マンション売却にも費用がかかります。
まだローンの返済が残っているマンションを売却する場合などは特に、いったいどれくらいの費用がかかるのかということは、事前に押えておいておいた方が安心でしょう。
今回は、マンション売却にかかる費用、司法書士手数料について解説していきたいと思います。
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マンション売却時、仲介手数料以外にも費用がかかる？
マンション売却時に必要となってくる費用を目的別に大きく2つに分類してみましょう。
1つ目は、マンションを売却するために掛かる費用。
2つ目は、登記のための費用です。
マンションを売却するためにかかる費用、といえば、売買を仲介してくれる不動産会社に支払う仲介手数料が主になるでしょう。費用の中でも金額が大きいものが、仲介手数料と言えます。
2つ目の、登記費用は、登記のためにかかる費用です。
「まず、登記がよくわからない」という方もいらっしゃると思います。
簡単に言うと、土地や建物などの不動産に関して、どこの誰が所有者なのか、誰がどんなことをしたのかを記載することを登記といい、それが記載された帳簿を登記簿といいます。これは法務局で管理されていて、誰でも見ることが出来るようになっています。
例えば、マンションを別の人に売却して所有者が変わった場合、書き換えて情報を常に最新にしておくのです。そうすることで、所有者を偽った他人に、土地やマンションなどを勝手に売られてしまったりする事を防ぐ事が出来ます。高額な不動産の売買取引を安心してできるようになるのです。
マンションや土地の持ち主を明らかにして、取引する時に確認できるようにすることで、安心して不動産取引ができるようになります。そのために登記が必要なのです。
登記費用は、不動産登記をした時にかかる実費と司法書士手数料にわかれます。実費は、登録免許税で、登記の際に法務局に支払う税金です。司法書士手数料は、司法書士に登記を代行してもらった際に払う費用です。この2つを合計して司法書士へ支払います。
「代行って事は、登記は自分でも出来るの？」と思われた方もいらっしゃるでしょう。実は、やろうと思えば出来ないこともありません。不動産登記法という法律では、登記は売主や買主などの当事者の本人による申請を原則としているためです。
ただし、自分で登記を申請することが法律上は可能であるといっても、住宅ローンを利用する場合は難しいでしょう。マンションなどの売買などの決済では通常、司法書士がその場に立ち会います。司法書士は必要な書類が全て問題なく揃っているのかを確認した後に、銀行が住宅ローンの融資を実行することになります。
まだローンの返済の残っているマンションを売却する場合には、司法書士に手続きを依頼することになるため、登記費用がかかるということを覚えておきましょう。
マンション売却時にかかる費用・司法書士手数料って、どれくらいかかるの？
では、この登記費用、どれくらいかかるのでしょうか。マンションを売却する際に、通常発生する登記は、2つあります。1つ目が所有権移転登記、2つ目が抵当権抹消登記です。
1つ目の、所有権移転登記はマンションの買主と売主連名での申請なのですが、一般的には契約により買主の費用負担となることがほとんどです。ですので、マンション売却の場合には、所有権移転登記に関する費用に関しての費用負担は基本的にはない、という事になります。
2つ目の抵当権抹消登記に関しての費用は、マンションの売主が負担します。売却するマンションを購入するときに、住宅ローンを利用している場合には、抵当権が設定されています。
この抵当権を外す手続きを抵当権抹消登記といいます。この抵当権抹消登記は売買契約の際に司法書士に依頼することがほとんどです。抵当権抹消登記など金融機関とのやりとりや専門的な知識が必要な登記は司法書士に依頼します。
この際の実費（登録免許税）は、1つの不動産につき1,000円かかります。マンションは、土地と建物に分かれて登記されていますので、通常は２つの不動産に対する手数料ということで、2,000円かかります。この不動産の個数は、ローンを組んだ際に銀行から送られてきた「抵当権設定契約書」を見ると確認できます。大きいマンションなどは土地が2筆以上にまたがって建築されている場合があります。「土地と建物」又は「専有部分と敷地権」の地番の個数を数えてみて下さい。
司法書士手数料には明確な決まりはありません。地域や、依頼する司法書士によって異なってきますが、通常の場合は、1万円から２万円ほどが費用としてかかると考えておくとよいでしょう。
また、売却するマンションの登記簿上の住所と現在の住民票の住所が異なっている場合、例えば、マンションを購入して登記した後に住民票を移動していた場合には、住所変更登記が売却前に必要になりますので、その場合は、プラス1万円程度の費用をみておきましょう。
仲介手数料から比べると、少額に感じるかもしれませんが、マンション売却の時にかかる費用としてちゃんと頭に入れておく必要がありそうです。
1つ注意が必要なのは、ローンが完済しているのに、抵当権抹消登記をしていない場合です。
ローンが完済した後、所有者であるあなたが何もアクションを起こさないと、登記簿には抵当権が設定されたままです。銀行は、ローンが完済されても抵当権を抹消する手続きまではしてくれないのです。これは、ローンを完済した後、銀行から郵送される書類で手続きをすることになります。面倒であれば司法書士に頼むことももちろん可能ですが、ご自分で手続きも出来ますので、ローン完済後は早めに抹消登記をしておきましょう。
マンション売却時の費用・司法書士手数料っていったいいつ払うの？
仲介手数料に比べると金額は少ないですが、司法書士手数料を払うタイミングはいったいいつなのかは気になります。マンションを売却する場合、司法書士手数料はいつ支払うのでしょうか。
基本的には、決済日当日、マンションの売却の代金が振り込まれた後になります。なかなかピンとこないとは思いますので、決済日当日の流れを見ていきたいと思います。
マンション売却の決済は基本的には１日で完了します。
１・まず決済の前に、売却するマンションで物件を確認します。買主と不動産業者が立ち会います。
２・確認後は、決済の会場、ほとんどが買主側の銀行に場所を移します。ここで、銀行の融資担当者と、司法書士が合流します。
３・まず、司法書士が登記に必要な書類の確認を行います。
司法書士が、双方の書類を確認し、間違いなく登記ができるとことを確認した後、銀行に融資を実行するように指示することになります。
４・融資の実行・残代金の授受を行います。
司法書士の指示により、買主側の銀行は融資を実行します。銀行からお金を受け取った買主は、売主に代金を支払います。売主側は、住宅ローンが残っている場合は銀行に返済し、抵当権を抹消することになります。
５・残代金の引き渡しなどが終了すると、マンションの鍵の引き渡しや、マンションの管理規約、付帯設備確認書、分譲時のパンフットなど必要な書類の引き渡しを行います。
６・不動産業者及び司法書士へ手数料を支払います。そして、最後に不動産業者と司法書士に売主・買主双方が手数料を支払います。これで決済は無事終了です。
この後、司法書士は委任された所有権の移転や、抵当権の抹消処理の登記を申請するため、法務局に向かいます。司法書士手数料は、決済の最後に支払うことになります。通常は指定された口座への振り込みになります。
以上、マンション売却の費用・司法書士手数料とその支払うタイミングについての解説でした。ローンの残債がある場合は特に、仲介手数料の他に登記費用が必要になるという事を覚えておきましょう。
