不動産売却の取得費とは？
不動産を売却したときには所得税が発生します。所得税は課税譲渡所得と税率で計算するのですが、この課税譲渡所得を求めるのに必要なのが取得費です。課税譲渡所得は、譲渡価格から取得費と譲渡費用を引いたものになります。譲渡価格は売却し不動産の金額であり、譲渡費用は売却にかかった費用のため、正確な金額を把握できます。しかし、取得費は売伽した不動産の購入価額です。また、建物の場合は、減価償却後の価格になるため、注意が必要です。そのほか、下記の費用も取得に含めることができるため押さえておきましょう。
・不動産を購入したときの登録免許税や不動産取得税、印紙税など
・借主を立ち退かせる際にかかった立ち退き料
・土地の埋め立てや地ならしにかかった造成費用
・取得の際に必要になった土地の測量費
・所有権を争った際の訴訟費用
・土地の利用を目的とした取得の場合の建物の取り壊し費用
・不動産購入のために借りた資金の利子の一部
・凍結した土地の契約を解除して、新たに物件を取得する場合の違約金
上記の金額は購入時の契約書や領収書で確認するため、不動産を売却するときは用意しておきましょう。また、不動産の売買時に固定資産税や都市計画税を精算した場合、買主が支払ったものは取得費に含まれます。
相続・贈与による不動産の取得費
譲渡所得の金額は、先ほども紹介したように実際の売却額から取得費用と譲渡費用を差し引いて求めます。売却した不動産のなかには、相続や贈与で取得したものもあるでしょう。こうしたケースでは、死亡した人や贈与した人が不動産を取得したときの費用をもとに取得費を計算していきます。また、業務に使用していない不動産を相続や贈与で取得すると、相続人は登記不要や不動産取得税を支払うことになるのですが、こうした費用も取得費に含めることが可能です。そのほか、所有期間も相続によって引き継がれます。不動産を売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えていれば「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」になり、短期譲渡所得のほうが所得税と住民税にかかる税率は高いです。
取得の時期は、基本的には売却した不動産を買い入れた日になるのですが、相続や贈与の場合は、死亡した人や贈与した人の取得時期が引き継がれます。具体的には、死亡した人や贈与した人が不動産を取得したときから、贈与者や相続人が不動産を売却した年の1月1日までが所有期間になるのです。
取得費が不明な場合の対処法
ここまで取得費の基礎知識について説明を進めてきましたが、不動産売却時に取得費が分からないケースもあるでしょう。例えば、買い入れた時期が古いため取得費が分からない、相続した土地が先祖伝来のものであり取得費に関する領収書などが残っていない、などの場合です。こうしたケースの場合には、実際の売却額の5％を取得費とすることができます。例えば、不動産を4,000万円で売った際に取得費が分からない場合、4,000万円の5％である200万円が取得費になります。この取得費のことを「概算取得費」と呼びます。
また、概算取得費は取得費が分かっていても適用することが可能です。実際に計算して求めた取得費が売却額の5％を下回っていた場合は、概算取得費を取得費にすることができるため、取得費が分かっているケースでも概算取得費を考えておくことをおすすめします。
概算取得費は、昭和27年12月31日以前から所有していた不動産に適用されるのですが、これ以降に取得した不動産にも適用可能です。しかし、これらの不動産の場合には、国税庁が出している建築価格表などを用いて取得費を算出できるため、概算取得費が必ず適用されるわけではありません。
取得費と減価償却の関係
取得費を求める際に土地であれば問題はないのですが、建物の場合は減価償却の計算が必要になります。減価償却は数式に当てはめて計算するだけですが、減価償却についても理解しておきましょう。減価償却とは資産価値の減少分を費用として計算することを指します。例えば、土地の場合には年数が経過しても資産価値は変化しませんが、建物は老朽化により資産価値は下がっていきます。そのため、建物の資産価値は新築時がピークであり、その後は低下することになるのです。
取得費の計算では、減価償却費を考慮して行います。減価償却費の計算式は下記の通りです。下記の計算で求めた減価償却費を建物の購入代金から引いたものが、建物の取得費になります。
減価償却費＝建物の購入代金×0.9×償却率×経過年数
償却率は建物の耐用年数に応じて決まっています。耐用年数は建物の構造によって異なり、木造では22年、鉄筋コンクリートでは47年です。耐用年数が高いほど償却率は低くなり、木造では0.046、鉄筋コンクリートでは0.022となります。また、自宅や別荘などの非業務用の建物の場合は、業務用の1.5倍の耐用年数が設定されています。
