今回は親名義の不動産について子が売却する方法や生前贈与を受けた場合の節税方法を不動産会社スマートアンドカンパニーが解説します。
記事では以下の内容がわかります。
- 親名義の不動産を売却する３つの方法
- 生前贈与にかかる税金と節税方法
- 親の不動産を相続して名義変更しなかった場合の問題点とは
- 相続した不動産が田舎にあり売却出来ない場合の対処法
Contents
親名義の不動産を売却する3つの方法
親の所有する不動産は、子であっても勝手に売却手続きを進められるというわけではありません。売却の許可を得たり、名義を変更したりする必要があります。
親名義の不動産を子が売却する方法は次の３つがあげられます。
- 代理人として売却する
- 成年後見人として売却する
- 名義変更して売却する
のちほど詳しく説明しますが、売却するには家庭裁判所に「代理権」の許可を求めなければなりません。ただし、代理権を取ることを知らずに手続きを進めていたとしても、あとから親が認める“追認”もできますから安心してください。
さらに、不動産を売却して得たお金はどうするのか？たとえ親が了承していても親の不動産は親のものなので、売却し得たお金も親のものです。売却代金を子の口座に入れてしまうと、多額の贈与税が発生してしまいます。
親名義の不動産を子が売却する方法を一つずつ詳しく見ていきましょう。
代理人として売却する
親のマンションを売る場合、「代理人として売却する」方法があります。
親が認知症などではなく判断力がある場合は任意代理人として売却することが出来ます。判断力は確かで売却の意思もあるが、高齢で売却契約の場への出席が難しいといった場合は子に委任状を書いて代理人とする事ができます。
ただ、代理人とは本人と同じように判断できる人となります。重要な判断まで出来てしまうため、安易に代理権を他人に与えるのは大変危険な行為と言えます。
代理権には、“任意代理”と“法定代理”の2種類があります。任意代理は、親の意志により委任状を書いて子を代理人にする方法です。
決済時には司法書士が立会う事になっています。この司法書士には、本人の意思を確認する義務があり、事前に不動産の名義人である親に会い、意思を確認する作業が行われます。代理人が勝手に決定する事のないよう、決済時にもチェックが入ります。
また売却したお金が親の治療費や介護をするために必要な場合でも、家庭裁判所に承認されなければ親の不動産を売却することはできません。売却する許可が出るまで、数か月を要するため、必要があれば余裕を持って申し立てをすることが重要です。
成年後見人として売却する
親が認知症などで売却の意思を示すことが出来ない場合には、子は“法定代理”の許可が得られれば売却が可能です。
法定代理とは、親が認知症や病気などで判断能力が衰えてしまった場合や、子が未成年の場合などに適用されます。法定代理で代理権を得るには家庭裁判所の許可が必要です。
子が親に代わり、親名義の不動産を売却する手続きの流れは以下です。
- 家庭裁判所による後見開始の審判を受け、親が成年被後見人になる
- 子が家庭裁判所から選任を受けて、成年後見人になる
- 不動産売却の手続きを進め、売買契約の話を詰めた後、売買契約書の写しを用意する
- 家庭裁判所に、売買契約書の写しを添付し、居住用不動産処分許可の申し立てをする
以上の手順を行うことで、親名義の不動産を売却することができます。注意していただきたいのは、家庭裁判所に居住用不動産処分許可の審判が確定すると、許可された内容と異なる契約をしたり、内容を変更したりはできなくなります。
また、親に代わり、代理権のある子が苦労して不動産を売却できても、親名義の不動産を売却して得たお金は親に帰属します。代理権はお金ももらってもいいというものではないのです。
もしも代理権がないまま、親名義の不動産を売却すると無権代理になりますが、無権代理でも、親があとから代理権を認める“追認”をすれば、契約時にさかのぼって代理権が認められます。
認知症の親の不動産売却に関しては以下の記事もあわせてご覧下さい。
名義変更して売却する
親名義の不動産を相続して売却することもあるでしょう。しかしその際には不動産の名義を変更しなければなりません。
名義を変更するためには、法務局に必要書類を提出し相続登記をする必要があります。
登記の手続きに必要な書類は以下の通りです。
- 被相続人（ここでは親）の戸籍謄本、除籍謄本、住民税の除票
- 相続人（ここでは自分）の戸籍謄本、住民票
- 相続登記申請書
- 固定資産評価証明書
- 登記原因証明情報
- 登記にかかる登記免許税
相続登記を行うことで名義変更をすることができます。
書類を集めるだけではなく、名義変更には費用がかかることも忘れてはなりません。登記事項証明書、住民票、戸籍謄本、評価証明書などの証明書代、登録免許税などがかかりますし、役所に通う交通費も発生します。
また生前贈与として相続し、名義変更する場合でも、必要書類を集めて法務局に提出することは同じですが、書類が少し異なります。生前贈与では以下の書類が必要です。
- 贈与者（この場合は親）の登記権利証、印鑑証明書
- 受贈者（この場合は自分）の住民票
- 贈与契約書
- 所有権移転登記申請書
- 固定資産評価証明書
相続と生前贈与のいずれにしても、費用だけでなく、相当の手間や時間がかかることを頭に入れておきましょう。
親名義の不動産を売却するとき税金を節税する方法
生前贈与では、贈与税がかかります。親名義の不動産を売却してからお金を得ても、現金化しないで不動産の状態で贈与されても同じです。
非常に高額な贈与税を少しでも節税する方法について検討してみます。
相続時精算課税制度を利用する
相続時精算課税制度とは、親が生前に贈与した財産を、亡くなった時にまとめて相続できる制度です。年齢に決まりがあり、60歳以上の父母（または祖父母）から成人の子（または孫）に対して認められます。
相続時精算課税制度は、2,500万円の控除が認められますから、不動産売却で得たお金が3,000万円の場合、残りの500万円が相続税の対象になります。相続税の税率は10％ですので500万円にかかる50万円の相続税を支払えばよい、ということになります。
ただ、この相続時精算課税制度には注意しなければいけない点がいくつかあります。
- 相続時精算課税制度を一度利用すると、親などが死去するまで贈与された財産が加算されていく（財産が多い場合には要注意）
- 贈与の非課税枠である110万円は使えなくなる
- 制度を利用して贈与された土地は小規模宅地等の特例が使えない
住宅取得等資金の制度を利用する
生前贈与の形で親のお金を子供に贈る場合、通常は贈与税がかかります。
ただし、20歳以上の子供が自分の住宅を購入するための「住宅取得等資金」であれば、適用条件はありますが、最大で1,000万円を超える非課税の対象となります。親からの贈与資金を使う場合、非課税になる贈与税「住宅取得等資金」の制度を利用するのが最も良い手段です。
「住宅取得等資金」とは、次のいずれかの新築または増改築等に充てるための資金を指します。例えば、住宅の新築等予定の土地や、新築住宅または建築後未使用の家屋、中古住宅用家屋、住宅用家屋の増改築等を取得すれば非課税対象になります。なお、贈与されたとき、住宅取得等の非課税対象になるには、住宅の面積が50㎡以上240㎡以下という要件などがあります。その他、手すりを設置するなどのバリアフリー設備のついた住宅であれば、非課税枠が広がります。
【非課税の限度額】
| 消費税10%で住宅を取得した場合 | 左記以外 （中古住宅を個人からで取得した場合など） | |||
| 条件 | 優良住宅※ | 左以外の住宅 | 優良住宅※ | 左以外の住宅 |
| 2020年4月から 2021年3月 | 1,500万円 | 1,000万円 | 1,000万円 | 500万円 |
| 2021年4月から 2021年12月末 | 1,200万円 | 700万円 | 800万円 | 300万円 |
親の不動産を売り、マイホームの頭金を子供へ移すこのような場合には、贈与税の「住宅取得等資金」の非課税制度を利用するのが良いでしょう。
贈与ではなく相続にする
相続税は、贈与税よりもはるかに税率が低いのをご存知ですか？
相続時精算課税制度は、生前贈与する際に2,500万円の控除を認めていますが、親が亡くなった時点で財産を相続するときのほうが控除金額は高いのです。
相続税は、相続する金額が「3000万円の基礎控除＋600万円×相続人の人数」より高い場合に課税されます。
先ほどの「不動産を売却して得たお金が3,000万円」を例に挙げて計算してみます。
3,000万円＋600万円×3人＝4,800万円
相続する金額「3,000万円」 ＜ 控除額「4,800万円」
相続する金額は3,000万円で4,800万円より低い金額になりますから、課税の対象にはならないということになります。今すぐ現金が必要ということでなければ、相続できるタイミングまで待つ方が節税になると言えます。
生前に売却してもらい暦年贈与制度を利用する
親が元気なうちに所有している不動産を売却してもらいたいという方は、贈与税はかかりますが、暦年贈与制度を利用すれば、1年間110万円まで非課税にすることができます。
再び、先ほどの「不動産を売却して得たお金が3,000万円」を例に挙げて計算してみます。
（3,000万円 － 110万円 ）× 税率45％－ 265万円 ＝ 1,017万円
（※20歳以上の子が父母から贈与を受けた特例贈与で計算した場合）
親名義の不動産を売却したら3,000万円になり、それを全額子の口座に入金した場合の贈与税は、1,000万円以上の金額になりました。売却して得たお金の3分の１も税金で持っていかれてしまいます。計算からもわかるように、贈与税は高い税率が設定されています。高い税率は安易な贈与を防ぐことを目的とされているからです。
生前贈与に関しては以下の記事も参考にしてみてください。
名義変更しないで親の不動産を持ち続けたらどうなる？
変更しないくても罰則はない
不動産の遺産相続において、必ず名義変更をしなければならないということはありません。
法律上は特に決まりはないので親の名義を変更せずに放置しても罰則などはありません。
たとえば売却しないでそのまま不動産を譲り受ける場合、名義変更せず持っていても問題はないのです。さらに、名義変更をすること自体に決まった期限はなく、たとえ何年後であってもきちんと書類をそろえれば、名義変更は可能です。
トラブルの原因となる可能性がある
名義変更せずにそのまま不動産を持つとトラブルを引き起こす原因になる場合があります。名義を変えていない場合、所有者ではないのでそのままでは不動産を売買することはできませんしお金を借りる時の担保にすることもできません。
また、何年も経って兄弟に家族ができたり、自分に家族ができたりすることで、相続人に意見する人が増え、事態が複雑になってしまうこともあります。
相続後は早めに名義変更を
登記手続きなどをしなくても期限も罰則もありませんので、ついそのままになってしまいがちですが、相続が終わった後は早めに名義変更手続きをしておきましょう。現在、特に必要を感じなくても名義変更をしておくことは将来のトラブル回避にもつながるのです。
空き家の場合は早期に売却を
相続した不動産に住んでいるわけでもないのにそのままにしておくことで、毎年相続人に固定資産税がかかったり、不動産の価値が下がり、いざ売却するときに高く売れなかったりすることもあります。いずれ売却するのであれば、早めに名義変更を済ませて売却をすることをおすすめします。
不動産の登記について詳しくは以下の記事も参考にしてみてください。
親の不動産が田舎の物件で売却できないときどうしたらいい？
親が亡くなった後、相続した不動産が田舎にあるため売れないケースがあります。
売れない理由としては、そもそも需要がない、査定額が意外に高い、不動産会社にやる気がないなどが挙げられますが、それぞれの対策を見ていきましょう。
売却価格を見直してみる
ある程度人口がいる田舎で、査定の結果が坪単価で1万円以上しているような土地であれば、不動産取引市場が機能している地域だと考えられます。このような地域では、改めて価格を見直せば売却できる可能性があります。再度、相続された不動産の価格を査定して見直しましょう。
買取業者に売却を検討してみる
売り出し価格を下げても売却出来ない場合、田舎ではそもそも需要が無いという実情があります。周辺は高齢者ばかりで相続をする手続きが面倒で既に不動産が必要ないという状況です。
親から相続しても売れないため、ただ固定資産税を払い続けるというケースの場合、まずは買取業者に査定だけでもしてもらいましょう。可能性は低くとも、もしかしたら買い取ってもらえるかもしれません。
贈与する
どうしても手放したければ、個人に贈与するということも考えられます。お金はほぼ入ってきませんが、固定資産税の支払いをしなくて良くなります。
価格が110万円以下あれば、贈与しても暦年贈与制度を利用すれば非課税です。贈与の仕組みを上手く利用するため、贈与する相手は個人を選ぶようにしましょう。
不動産会社のモチベーションの低さが原因の場合も
その他の理由としては、不動産会社のモチベーションの低さが考えられます。
不動産会社の仲介手数料は、取引額に応じて決まっています。物件の価格が200万円以下だと5％、200万円～400万円の場合4％+2万円、400万円を超えると3％＋6万円 これに消費税が加算された価格になります。
例えば価格が200万円の場合、仲介手数料は10万円程になってしまいます。
もし、査定してその金額だったらやる気にもなりません。しかも、売却活動をすればするほど不動産会社は赤字となってしまいます。そのため、以前はこのような不動産売買は仲介手数料が安過ぎて、不動産会社のモチベーションが低くなってしまっていたのです。
そこで、平成30年から空き家で400万円以下の低価格の物件では、不動産会社が仲介手数料の他に「現地調査等の費用の相当額」も請求することができるようになりました。
但し、上限として「仲介手数料＋現地調査等の費用」の合計金額額は税抜きで18万円を超えてはいけないとされています。
今後は200万円くらいの物件でも、不動産会社は18万円＋消費税を受け取る事ができます。不動産会社のモチベーションを上げてもらうにも、相続した田舎の空き家不動産の売却手数料は、最大18万円位だと考えた方が良いでしょう。
地域によっては不動産会社の数も限られてしまうかも知れませんが、売却成功には信頼出来る不動産会社の協力は欠かせません。
一括査定サイトを利用すれは無料で不動産売却に最適な不動産業者を探すことが出来ます。査定サイトにより提携している不動産会社が異なります。新たな不動産会社を見つけられる可能性もありますので、１つだけではなく複数の一括査定サイトを利用するのがおすすめです。一括査定サイト人気ランキングを活用して探してみてください。
まとめ
親のマンションを売却するには、子供が代理人として売るか、成年後見人として売る方法がありましたが、贈与税の住宅取得等資金の非課税制度などを上手く利用して賢く節税しましょう。また相続した田舎の不動産は一括査定サイトなどを大いに利用し、更に価格を見直してみましょう。
