まず、マンション売却をする時は 査定を受けます。
査定には「簡易査定」と「訪問査定」の２種類あります。
「簡易査定」とは「机上査定」とも言いますが、 実際に不動産を見ずに、物件概要と周辺取引などのデータをもとに簡易的に査定価格を算出します。
「訪問査定」とは言葉通り 査定員が売却予定のマンションを訪問して、室内の状態や近隣の状況といった、机上ではわからなかった情報も盛り込んで査定をするので、より適正な査定価格が算出します。
このようにして 算出された査定額は マンション売却価格として設定されますので ここで希望価格を得るために評価額アップを期待したいものです。
ただし、「査定額」に関してですが、ご注意いただきたいのが 「査定額」というのは、あくまでも「このマンションなら○○円くらいで売れるでしょう」という予想金額に過ぎません。「実際の売却価格」ではありません。査定額より高値がつく場合や残念な安値での売却される場合もあります。
しかしそうは言っても、「最初の売却価格」になるので、高い評価額を希望したですよね。
そこで 今回はマンション売却の評価額アップのためのコツを詳しくご説明いたしましょう。
Contents
マンション売却の評価額アップポイント
「訪問査定」時の準備と対応のコツは
不動産売却の第一歩は、適正な売却価格を知ることから始まります。オーナーさんの物件を客観的に、且つ、良いアピールポイントを見過ごされずに評価してもらうためには、訪問査定が一番です。
「訪問査定」の準備と対応のコツをご紹介しましょう。
査定員の第一印象が大事ですよね。 一般的なことですが、大事なマイホームの売却価格の査定額が決まるわけですから、丁寧にお掃除と 部屋を綺麗に見せるため 不要な物は片付けをしましょう。
また、玄関前やドアをはじめ、必ず、玄関の靴を片付けるだけでも 玄関が広く見えます。
屋内のゴミはかたずけ、部屋に置かれている荷物などをできる限り少なくして、室内も広く見せましょう。
すべての部屋の換気も忘れずに、窓を開けておきましょう。
お風呂やトイレなど水回りの換気も大切です。
カーテンも全開にしてすべての部屋の電気をつけて、昼間でもなるべく明るく見せます。
大事なことは査定員が受ける印象です。「きれいな部屋」と「部屋の広く」を見せることです。
ここで高値がつくかどうかが決まります。
内覧希望者が広くてきれいな部屋を望んでいるのです。頑張って整理整頓を忘れずに！
不動産業者への対応のコツは
「訪問査定」にくる査定員は、不動産業者の担当者（営業マン）が兼任することが多いため、マンションの良さをしっかりとアピールしましょう。
不動産業者側が必ず、確認する点は、綺麗な部屋は当然ですが 「売却の際にトラブルになりそうな箇所」がないかどうかです。 不動産業者は内覧者のこのマンションを査定額より高値で売却しようと努力してくれる人です。ですから、何よりも こちらの見方になってもらうためにも 協力して高値をつけていただきましょう。不動産業者に迷惑うお掛けることは 何よりも、売却後に起きるトラブルが一番のネックとなりますので、ここは厳しい目でチェックします。
例えば、
Aさん「ガス給湯器が1ヶ月前に突然止まったけど、その後は問題なく使えています」
Bさん「ガス給津湯器が1ヶ月前に突然止まりましたので、念のために新品に交換予定です」
このような2人のオーナーさんがいた場合、当然ですがBさんのマンションの方が評価額アップの要因になります。
また、中には マンションの不具合を査定員に申告せずに不誠実なオーナーさんもいて、後でトラブルになる事もあります。
築年数があるマンション物件は不具合がある場合も多いですが、どう対処するかで評価額アップにつながりますね。
ですから 正しく不具合を報告して不動産業者さんと協力して大事なマンションを高値で売却するコツです。
マンションのリフォーム、修繕歴は正確に
正しく不具合を報告し高値で売却するもう一つのコツはどれだけ設備が良い物かの報告です。
マンションのリフォームや修繕歴を、時系列で正確に 不動産業者へ書面でお渡しください。
例えば、
平成20年3月 キッチンのリフォーム
平成22年5月 室内壁紙張替え
平成28年8月 ガス給湯器を新品に交換
平成２９年11月 フローリング張替え
このように、過去にリフォームや修繕を行ったことを、正確にまとめておきましょう。
キッチンのリフォーム費用や、ガス給湯器は○○メーカーの新商品やわかる範囲で詳しい書面でお渡しください。
「訪問査定」の際に、部屋の掃除や片付けなどは皆さん行いますが、このような書面で用意する人は多くはいませんので、必ず、用意しましょう。
査定と言うと不動産業者が厳しくチェックするイメージですが、自分のマンションを大事に使用し補修していた事を 書面で伝え、不動産業社へアピールして評価額アップを狙いましょう。
「訪問査定」のチェックポイント
続いては、訪問査定時のチェックポイントです。以下の3つです。
マンションの室内の査定時チェックポイントは
・ 日当たりや風通しが良いですか？
・ 窓から見える眺望はいかがですか？
・ 間取り、天井の高さ、収納や室内動線、水周りなど、使いやすいですか？
・ フローリングや備え付け家具の質感が良いですか？
日当たりは「南向き」や「西向き」などいう呼び方をします。
一番評価が高いのは南向きで、続いて西向きと東向きが同程度、一番評価が下がるのが北向きです。
風通しはどうですか？ 高い階数ですか？階数でやはり 風通しは違いますよね。また、階数で価格もアップします。
窓から見える眺望は評価額アップとなります。たとえば、窓から富士山が見えますとか、海が見えますとか。
間取りもポイントであり、誰でも使いやすい一般的な間取りの方が評価されます。
また、和室のたたみの使用年数、トイレがウォシュレットではないなどは、今のニーズとは違っていませんか、
キッチン、バスルーム、洗面台など水回りや、天井の高さなどの手入れが良いかどうか、設備が、すぐ安心して使用できるかどうかも大事なポイントです。
マンションは中古マンションを安く購入してリフォームしてから住む方や状態が良いマンションを購入してそのままお住みになる方と分かれますが、もちろん状態が良いマンションの方が高値で売却できますよね。
マンション周辺環境の査定時チェックポイントは
・ 交通の便、駅からの道のり、 踏切や幅の広い道路に面していてますか？
・ 公園や公共施設へのアクセスなど、緑が多く住みやすい地域ですか？
・ 商店街やコンビニ、スーパーに駐車場の有無で利便性が良いですか？
・ 静かな地域か？治安は良いですか？
交通の便はいかがですか？マンションは１・立地 ２．立地と言われるほど立地が大事です。
まず、最寄り駅の利便性と中心部からの距離。利便性の高い駅や中心部に近いはど評価は高くなります。
次に最寄駅からの徒歩時間です。直線距離ではなく、道のりを１分80ｍで換算します。
基準は徒歩7分圏内だと評価は高く、７分を超えると急激に評価が下がります。逆にマイカーが必要となる地域であれば、あまり交通の便は重要視されません。それよりも車で移動で広い道路に面しているかどうかを高く評価されます。
近隣の施設はどうでしょうか？ 近くに買い物ができるスーパーがあるか、小学校や病院までの距離が近いかなど、また、緑が多く住みやすく生活するのに便利な施設があるかがポイントとなります。
市役所、銀行、スーパー、コンビニ、公園、学校、保育所などが徒歩圏内に多いほど、高評価となります。
もちろん、静かな地域でしょうか？もちろん、治安は良いでしょうか？
また、地域性というのは、その街で人気が高い地域かどうかです。マンションは一般的に駅の近くにあることが重要視されますことが多いですね。
共用施設の査定時チェックポイントは
・エントランスや管理室・外観など、清潔に保たれていますか？
・集合ポスト、自転車置き場など、管理がいきとどき清潔でしょうか？
・植樹や敷地内の公園の充実度は？
・ 駐車場の入りやすさ、接道の状況は良いですか？
マンションには多くの方やご家族がお住まいですが、共用施設は多くの方が使用して マナーも大事になる部分ですよね。さらにどのような管理会社が管理しているかによって 共有施設は大きくかわりますよね。
また、新しいオーナーさんが再度売却するときも同じように 綺麗で清潔なマンションでかければなりませんよね。
そのためにも、植樹や敷地内の公園の充実度はいかがですか？駐車場の入りやすさ、接道の状況はいかがですか？
以上が訪問査定時にチェックポイントですが、このチェックポイントも大事ですが、もう１つ １番大事なことがあります。
それは、訪問査定時の、「オーナーさんの態度」です。何度かご紹介しましたが、オーナーさんの事もチェックされていますよ。不動産業者も大きな買い物のお手伝いをする訳ですから、オーナーさんの人柄が悪いと売却後に「トラブルになること」の可能性を考え 契約をしない可能性もあります。信頼できるオーナーさんから新オーナーさんへより良いマンションを適正価格を査定して 手渡すので不動産業者の信頼もかかっています。さらに不動産業者は「トラブルになること」をもっとも嫌いますので、とても良いマンション物件でも低い評価を出します。
あくまでも不動産のマンション売買は「個人間同士の取引」ですが「あの不動産業者の仲介」で買ったら（売ったら）「最悪だった」と信頼を大きく失ないかねないのです。そういう意味で不動産業者「態度が悪いオーナーは契約しない」と方針の業者さんが多いようです。
オーナーさんの態度も査定されていることを忘れない
不動産業者とオーナーさんは、マンション売却が終わるまでのパートナーとなりますので、さらに大事なマンションを売却し、査定額より高値で販売してくれるかもと言う担当者さんです。態度の悪いオーナーさんは「不動産業者を下に見る（横柄な態度を取る）」ような人もいるらしいようですが、中古マンションの売却は時間との戦いです。早く売却できないと、ローンの残金が残っていたら、次のマンション購入のができなくなるので 売却額アップはもちろんですが、早く売却してもらうのが１番です。そのためにも、不動産業者を持ち上げる必要はありませんが、パートナーとして 対応したいものです。
まとめ
今回はマンション売却の査定についてご説明しました。
ご覧のように、訪問査定時のチェックポイントの箇所については、オーナーさんの大事なマンションですが、対応できないところもありますよね。ぜひ、 ４、 「訪問査定」のチェックポイントを参考にしてください。
また、訪問査定というのは、不動産業者がマンションだけでなくオーナーさんの態度も査定している事を忘れずにいてください。さらに、不動産業者は売却までのパートナーです。やはり、ご自身の大事なマンションを売却するのにあたり、「信頼できる不動産業者」を選ぶのが １番最初の仕事ではないでしょうか。マンションを高く評価してくれる不動産業者、また、信頼できる担当者を選ぶのが大事ですよね。まずは大企業の不動産業者から選ぶのか 方針重視の企業から選ぶのか ２・３社の不動産業者から選んだ方が良いでしょう。また、会社だけでなく 中でも一番頼りになる担当者を選びましょう。 そしてオーナーさんを理解して頂き、マイホームであるマンションを高く売却して頂き、さらに早期に売却してもらいましょう。
最後にマンションを売却するまでには、購入希望者がマンションを何回か内覧する事でしょう。「訪問査定」時と同じようにすれば良い方へ売却できると思います。