一生住み続けようと思って買ったマンションも家族が増えたり、介護のために親の近くに引っ越す事になったりと、様々な理由で売却する場合があると思います。
売却を考え始めたとき、マンションのローン返済がまだ残っていた場合にはどうしたら良いのでしょうか。
今回はマンションを売却する予定がある場合の繰上げ返済について不動産会社スマートアンドカンパニーが解説します。
- ローンが残っている売却予定のマンションは繰上げ返済した方がいいのか
- 繰上げ返済にかかる費用について
- 繰上げ返済が難しい場合の売却方法
Contents
マンションを売却時ローンの残額はどうする？繰上げ返済するしかない？
ローンが残っているマンションを売却する方法を３つご紹介していきます。
- 繰上げ返済してから売却
- 買い替えローンを利用して売却
- 任意売却
繰上げ返済してから売却するのが望ましい
繰り上げ返済とは、毎月支払っているローンに加えて更にお金を支払って完済するローンの期間を短くしたり終わらせたりするための手段です。
要は予定よりも早く返して金融機関から抵当権を消滅させてマンションを売る感じです。
住宅ローンを組んだ事がある方は、既にご存じだとは思いますが、繰り上げ返済には一部繰り上げ返済と、全額繰り上げ返済の２種類あります。
一部繰り上げ返済とは、毎月決まった額の返済とは別に借りたお金の一部を返済することをいいます。
一方、全額繰り上げ返済とは、繰り上げ返済で残っている全てのローンを返すことをいいます。つまり普段よりも多く返すか、もしくは一気に全額返すかの違いです。
ローンの残っているマンションを売却するベストな方法は、ローンを全額繰上げ返済することです。
もちろん、手持ちから全額支払う必要はなく、マンションを売却した売却代金でローンを全額繰上げ返済する事が出来れば問題はありません。
ただし、マンションの売却金額がローン残高よりも低く、手持ちの現金を足しても足りずに一括返済できない場合は、そもそも売却自体が難しくなります。
ローンを借りる時には金融機関からマンションに対して抵当権が設定されます。「抵当権」とは、万が一ローンが返せなくなってしまった場合、お金を貸した金融機関が損をしないように設定されているものです。ローンの返済が出来なくなった場合に備えて金融機関はマンションを差し押さえて売却する事で貸したお金を回収出来る権利を設定しておくのです。つまり、マンションを購入するお金を借りる代わりに、完済できるまでは金融機関がそのマンションを売却出来る権利を持っている事になります。
この権利が設定されたままですと、マンションを売却する事は出来ません。抵当権を抹消してもらうにはローンを全額返済する必要があるのです。
では、将来的に売却を考えているマンションは、一部繰上げ返済をしておいた方がいいのでしょうか。貯蓄や生活費を削ってまで無理矢理行う必要はありませんが、ある程度資金的に余裕があれば一部繰上げ返済でローン額を減らしておくのが望ましいといえます。
購入時よりもマンションの売却価格が上がっていれば売却に問題はありませんが、ほとんどのマンションは新築時の価格よりも築年数が経つにつれて価格が下落していきます。多額のローンが残っているのに想定よりも低い価格でしか売却出来なかった場合のリスクを回避するには、出来るだけローン残額を減らしておくべきでしょう。
買い替えローンを活用する
ローンがあってもマンション売却をする方法の一つとして、買い替えローンという返済プランがあります。
買い替えローンは住み替えローンとも呼ばれ、マンションなどの物件の買い替え時に利用するローンの事で、現在所有しているマンションを売却しても残ってしまうローンと、新しく物件を購入するためのローン両方を合わせて借り入れができる住宅ローンの事です。
残ったローンと新しいローンで幾らだろう？と計算するのはかなり面倒で素人には難し過ぎるのでプロにお任せすれば自分に合った返済プランを提案してくれる事でしょう。
尚、プランの変更は現在返済中の金融機関だと事がスムースに進むそうです。
ただし、買い換えローンは借入れ額がより増える事になりますので、審査基準がより厳しくなります。審査が通らずローンが利用出来ない場合もあります。
任意売却する
買い替えローン以外では任意売却という方法があります。
任意売却とは、住宅ローンの支払いを滞納しているか、売却した金額より住宅ローンの方が多く残っている場合に金融機関（債権者）に承認してもらって物件を売却することです。ローンの返済がどうしても厳しい場合は債権者に承諾を受けられれば、今後の生活の見通しが立つのではないでしょうか。
しかし、返済できなくなった場合には金融機関が裁判所に申し立てを行い、その物件を「差し押さえ」て、競売にかけられて５割前後程度で売却し安く売る事になるので注意が必要です。
任意売却について詳しい事を知りたい方は以下の記事もあわせて参照ください。
繰り上げ返済のメリット
繰り上げ返済をすることで、借入額が減るため、支払う予定だった利息を減らせることが最大のメリットです。よく考えれば利息だけでも結構な金額を支払う事になりますので金利が高ければ繰り上げ返済した方が良いかと思います。
完済した達成感や、借金がなくなったというだけでも気分が変わるのではないでしょうか。
その他、契約時の諸条件や金融機関にもよりますが、保証会社に支払った保証料が返金される場合があります。
繰り上げ返済のデメリット
大金を支払うので手元にまとまった現金がなくなってしまうのがデメリットとしてあげられるでしょう。
少しお金が貯まったらすぐに繰り上げ返済に回してしまう、生活費を削ってでも繰り上げ返済してしまうとなると、もしもの時にまとまった現金が全くないという事にもなりかねないですし、そこでわざわざ切り詰めて家計を苦しめる必要もありません。
マンションの売却にかかる費用も引っ越しにも費用がかかりますので、まとまった現金がないという場合、繰り上げ返済はデメリットとなるので、生活費などとは別にまとまったお金がある時にしましょう。
そして繰り上げ返済をする時に手数料がかかるって知っていましたか？
繰り上げ返済をすればその後の契約内容が変わったりするので、書類の書き換えや手続きが必要となり、その手数料がかかるのです。
繰上げ返済にかかる費用は？
ローンを組んだばかりの時は月々の返済のことは気にしていても、繰り上げ返済にかかる手数料についてはあまりよく見ていない方もいらっしゃるかもしれません。
繰り上げ返済する際には手数料について注意が必要です。
最近の金融機関のローンを見てみると、窓口での手続きは費用がかかる場合もありますが、インターネットバンキング経由での一部繰り上げ返済をする場合は手数料が無料のところがほとんどです。しかし、マンションを売却する場合には抵当権を抹消しなければならないので、全額繰り上げ返済をしなければなりません。
この場合の手数料は、もちろん各金融機関によって異なりますが、店頭、インターネット経由でも、それぞれ費用がかかる場合があります。ネット銀行などでは、全額繰り上げ返済手数料を無料にしているところもありますが、メガバンクなどでは2万円程度の費用がかかるところが多いようです。マンション売却時にはご自分の金融機関の全額繰り上げ返済にかかる手数料について確認しておいた方がよいでしょう。
まとめ
ローンが残っているマンションを売却する方法として、繰上げ返済、買い替えローン、任意売却についてご紹介しました。
マンション売却は金額が大きいので気軽に行う事が難しいながらも、様々なシチュエーションに対応できる制度がある事を知っておくのは後々役に立つのではないでしょうか。
無理せず生活環境を守りながらのローン完済が理想ですね。
