不動産査定書の２種類の違いは？
不動産査定書には不動産会社が行う査定書と不動産鑑定士が行う査定書の２種の書類があります。
1つは、個人の売主が不動産会社に依頼する「不動産査定書」。
もう1つは、不動産鑑定士に依頼する「不動産鑑定評価書」です。
今回は両方共、査定書と表記しますが、一般的に不動産屋が作成するのは「不動産査定書」一方、不動産鑑定士が作成するものは「不動産鑑定評価書」と言われています。
不動産会社が作成する不動産査定書は基本無料で不動産会社が価格の査定にかかった費用は依頼者に請求する事は出来ません。それに対して、不動産鑑定士が査定した書類は有料になります。
不動産鑑定評価書と不動産査定書は目的が大きく異なります。不動産会社の査定は、宅地建物取引業法に基づき、マンションなどの物件の売却に関し、取引価格を決定する参考として推定するものです。鑑定評価基準を満たす必要はありませんし、厳しい審査もありません。不動産査定書の形式や書式なども規定されておらず「価格査定」は、売主のマンションなどの売却価格を決める際に、不動産業者が「意見」として提示するいわゆる参考価格であり、それゆえ不動産会社によって様々な査定額になるのです。
一般的に販売事例（成約事例）や、公益財団法人不動産流通推進センターの査定マニュアルを元に不動産査定書を作成します。売主からの査定の依頼は、不動産会社にとっては見込みのある客からの依頼となるため気持ち良く対応してくれます。個人がマンションなどを売却する際、不動産業者の売却価格は月日が経ち状況も変われば変動する価格なので「助言価格」とも言われています。実際に売却する際はその査定価格をもとに、不動産会社と話し合ったうえで決定します。必ずしも査定価格で売却する必要はありませんが、査定価格よりも高く売り出すとやはり売却が困難になる傾向があります。
しばらくの期間が経過しても買主が現れない場合には、値下げの検討も必要になってきます。
一方、不動産鑑定士が発行した査定の書類は、税務署や裁判所などに提出するための書類で不動産鑑定士が不動産の価値を判定し、仕事として行う不動産査定（不動産鑑定書）になります。国土交通省が定めた不動産鑑定評価に基づき審査されて鑑定評価を行うものであり、基準が厳格に定められています。国家資格者として、不動産鑑定士のみが行える専門業務であり、多角的な分析を行って作成された不動産査定書は、マンションなど不動産の適正な価値を証明するものとして重要な書類となります。不動産鑑定士が弁護士、税理士、司法書士と並ぶ取得が難関な資格であることは皆さんもご存知の通りです。
それゆえ、不動産鑑定士が作成した不動産鑑定評価書は重要な意味を持つと同時に、不動産鑑定士には高度な専門性が必要とされ、一定の条件を満たすことが要求されます。
不動産鑑定評価は、原価法、取引事例比較法、収益還元法に基づき、不動産鑑定士がマンションなど不動産を様々な観点から価値を判断して査定額を算出するもので鑑定士の主観で勝手に決めることは出来ません。不動産鑑定士が作成する鑑定評価の書類にはおよそ15万～30万円くらいの費用が必要です。
基準に沿って算出された価格は、様々な資料に裏付けられ、信頼性が高く、相続や離婚で財産分与するときなどに提出する公的機関にも通用する効力を持つ書類となるのです。
そして不動産鑑定士による「鑑定評価」と不動産業者による「価格査定」では、その目的や方法、形式、責任の重さ、そして、価格に対する信頼性や公的証明能力といった面でそれぞれ違いが見られ、事実上全く異なるものといえます。
このため、不動産鑑定評価の書類の作成には、依頼を受けてから数週間かかることが多くそれなりの評価報酬も必要となります。
売却が決まったらそれらの書類が必要になりますので、期日に余裕を持って不動産鑑定士に依頼しましょう。
不動産査定書の作成時に必要なもの
不動産会社に不動産査定書を依頼する時点では、特に必要な書類や資料はありません。査定の際、専有面積、築年数、構造などは不動産会社がお住いのエリアの法務局で登記簿謄本を取得すれば確認できます。
もし謄本を持っているのであれば、予め情報を不動産会社に伝えておくとスムースに作成出来るでしょう。一方、不動産鑑定士にお願いする際に持っていった方がより詳細な査定を期待できる書類は、購入時の契約書や重要事項説明書、登記識別情報通知（権利書）、建築確認申請書、固定資産税の納税通知書などです。
一括査定サイトを利用してみよう
不動産査定は、複数の不動産会社を回って査定を依頼することも可能ですが、ネットで一括査定サイトを使うと便利です。
まず一括査定サイトに査定を依頼すると、登録している不動産会社が査定の依頼を受けて査定してくれます。
不動産会社は見込みのあるお客さんを紹介してもらう形となるため、査定をする際には1万円程度を一括査定サイトに広告料と言う名目で支払います。
幾つかの不動産会社で査定価格を競うようになりますが、せっかく労力を使って査定価格を出したのでどうにか売主と媒介契約したい不動産会社はとりあえず高い査定額を出してきます。
一括査定サイトで査定された高い額にぬか喜びをせず、逆に高すぎる価格には多少の疑いを持った方が良いかも知れません。
一括査定サイトを利用する際には、住所や間取り、築年数、専有面積などを入力する必要があります。インターネット上であなたが売却したいと思っているマンションなどの物件情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に選別され複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
ここで、一括査定サイトが売主の立場を考えて運営を行っているか？本当のことを書いているか？不動産会社が不利になるような情報でも提供しているか？などを頭に置いておくと良いかも知れません。
一括査定サイトを利用すると幅広い意見を聞けることで相場を認識できることや、ネット上で複数の業者と関われるメリットがあります。
ほとんどの一括査定サイトでは、特に正確な数字を入力しなくても、おおよその数字を入力するだけで査定額が出ます。
インターネットの普及に伴い、不動産査定サイトは増えており、更には一度に複数の不動産会社から査定ができるサイトも増えてきています。
だいたいの数字も分からない場合は、物件を購入した時の重要事項説明書などの書類があると便利です。お持ちの物件情報が記載されていますので、一括査定サイトに正確に入力できます。売却を考え始めたら参考にしてみるのも良いでしょう。
まとめ
以上、いかがでしたでしょうか？
お持ちのマンションなどの物件を売却する際に不動産査定書が必要になった場合、どこに相談すべきか見てきました。
不動産鑑定士、不動産仲介業者、一括査定サイト、これらを自分の目的によって使い分け、お持ちのマンションの適正価格を把握して売却を賢く行いましょう。
