住宅ローンを組んでマンションを購入した場合、そのマンションは担保が設定されています。その担保が設定されたままではマンションを売却することは出来ません。
ローンの返済が済んでいないマンションはもしかして売却出来ないの？
そう思われて不安になった方もいらっしゃるかもしれません。
今回は、マンションを売却査定する前に知っておきたい「担保」について説明していきたいと思います。
Contents
マンション売却前に・気になる担保についてのお話
担保とは何なのでしょうか？
お金を借りる際に、お金を借りた人が返済をしなかった、出来なかった場合に備えてお金を貸した債権者に対して提供されるものです。万が一の場合はその担保を売却してお金に換えて返してもらいますよ、ということです。この万が一の時に担保として確保しておく権利が抵当権です。
銀行は借り主が住宅ローンを支払えなくなると大損してしまいます。ですからローンを組む際には必ずこの権利を設定して契約をします。そして抵当権を設定した不動産には「抵当権設定登記」をしなければいけません。「抵当権設定登記」は法務局に、「この不動産は、所有者が住宅ローンを払えなくなった場合に銀行が担保となっている不動産を優先的に取り上げて売却し融資したお金を返してもらうという抵当権を設定しました」という届け出をするのです。
住宅ローンを組む場合、ほとんどの場合借入額は高額となるでしょう。ですから、その金額を借りる保証として担保を提供するのです。もちろん住宅ローンをきちんと返済し続けている限りは、担保について意識することはないでしょう。
マンションを購入する際に、夫婦で頭金を出し合ったりする場合もあると思います。その場合マンションは夫婦の共有名義になります。夫の名義で住宅ローンを組む場合であっても、マンションが共有名義であればローン申込時に妻は担保提供者として設定される事になります。 担保については分かったけれど、担保提供者ってどういう事？と疑問に思われる方もいらっしゃるかもしれません。
お金を借りた者が貸した側に、その返還をしなければならない義務を債務といいますが、夫の名義で住宅ローンを組んだ場合、返済の義務を負う債務者は夫です。この場合妻は債務を負ってはいませんが、担保だけを提供します。この場合担保を提供する妻は「担保提供者」となります。
ローンは夫の名義で組んでいるのに、妻が担保を提供しなければならない理由は何でしょうか。万が一夫のローン返済が難しくなってしまった場合を考えてみましょう。債権者である金融機関は、担保のマンションを売却して貸したお金を回収しようとします。しかし、担保のマンションは妻と共有名義になっているので、夫の持分だけを分割して売却する事は現実的ではありません。いざという時にきちんと回収するためには妻の持分も含めた全体を担保にしておかなければならないと考えます。融資の代わりに、共有名義なので妻の持分も含めたマンション全部を担保として提供してくださいね、という事です。
融資を受ける代わりに、「担保提供者」は自分の所有する資産を担保として提供します。しかし、担保を提供するだけなので住宅ローンの返済義務を負うわけではありません。もしもローンの返済ができなくなってしまった場合、マンションを担保として取られてしまう事になりますが、夫の代わりに債務を肩代わりする必要はありません。
次に担保提供だけでなく、住宅ローンを融資する際の条件として「連帯保証人」になることを求められるケースもあります。
では、「連帯保証人」とは何なのでしょうか？
主たる債務者と連帯して債務を負担することを約束した人が連帯保証人です。連帯保証人は、住宅ローンの債務を返済する義務を負うことになります。ですから、主たる債務者が夫で、連帯保証人が妻の場合には、住宅ローンの支払いが出来なくなった時には、妻は夫と同様に住宅ローンの返済義務があるのです。
担保に設定されているマンション、抵当権を公使されたら？
いざという時のために担保を提供しないと銀行はお金を貸してくれません。住宅ローンを組むためにマンションを担保として提供することになったのでした。では、実際にどのような状況になると抵当権は行使されることになるのでしょうか。
月々の住宅ローンの返済が滞りなく出来ていれば全く問題はありません。抵当権を行使される心配は皆無です。
問題は、担保に提供されているマンションの住宅ローンが支払えなくなった場合です。金融機関によりますがだいたい6ヶ月間支払いを滞納してしまうと、「もう分割して返済する権利を失います。一括して返済してください」という通知が届きます。一括で返せるわけがありませんから、次に債権者側は競売に向けての手続きに移っていくことになります。債権者は貸したお金を回収するために、マンションを強制的に売却してお金に換えようとします。具体的には、抵当権が設定されているマンションを管轄する地方裁判所に「担保不動産競売」の申し立てをします。裁判所が認めれば、担保に入っている物件は売却することが可能になるのです。債務者へは「担保不動産競売開始決定通知」が届きます。これは裁判所が競売の申し立てを受理したという通知になります。
競売が始まってしまうと自分は売却したくなくても、マンションは強制的に売却されてしまい、強制立ち退きをさせられることになります。
住宅ローンを組む際は長期の返済期間を設定されている方も多いでしょう。もし返済期間35年のローンを組んでいたら、借りた当初は30代前半でも、返済が終わるのは定年近く。そろそろ会社を退職する歳になっているでしょう。お子さんが誕生していれば、そのお子さんも35歳ということになります。
その長い間にはあまり考えたくないかもしれませんが、何があるか分かりません。
もしも住宅ローンを支払い続けられない可能性が大きいと分かったら、出来るだけ早く住宅ローンを借りている金融機関に相談をしてください。支払いが難しくなってしまった理由が正当なものであれば、金融機関で支払期間の延長や、返済の一時猶予などが相談出来る場合があります。例えばリストラにあった、転職で収入が大幅に減った、病気や怪我で一時的に働けないなどといったやむを得ない理由と判断されれば、リスケジュールの相談に応じてもらえる可能性が高いでしょう。
マンションを売却したい・でもローンの残債がある場合には？
先ほど、「担保が設定されたままではマンションを売却することは出来ない」とお話しました。マンションを売却するには担保の設定を外してもらわなければならないということです。では一度設定された担保はどうすれば外す事が出来るのでしょうか？
担保を外して抵当権を抹消するには、住宅ローンを完済することが条件になります。ローンが完済した後、法務局で抵当権抹消登記を行えば、マンションの抵当権は抹消されます。
ですから、住宅ローンを完済してしまえば、担保を外してマンションを売却することが可能になるのです。
住宅ローンを完済すれば売却出来る、と簡単に言われてもまだローンの返済期間は20年以上あるし難しそう、と思ってしまった方もいらっしゃるかもしれません。
では次に住宅ローンを完済するにはいったいどうしたらいいかをみていきましょう。
手持ちの預貯金にかなりの余裕がある場合は、残りのローンを一括返済してしまうという方法もあります。しかし、35年ローンを組んでまだ10年くらいしか経っていないといった場合、手持ちの現金で一括返済なんてとても無理だというケースも多いでしょう。
次にマンションが高く売却出来た場合。その売却金額が住宅ローンの残債と売却にかかる費用をプラスした額よりも多かったとしましょう。このケースに関しては全く問題がありません。マンションを売却して手元に入ったお金でローンを一括返済してしまえばいいのです。
問題は、住宅ローンの残債が多く、マンションを売却しても残債の方が売却価格を完全にオーバーしてしまう場合です。しかしこの際も、手持ちの預貯金などで不足分をカバーして一括返済出来れば問題は解決です。
そうでなければ、自宅の住み替えを検討している場合に、住み替えローンを利用するという方法があります。この住み替えローンは、新居を購入するため金額に、残っている住宅ローンの金額を上乗せして借り入れることができるという商品です。住み替えローンは、新居を担保にお金を借りるのですが、残っているローンを上乗せして借りるため、担保価値以上の融資を受ける事になります。ですから通常の住宅ローンよりも審査が厳しくなるでしょうし、より多くのローンを組むことになりますから、返済計画などは慎重に検討しなければならないでしょう。
住み替えローンが利用できなかった場合や、そもそも買い替えの予定はないといった場合に取れる方法は、無担保ローンを利用することです。無担保ローンは審査と融資が住宅ローンの場合よりも早いことがメリットです。しかし、無担保ローンの金利は高く、長期の借り入れも出来ません。金利を考えるとローンの返済で生活費が圧迫される懸念もあります。ですので、無担保ローンの利用はなるべく避けた方がいいでしょう。
住宅ローンの残債とマンションの売却金額を確認する方法
そうなると気になるのは住宅ローンの残債がどれくらいあるのかという事と、マンションがいくらで売却出来るのかということです。
住宅ローンの残高は、各金融機関の窓口に問い合わせれば証明書を発行してもらえます。住宅ローンの契約した後に送られてくる返済計画表をお持ちの方は、その書類で残高を確認することも可能です。また、インターネットバンクサービスを利用している場合にはサイトからも確認ができるようになっています。
マンションがいくらで売却出来るのかは、実際に売却してみないと分からないのでは、と思いますが、だいたいの目安の金額を知ることは可能です。
不動産会社にマンションの売却査定を申し込むことで、売却出来る相場を知ることが出来ます。ここで、査定を申し込む際には1社だけではなく複数の不動産会社から査定を取ることが大切です。中には契約を取りたいがために相場より高い査定価格を出してくる不動産会社もあります。複数の会社から査定をもらえば、それらを比較する事でだいたいの相場を知ることが出来るでしょう。
売却査定で算出された金額を元に、この先の資金計画を立てていきます。見積もる際には一番低い査定金額を参考にしておけば安心です。
どの不動産会社に査定を申し込んだらいいのか迷ってしまったら、複数の会社からの査定を一括で申し込める一括査定サイトを利用してみるといいでしょう。
マンションの売却査定で相場を知るために筆者おすすめの厳選サイト
もし、まだ実際に売却することは決定ではないけれど、金額だけ知っておきたい、という場合にも一括査定サイトは利用できます。その際は、マンションの住所や築年数、間取りなどの情報で簡単に査定が可能な「机上査定」の依頼をおすすめします。金額はだいたいの数字になりますが、だいたいの相場を知るには十分でしょう。「机上査定」で多くの不動産会社から査定を取ることで、自分に合った不動産会社も判断することが出来ると思います。いざ売却となったらそこから絞り込んだ会社により詳しい査定が可能な「訪問査定」を申し込むのがいいでしょう。どちらの査定依頼も料金はかかりません。
マンションを売却する際には、査定をしてもらうことで売却出来る相場を知ることが大切だとお話ししました。しかし、実際にどのサイトを利用するのが一番いいのか迷ってしまうかもしれません。そこで、筆者おすすめの一括査定サイトをご紹介しておきます。
「イエウール」
魅力は登録業者の多さです。大手から地域密着型の不動産会社まで幅広く、他の不動産一括サイトでは見つけられない会社から査定を受けることが出来るでしょう。自分に合った不動産会社が見つかる可能性が高くなるといえます。
「イエイ」
マンション売却について何もわからないし不安だ、不動産会社に相談する前に色々相談したい、という場合はお勧めです。「イエローカード制度」「無料相談」「お断り代行サービス」「査定後のフォロー」といった手厚いサービスが魅力です。
「スマイスター」
10年以上も不動産に特化したサービスを展開していますので、マンションなど売却以外にも不動産に関する事ならば柔軟に相談が可能です。例えば買取りなど、仲介による売買以外の選択肢も考えている方に便利でしょう。