マンション売却査定を成功させ、高値で売却するために知っておきたいトラブルの知識まとめ
不動産の取引では年間どれくらいのトラブルが起きているのでしょうか。国土交通省の発表によると平成28年度1年間で不動産売却の仲介を行う宅地建物取引業者が関連した取引に関して行政の窓口などに寄せられた相談や苦情は、1,734件でした。件数は前年度よりも減少しているとはいえ、一日に平均すると５件弱の何かしらのトラブルによる相談や苦情があるという計算になります。 中古車や中古のバッグを業者に売却する場合よりも、マンション売却では何倍もの大きなお金が動きます。かといって、投資家ではない一般の人は一生のうちにそう何度もマンションの売却を経験するものではないと思います。売買の契約は専門的でよく分からない事も多いでしょう。今回は、中古マンションをトラブルなく出来るだけ高値でスムーズに売却するためにはどうしたらいいのかについてみていきたいと思います。まず中古マンションを売却する際に実際に起きたトラブル事例を知り、その対処法や、トラブルに遭わないようにするためにはどう対応したらいいのかなどを解説していきます。
不動産取引のトラブルの現状
「宅地建物取引業」とは、宅地や建物の売買や交換を自ら行ったり、売買や交換、貸借をするときの代理や媒介を行ったりするものを指します。宅地建物取引業を営むためには国土交通大臣、または都道府県知事による免許が必要になります。宅地建物取引業者は、宅地建物取引業法の規制に基づいていますので、もし違反があれば行政処分の対象となるのです。行政処分には、業務改善のための指示処分、業務停止処分、免許取消処分などがあります。平成28年度に、宅地建物取引業法の規定に基づいて国土交通大臣又は都道府県知事が行った宅地建物取引業者に対する監督処分は251件、その内訳は免許取消処分168件、業務停止処分 55件、指示処分28件でした。
宅地建物取引業者が関連した取引に関して行政の窓口などに寄せられた相談や苦情について、2017年10月に国土交通省から発表された「宅地建物取引業法 施行状況調査 （平成28年度）の結果について」の内容をみていきましょう。ここの数字は、全体相談件数（1,734件）から都道府県が設置する住宅相談所等の外部施設で対応した分を除いたものとなっています。つまり、都道府県が設置する宅地建物取引業法主管課にて対応された分（1,315件）の統計です。
苦情・紛争相談件数の中で最も多い物件の種類は「中古マンション」に関するもので、全苦情・紛争相談件数の34%を占めています。
次に、苦情・紛争相談件数の中で取引形態別にみると、最も多いのが「売買の媒介・代理」に係る紛争で全体の40％を占めています。次いで、「賃貸の媒介・代理」に係る紛争31%、宅地建物 取引業者自らが売主として関与する「売買」に係る紛争27%となっています。
苦情・紛争相談について原因別にみてみると、「重要事項の説明等」（重要事項の不告知を含む）に関するものが最も多く36％、次いで「契約の解除」（ローン不成立による契約解除を含む）11%、「瑕疵問題」（瑕疵補修を含む）6%、「預り金、 申込み証拠金等の返還」5%、「報酬」（高額報酬を含む）4%と続いています。
「重要事項の説明等」、「契約の解除」及び「瑕疵問題」の主要原因上位3要因が全体の約半数以上を占めています。
不動産取引におけるトラブルが最も多い物件の種類は中古マンションであり、取引では売買の媒介や代理である事がわかります。自分だけは大丈夫と思っていても、万が一という事もあり得ます。中古マンションの売却で何かしらのトラブルが起こる可能性があると考えていた方がいいということがお分かりいただけるかと思います。
それでは次に、トラブルの原因として半数以上を占める３つの要因、「重要事項の説明」「契約の解除」「瑕疵問題」についての実際のトラブル事例を見ながらそれぞれトラブルを回避するための方法を見ていきたいと思います。
マンション売却時のトラブル事例・重要事項の説明に関するトラブルとは
まず、中古マンションの売買取引において実際に起きたトラブル事例の中で「重要事項の説明」に関する事例を見ていきたいと思います。 不動産の取引は専門的な知識が必要であり、一般の人には分かりにくい内容も多くなっています。そこで、安全な取引を行うために、重要事項の説明を売主側の宅地建物取引士が買主側へ行うことが法律で義務づけられているのです。その説明内容は、物件の所在地や面積、建物の構造、水道・ガス・電気などのインフラ設備について、管理・修繕の規約について、手付金の支払いや金額、契約違反や解除について、などになります。
買主側になされる説明なのでマンションを売却する売主にはあまり関係ないと思われるかもしれません。しかし、不動産取引で最も多いトラブルですので、どのような原因でどんな事が起こる可能性があるのかを見ておきたいと思います。
＜重要事項の調査・説明の不備があった事例＞
売主業者から中古マンションを購入した買主が、重要事項の説明において重要事項の説明に不備があったと訴えた事例です。修繕積立金の値上げが理事会で決定されたこと、各区分所有者の議決権の割合を変更するなどの管理規約についての変更がなされていたのに、その説明がなかったと訴えました。業者は、「重要事項の説明前には、修繕積立金の値上げについてのアンケート調査の実施が理事会での決定事項だと認識していた。また、重説前に、当該マンションの管理会社の担当から調査報告を受領したが、管理規約変更の有無は確認しなかった。」と述べたため、調査説明の不備があったとして業者は文書勧告されています。
＜重要事項の説明が虚偽だとされ、中古マンションの買主による損害賠償請求が認容された事例＞
中古マンションを契約する際に、日当たりがいいことを重視していた買主。その中古マンションの隣には建物の建築計画がありましたが、契約時「中古マンションの区分所有者の承諾がなければ建築できない」との説明を媒介業者や売主業者から受けたため、購入を決めます。しかし、その後、隣地の建物は建築確認を受け完成してしまったのです。買主の所有する中古マンションの部屋の日照は1日30分程度となってしまいました。買主は重要事項の説明で虚偽があったとして損害賠償を求めました。
判決では、媒介業者、売主業者の説明は結果的に虚偽だったとして、説明義務違反に該当するとしました。買主の支払った売買代金、諸費用、借入金利息等及び弁護士費用の支払いを命ずる厳しい判決が出た事例でした。
トラブル回避のために重要事項説明について売主も確認しよう
先の事例は二件とも業者が売主だった場合でしたが、個人が売主の場合にも重要事項説明で不備があればトラブルに発展する可能性はもちろんあります。通常は売買契約の締結前に買主のみに説明をする場合が多いのですが、売主側も重要事項説明書類に記載された内容に間違いがないか事前に確認をしておくことが大切でしょう。また、ペットを飼う際の管理規約などが変更されていた場合や、修繕積立金の積み立て計画などが変更になっている場合などは事前にきちんと伝えておく必要があります。最近では民泊などの取り扱いが管理規約に新たに追加になったマンションも多いかもしれません。もしよく分からない場合や記憶が曖昧になっている時には管理組合などに確認をしておくべきでしょう。また、マンションの隣地に建築計画がある場合や、細かいゴミ捨てのルールや町内会の当番など、買主が居住するにあたって気になりそうだと思われる事は事前に伝えておく事が大切です。買主が入居後に「事前に説明がなかった、知っていたら買わなかった」などといったトラブルにならないようにきちんと対応しましょう。マンション売買でのトラブル事例・契約解除に関するトラブルとは
契約解除に関するトラブル事例を見ていく前に、契約解除とはどのような状況なのかを簡単にみておきましょう。まず、手付解除といわれる契約解除です。売買契約を締結してから最終的な物件の引渡し及び決済までは一般的に1ヶ月以上の期間があります。その間に、何らかの事情で売買契約を解除したいとなった場合、買主の場合は、契約時に支払った手付金を放棄することで、また売主の場合は手付金の倍額を相手に支払う事で契約を解除できることになっています。ただし、手付金で契約を解除できるのは、相手側が「契約の履行に着手するまで」の期間とされています。しかし、この「契約の履行に着手したかどうか」については非常に難しい判断になります。その時の状況に応じて個別に判断するしかないのが現状です。そういった理由からトラブルになり裁判に発展するケースも少なくないのです。そこで、一定の期限を設けておき、その期間を過ぎると手付解除出来ないとする場合が多くなっています。相手が契約の履行に着手した後で、または手付解除の期限を過ぎて契約を解除したいといった場合には、契約時にあらかじめ決められた額の違約金を支払う事になります。一般的に売却金額の2割程度で設定される事が多いようです。
また、契約を解除したい旨を相手に伝える方法についても、電話や口頭で伝えればいいのか、内容証明郵便による文書で示す必要がるのか、契約時に双方で確認しておく事が重要です。
次にローン特約による契約解除です。これは、決められた期日までに金融機関から住宅ローン融資の承認がおりなかった場合、売買契約が白紙になるという特約です。マンションなど不動産を自宅用に購入する場合、全額現金で支払う事はなかなか難しいので住宅ローンの融資を受けて購入代金の一部に充てる事が多いでしょう。しかし住宅ローンの融資が受けられるかどうかは売買契約締結時には不確定であるので、このような特約が儲けられているのです。ローン特約による契約解除の場合には、手付金は無利息で返還しなければいけません。マンションを売却する側にとっては、せっかく契約に漕ぎ着けたというのに、住宅ローンの融資がおりなかったという場合はこれまで費やした時間や労力が全て無駄になってしまいますが、売買契約にはこの特約が付けられている場合がほとんどです。
＜手付解除の意思表示を残金支払いの決済日に行った買主。売主は債務不履行による違約金の支払いと契約解除を求めた事例＞
売買契約締結後、決済引渡し日まで1ヶ月以上の期間がありますが、買主が残金を決済する場で手付解除の意思表示をした事例です。売主は契約履行の着手後であるので、手付解除は認められないと主張。さらに買主側の債務不履行による契約解除を求めました。裁判により手付解除は無効であるとの売主側の主張が認められ、買主に対して違約金の支払請求が認められました。
＜住宅ローンが受けられずローン解約をした買主は真摯な努力義務を尽くしたとして、その解約を認め、売主業者に手付金の返還を命じた事例＞
買主は、中古マンションの売買代金の購入資金を住宅ローンの融資を申し込むことを計画してローン特約を付けて売買契約を締結し、手付金を支払います。しかし、融資の申し込みを2つの銀行の2支店にそれぞれ行いましたが、完済時の年齢が70歳以下、年収に対する返済負担率が規定に満たないとして融資を断られてしまいました。そこでローン特約による契約解除を求めましたが、売主側が拒否したため売主側が訴訟を起こします。判決は、買主が金融機関に対して融資の申込を積極的に行ったがいずれも融資基準に満たないとして断られたこと、融資の可能性を積極的に探っていたことなどの事実から、ローン特約による契約解除には理由があるとしてその請求は認容されました。
契約解除でトラブルにならないために、事前に契約内容の確認を
マンションなどの不動産の売買契約では取引される資産が高額になります。そのため法に基づいた厳格な手続きとなっています。安易な気持ちで契約してしまった後、簡単に契約を解除できるだろうと誤解しているケースなどでトラブルとなる場合が見受けられます。契約は簡単には解除できない、やむを得ず解除する場合には相応のペナルティがあるのだということをまず認識しておきましょう。
また、ローン特約を付けて中古マンションを売却する場合には、買主のローンの融資がおりなかった場合、契約は白紙解除となります。その場合には買主に手付金を全額返還しなければなりませんので、うっかり使ってしまって返せないなどという事のないようにしておく必要があります。
また、契約の解除に関しては、どのような場合に解除できるのか、解除出来ない場合どうなるのかを、買主売主双方で事前に確認しておくようにしましょう。契約が成立した場合に仲介業者に支払われる仲介手数料についても、解除の場合どうなるのか事前に確認が必要です。お互いに契約の解除に関する理解が深まることで、問題に発展する可能性は低くなるといえるでしょう。
マンション売却時のトラブル事例・瑕疵問題に関するトラブルとは
中古マンションを売却するに際に売主が知っておかなければならない重要な問題に「瑕疵担保責任」があります。瑕疵とは何らかの法的な欠点や欠陥を指しています。特に築年数の経った中古マンションを売却する人は、瑕疵担保責任に関してよく知っておいた方がよいでしょう。 中古マンションを売却後、物件を買主に引渡せば売主の責任は終わったというわけではありません。つまり、売却後も事前に定められた期限が終了するまでは、売却したマンションに対して責任を負う事になっています。中古マンションを売却した後にそのマンションに売主、買主が注意をしても気付かなかった隠れた欠陥（瑕疵）が見つかった時は、売主に修理や交換の義務が生じます。欠陥が非常に重大なもので補修しても住めない状態の場合には契約を解除して、売買をなかったことにすることもあり得ます。一般的に中古マンションの売却で瑕疵担保責任が問われる状況は、雨漏り、シロアリ、建物の構造部の欠陥・腐食、給排水設備の不具合などが主なものと言えるでしょう。
＜中古マンション購入後のガス湯沸かし器の故障によるトラブル事例＞
購入した築３年の中古マンション。入居後しばらくして付帯設備のガス湯沸し器が故障。構造的な欠陥だったため全面的な補修で掛かった費用が50万円ほど。「中古マンションを購入する時に仲介業者に、付帯設備について使用上問題がないかの調査を依頼したところ、｢何ら問題はない、大丈夫｣といわれたので安心して購入した。業者に補修費の一部を請求できないか」と相談窓口に訴えた事例です。
業者は買主より事前に性能や使用する上で問題がないか付帯設備の調査を依頼されたのにも関わらず調査をせず、｢問題はない。大丈夫｣と答えています。突然の故障までは正常に動いていたと思われる付帯設備の構造的な欠陥を事前に見つけるのは容易ではないが、買主が問題ないか調査をして欲しいと依頼しているのに、全く調査をしなかったのは業者側の調査義務違反となるとされました。業者側は売主と相談して、業者が補修費の一部を負担し、売買代金の一部を返還することとなりました。
瑕疵問題でトラブルにあわないためには
瑕疵担保責任は民法で定められたものです。売却した中古マンションに売主が気付かなかった欠陥があった場合には、買主がその欠陥に気がついてから1年以内であれば損害賠償を請求出来るとされています。ただし、契約から10年でその権利は消失します。
中古マンションをこれから売却しようと考えている売主にとっては、売却した後に見つかった故障や不具合を10年間も補償しなければならないなんて、と不安になるかもしれません。しかし、個人が売主の場合そのような長期の補償をする事はなかなか難しく、そのような契約は怖くて出来ないと考えるでしょう。
実際には、売主と買主が個人同士の契約の場合には、瑕疵担保責任の期間は売主と買主の間の話し合いで決めることができます。一般的に瑕疵担保責任を負う期間は２，3ヶ月、長くても1年とすることがほとんどです。
築年数の経った中古マンションなどでは買主が了承すれば売主は瑕疵担保責任を負わないとする特約を付けて契約を結ぶ事も可能になっています。ただし、欠陥を知っていて売却してしまった場合には例え瑕疵担保責任の特約を付けた契約であっても、責任は追及されることになります。売却するのにマイナスになるような欠陥は隠しておきたいという心理ははたらくかもしれませんが、不利なこともきちんと伝えておく事が後々のトラブルにならないためには必要だと言えます。
中古マンションの売却でトラブルを防ぐには仲介業者選びが重要
さて、不動産を取引する際のトラブルの原因として多い３つの要因について、それぞれのトラブル事例と気をつけておきたい点をみてきました。
以下に気をつけたい点をまとめておきます。
・重要事項説明の内容について、売主も事前に出来る限り確認をする
・管理規約の変更、修繕積み立ての方法の変更などはきちんと伝えておく
・売買契約の解除は簡単にはできない、ペナルティがあるとの認識を持つ
・契約を解除する場合の取り決めを買主、売主双方で確認しておく。（手付金解除の期限や、期限を過ぎた場合の違約金の額、解約を相手側に伝える方法など）
・ローン特約がついた契約では売主は買主に手付金を返却する可能性がある事を認識しておく
・後々不具合になりそうな箇所や、気になる点がもしあれば正直に伝えておく
マンションを売却するのは色々注意すべき事が多く大変そうだ、自分にうまく出来るのか不安だと思われた方もいらっしゃるかもしれません。専門的な用語や知識も多く全てを完全に理解するのは確かに難しいことです。そういった中でトラブルなくマンションを売却するにはどうしたらいいのでしょうか。
そのためは、しっかりと売主の立場に立って売却をフォローしてくれる信頼出来る業者に仲介を依頼することに尽きます。きちんとした業者ならば、売買にトラブルが起こらないように気を付けなければならない点などは売主にきちんと確認をするはずです。そうすれば売主は、全ての事に完璧な注意を払っておかなくとも、業者と共に大事な点を確認しながら安心して売却を進める事が出来るでしょう。
それでは、信頼出来る業者を見つけるにはどうしたらいいのでしょう。まず、仲介業者を見つけるためにはマンションの売却査定を複数の業者に申し込むことをおすすめします。複数の業者を見つけるなんて難しいと思われるかもしれませんが、インターネット上の一括査定サイトを利用する事で、複数の仲介業者を簡単に見つける事が出来るのです。一括査定サイトとは、売却したいマンションの情報を入力すると仲介可能な業者が複数紹介され、一度の入力で複数の業者に査定の依頼が出来るサイトになります。現在多くの一括査定サイトがありますが、おすすめのサイトを１つご紹介しておきたいと思います。
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