買換はいったいどうすればいいのかわからないといった方も多いのではないでしょうか。
現在のマンションを売却して新しいマンションに買換えるタイミング、買換の際に気をつけなければならないポイントなどを取り上げてみたいと思います。
マンション買換の判断・売却が先？それとも購入が先？
マンションを買換える場合、売却と購入はどちらが先なのでしょうか？状況に応じて売却を先にする場合と、購入を先にする場合の2パターンがあります。
マンション売却が先の買換は「売り先行型」、購入が先の買換を「買い先行型」といいます。では、それぞれのメリット・デメリットについてみていきましょう。
「売り先行型」のメリットは２つあります。まず、資金の計画が立てやすくなる点があげられます。先にマンションを売却することによって新しいマンションを買換える際の予算が立てやすくなります。また、焦って売り急ぐ必要がないという点もメリットでしょう。余裕を持った売却活動が出来るので、売り急いだ結果安く売却せざるを得なかったとなどということも少なくなります。
デメリットとしては、マンションの売却が決まってから住居の引渡しまでに次の新居の購入先が決まれなければ、賃貸などでの仮住まいになってしまう点です。仮住まいするとなると、引越が増えますのでその分余計な費用がかかってしまいます。また、マンションに住みながら売却活動をすることになり、売りにくいといった点もあります。
一方の「買い先行型」のメリットは、新居の物件選びにじっくりと時間を掛けることが出来る点でしょう。また、新居への引越し後は、マンションは空き家の状態で売却することになりますので売却しやすくなります。デメリットは、マンションがなかなか売却出来なかった場合に、新居の購入分と合わせた二重ローンになってしまう可能性があります。その際の経済的な負担は非常に大きいでしょう。マンションの売却価格や売却出来る時期が分からないので、資金計画の見通しが立たないといった懸念もあります。
売り先行型か買い先行型か、どちらを選択するのか？
現在住んでいるマンションのローンが残っている場合には、どちらを先にした方がいいでしょう。一般的に、残債がある場合には、売却が先の「売り先行型」を選ぶ人が多くなっています。経済的な余裕のない場合には、「売り先行型」で資金を確定してから買換え先を探す方が安心です。
では、マンションのローンを完済している場合など、経済的に余力のある場合にはどうでしょうか。その場合は、先に転居先を購入する「買い先行型」を選択してもいいでしょう。購入も売却もスケジュールに余裕を持って進める事が出来るからです。
一般的に多いパターンは、「売り先行型」です。「売り先行型」はマンションの売却代金を、新居購入の資金に充てるやり方です。前もって売却代金の確保が出来るので購入資金の計画が立てやすくなります。買換方法としては安全で確実であるといえるでしょう。
「売り先行型」で買換をする流れをみていきましょう。マンションの査定を不動産会社に申し込み、だいたいの売却価格の相場が分かった段階で購入物件の予算を立てます。不動産会社と媒介契約を結びマンションの販売活動が始まったら、予算の範囲内で新居を探します。マンションの売却が決まり売買契約が締結されると売却価格が確定します。その段階で新居の購入の契約をします。仮住まいで何回も引っ越しする事を避けるには、マンションを売却するための売買契約を結んでから引渡しまでの約1ヶ月程度の間に、新居購入の売買契約と住宅ローンの申し込みから引渡しまでを行う必要があります。マンション売却の売買契約の時には、新居の購入が本決まりである事が重要でしょう。
次に「買い先行型」で買換をする場合は、先に新居を購入してから売却することになります。先ほどの「売り先行型」と比べると時間的な制約がありませんし、空き家の状態で売却活動が出来るため売りやすくなるでしょう。しかし、マンションが売却出来ない場合も考えられるため、資金に余裕が必要になるでしょう。
買換を成功させるための重要ポイントは？
買換を成功させるための重要ポイントは、「資金計画」にあるといえるでしょう。
現在のマンションにローンが残っている場合には、その残債以上の価格で売却できるかは重要な問題です。マンションの売却額よりもローンの残高が小さい場合には全く問題はありません。一方で、ローンの残債が多く、マンションを売却しても一括返済が出来ないオーバーローンの場合はどうなるのでしょう。オーバーローンの状態でも、買換を諦めないですむ方法はあります。オーバーローンでも手持ちの資金を足してローンを返済出来れば問題はありません。また、住み替えローンといって、新居の購入の際にローンの残債を加算して借りることができるローンがあります。このローンを利用することが出来ればオーバーローンでもマンションを売却することは可能です。しかし、住み替えローンは購入物件の担保価額以上のローンを借りることになるため、審査が厳しく利用出来る人は限られています。
まず、しっかりとした資金計画を立てるためには、マンションがいくらで売却できるかを知ることが重要です。資金計画の第一歩は査定です。不動産会社にマンションの査定を申し込み、査定金額でだいたいの売却出来る価格をおさえておくことが大切です。査定は無料ですし、一括査定を申し込めるサイトもあります。信頼のできる不動産会社を見極める意味でもどんどん査定を申し込みましょう。
資金計画を立てる際は、査定金額の中で最も低い査定価格を参考にするのがいいでしょう。というのは、査定で出た査定価格がそのまま売却価格になる訳ではないからです。査定価格は、だいたい3ヶ月くらいで売却できるだろうという価格を不動産会社が経験値や相場などを考慮して出しています。その査定金額を元に、媒介契約を交わした不動産会社と相談して売却する際の売り出し価格を決めていきます。自分のマンションを出来るだけ高く売却したいとは誰しも思いますが、相場と比べて高く売却価格を設定してしまった結果、売れ残ってしまう可能性もあります。ですから、複数の不動産会社に査定を申し込むのは、自分のマンションの売却できる相場を知るためにも重要になってきます。
マンションの買換えには引っ越し費用や登記のための費用など様々な費用もかかりますので、余裕をもった資金計画を立てる事が大切でしょう。