今回は、不動産会社であるスマートアンドカンパニーが不動産登記の基礎知識から登記が必要になるとき、手続き方法、かかる費用を解説しています。
Contents
不動産登記の基礎知識 必要になる時は？
不動産登記の基礎知識
不動産の状況や権利関係は、法務局に備えてある「登記簿」に全て記載されています。登記簿に不動産の状況を記載することを「登記」と言います。
土地・建物を取得したときには、必ず登記をしなければならないことが法律で決まっています。
「登記簿」に記載されている情報は一般に公開されており誰でも自由に見ることができるのです。
「登記簿」には情報などの情報を記載しています。
・所有者
・所在地
・広さ
・構造
・不動産を担保に金融機関の融資を受けている場合は、どの金融機関から、いくら借りているのか
なぜ個人情報が一般に公開されているのかというと、所有者でもない人が所有者を名乗って、売却をしたいと言ってきた場合に確認が出来るようにするためです。
不動産の登記が必要になるとき：不動産を売却する
売却する際に必要となってくる登記は、主に２つあります。
『所有権移転登記』と『抵当権抹消登記』です。
「所有権移転登記」が必要になるケース
最初の所有者が住宅ローンを金融機関で組んで購入したとき、登記簿の甲区欄に所有者の名前購入日（売買日）などが記載されています。
登記簿の乙区欄には、金融機関が抵当権を設定していること・抵当権を設定した日・融資金額などが記載されています。
この状態で、不動産売却が行われた場合、所有者が売主から新しい買主に変わりますので、登記簿上も、新しい買主に所有権が移転したことが記さなくてはなりません。
「抵当権抹消登記」が必要になるケース
抵当権が設定されている不動産売却をする際に必要になります。
抵当権登記が設定された状態でも売買は可能ですが、売主が弁済を怠れば不動産が競売に掛けられてしまうので、こうした不動産を購入する人はまずいません。
なので、先に抵当権登記を抹消しておく作業が必要になります。
不動産の登記が必要になるとき：不動産を相続するとき
不動産を相続すると、所有者が相続者に変わるため、名義を変更する必要があります。
ただ、相続登記を行わず、名義を故人のままにしておいても法的には罰則はありません。
相続登記の期限も定められてはいませんので、そのままにしておく人もいます。
しかし、そのままにしておくと以下の3つのデメリットがあります。
相続人が複数人いた場合、所有権が誰のものか？不動産をどうしていくのか？で後々揉めることが多々あります。
まず、相続をする全員が話し合う「遺産分割協議」を行い、その結果に基づいて相続登記まで完了させておくことが肝要です。相続登記を行うことで初めて、「この不動産は誰々のものである」と第三者にも正当に主張することができます。
相続登記を行わず、次の代の遺産相続が発生した場合、登記問題が複雑化してきます。
仮に、相続後に登記をせず故人名のままの登記でいて、時が経って相続者も亡くなってしまったとします。
この場合、前の相続で決着がつかなかった内容の遺産相続まで含めて協議する必要がありますので、次の代の相続者と前の代で生存している相続者で改めて協議しなくてはならなくなります。
遺産分割協議に署名・捺印する人数が増え、全員の同意を得る手間がかかります。
書類を取り寄せるのも困難になる可能性が出てきます。
最初の故人が亡くなった際にしっかり相続登記を行っていれば、次の代の遺産相続も簡単に済むのですが、前の代の遺産相続を放置していたために余計な手間が増えてしまうのです。
デメリット3：不動産の売却・担保ができない
不動産を相続した際に、そのまま売却したいと考える相続人の方もいると思います。
相続後すぐに売却したい場合でも、登記を次に相続する人の名義に書き換えないと売却することができません。
相続した不動産を銀行からの借入の担保とする場合にも、相続登記によって所有者の名義を書き換えていないと審査が下りることはありません。相続登記を済ませていないと、せっかく相続を受けた不動産を活用できないという状況に陥るのです。
不動産登記の手続き方法
不動産登記は、自分自身で行う方法と、司法書士などの専門家に依頼する方法との2通りの方法です。
以下で方法を解説していきますね。
自分で手続きするときの方法と流れ
1）法務局のホームページにアクセスし、相続登記申請書類をダウンロードして、提出に必要な書類を作成します。
2）提出書類に併せて、戸籍等の必要書類を用意します。
3）登録免許税分の収入印紙を用意します。
収入印紙代は固定資産税評価額×0.4％で計算した分になりますので、それぞれ計算して用意します。固定資産税評価額は、固定資産税納税通知書に記載されている額になりますので、それに対して0.4掛けをした金額になります。
4）提出書類と併せて返信用封筒を同封します。切手に関しては、余った分は戻ってくるので、多めに1500円分程度、貼らない状態で同封しておきます。
この時に、申請書の備考欄に「申請人住所へ登記識別情報通知書の送付を希望します」といった文言を必ず記載してください。
5）書留郵便、またはレターパックプラス等で、管轄法務局の不動産登記権利係へ送付します。封筒には「不動産登記申請書在中」の明記が必要になります。
6）書類の記載に誤りがあった場合、管轄の法務局へ直接出向いて訂正する必要が生じることがあるので、念のために書類に捨印を押しておけば、多少のささいな誤りは法務局側で訂正してもらえる場合もあります。
7）後日、登記完了を知らせる書類が届けば、登記が滞りなく終了したことになります。
専門家に依頼する方法
1）該当する司法書士事務所に連絡、依頼してみるのが一番ですが、専門家の知り合いがいなかった場合は、インターネットで調べて、お近くの信頼出来そうな相談窓口に連絡してみるのが一番です。
2）司法書士が見つかれば、司法書士と相談しながらどこまで登記を行うのか？でパターンが変わってきますので、相談をして決めましょう。仮に、登記書類の作成のみを依頼し、戸籍の収集や法務局への書類提出は自分で行う場合もありますし、全ての手続きを代行してもらうお任せのパターンなどがあります。この場合は、負担はゼロになりますが、その分費用が発生します。
不動産登記にかかる費用
自分で手続きする場合
自分自身で登記手続きを行う場合は、掛かってくる費用は実費のみになります。
登録免許税、先に説明した（固定資産評価額×0.4％）と、戸籍謄本や印鑑証明書、登記簿謄本等の公的証明書を準備するのに、数千円程度かかります。
専門家に依頼する場合
司法書士などの専門家に登記手続きを依頼する場合は、登録免許税にプラスで6万円程度の依頼料が必要となるのが一般的な相場です。
まれに、不動産の件数が複数あり評価額が高額だった場合に、依頼料が高額になることも出てきます。その場合は、コストパフォーマンスで比較検討しつつ、自分にとって最良な方法を選択するのが一番良いと思います。
まとめ
不動産登記をどのような状況で行うのか？が一番大事になってきます。
住宅ローンが残っている中古マンションの売却を検討している時の登記手続きの場合は不動産業者にマンションの査定依頼をする段階で相談してみるのも良いと思います。
また、相続時に登記が必要な場合は、相続者間での遺産分割協議を先に行い、相続する不動産が明確になってから、登記手続きをするのが一番です。この時に弁護士や税理士等の専門家に相続整理を依頼しているケースが殆どだと思いますので、不動産登記に関しても、相続整理の流れで依頼する方法が、一番労力が掛かりません。ケースバイケースで登記手続きを進めていくことをオススメいたします。