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中古マンションの売却における瑕疵担保責任とは？
中古マンションを売却したい、査定を考えているという方に知っておいてもらいたい知識として、「瑕疵担保責任」があります。「瑕疵」の読み方は「カシ」です。
「そんな言葉、初めて聞いた」「売却や査定と何か関係あるの？」という方も多いでしょう。しかしこれから中古マンションを売却しよう、売却査定を依頼しようと考えている方なら、覚えておくに越したことはありません。
そこで今回は中古マンションの売却に関係してくる「瑕疵担保責任」についての基礎知識をご紹介していきたいと思います。
「まだ査定依頼を検討しているだけ」という方も、今のうちに学んでおいて損はありませんから、ぜひ読み進めてみてくださいね。
さっそくですが、まずは瑕疵担保責任とは何かということについてお話ししましょう。
瑕疵とは、売買契約においてその目的物が通常有しているべき品質や性能を欠くことを言います。瑕疵の種類は4種類あり、それぞれ「物理的瑕疵」「法律的瑕疵」「環境的瑕疵」「心理的瑕疵」に分けられています。
種類別に詳しく瑕疵の具体例を挙げると、次のようになります。
・物理的瑕疵……建物の場合は雨漏りや耐震強度の不足、白アリ被害。土地の場合は地中に障害物がある、土壌汚染があるということです。
・法律的瑕疵……法令などの制限によって取引される物件の自由な使用収益が阻害されているものです。
・環境的瑕疵……近隣の騒音や異臭、振動、日照障害がある場合、近隣に反社会的組織の事務所があるなど安全で快適な生活が害されてしまうリスクが高い場合です。
・心理的瑕疵……売買する物件において過去に火災や事件、事故、自殺などがあり、心理的に住み心地が悪くなる場合です。
中古マンションを売却するにあたり、これらの問題が売却後に見つかった場合は問題を見つけてから1年間、買主が売主に対して損害賠償を請求できます。そして契約の目的が達成できないときは契約の解除を請求することができると民法で定められています。この責任のことを、「瑕疵担保責任」と言います。
簡単に言うと、自分が売ったものに問題があった場合は、ちゃんと責任を取りましょうねということですね。
隠れた問題が瑕疵担保責任の対象になる
瑕疵の種類を見て、「うちは中古とはいえ新しめのマンションだし心配ない」「どれも該当してないから大丈夫」「査定額が高かったから問題はないはず」と思った方も少なくないでしょう。
しかし瑕疵担保責任が厄介な点は、対象となるのが隠れた瑕疵だからです。つまり売主もこれらの瑕疵があるとは知らずに売却した場合はもちろん、売主・買主ともによく注意して売買したにも関わらず売却時に見つけられなかった問題についても対象になるということ。これはちょっと困ってしまいますよね。
売却後に瑕疵が見つかったとき、「そんなの知らなかった」と言って逃げるわけにはいきません。いくら知らなくても、問題が見つかれば売主は責任を負う必要があります。
民法の原則によると、売却から100年経ってから見つかった瑕疵についても、見つかってから1年間は買主が売主に瑕疵担保の責任を追及できることになっています。
「売却後100年って…、つまり一生責任を負わなくちゃいけないってこと？」とびっくりしてしまいますよね。それでも民法の原則に従えばそうなります。
けれど売却してから永久に瑕疵担保責任を負うなんてことは、あまりにも理不尽で現実的ではない気がします。だって、大げさに言えば、永久に「変な問題が見つかりませんように」とハラハラドキドキしながら過ごさなければならないのですから…。
そのためこのちょっと現実的ではない民法の原則が適用されるのを防ぐため、売買契約においては通常、「瑕疵担保特約」を締結するのが一般的です。
これは民法において「任意規定」と呼ばれているもので、中古マンションの売主と買主が合意すればその原則を変更してもいいという規定です。
民法の原則通りだと不合理なので、「永久に責任を負うなんて無理だから、3か月だけにしてほしい」と売主が提案し、買主もOKすれば変更できるということです。
通常の中古マンションにおける売買契約ではこの特約を締結することによって、瑕疵担保責任の一部またはすべてを免責します。この事実にホッとした方も少なくないでしょう。
瑕疵担保特約を結んだ場合、たとえばマンションの引渡しから3か月を経過したときは瑕疵を見つけても損害賠償を請求したり契約解除をしたりできない、などの契約となるため安心です。「マンションを売った後も何を言われるか気が気じゃない」「何か問題が見つかったらどうしよう」とハラハラすることはなくなりますね。
契約の内容はケースバイケースですが、一般的な売買の場合、瑕疵担保の責任が発生する期間は中古マンション売却後3か月間となるケースが多いです。3か月間なら感覚的にもちょうどいい感じがしますね。
ただ、「3か月間でも長い！ そんなに責任を負うのは嫌だ」という場合は、契約書の中で売主が「瑕疵担保責任を負わない」という条文を設けましょう。「えっ、そんなことできるの？」と驚くかもしれませんが、買主がこれに合意さえすれば、全部免責にしてもらうことも可能です。そんなに心の広い太っ腹な買主さんがいるのかどうかはわかりませんが…。
個人的には、「それはちょっと都合が良すぎるんじゃないかな？」「そこまでかたくなに拒否するってことは何かあるんじゃないかな？」と思ってしまうところではありますね。みなさんはどう思うでしょうか？
瑕疵担保責任の例外規定とは？
ところで売却主が個人ではなく宅地建物取引業者、いわゆる不動産会社となる場合はどのようになるのかというと、瑕疵担保責任に例外規定があります。例外とはどういうことなのでしょうか？
宅地建物取引業者＝不動産会社は、言うまでもなく、みなさまがご存知のとおり不動産売買におけるプロ。だからこそ瑕疵担保責任のすべてを免責にするのは不可能です。「そりゃプロなんだからそうでなきゃ困る」というのが一般人にとっての本音でしょう。
中古マンションを不動産会社が売主となって売却する場合、買主に不利な特約はできません。素人である買主が損をするようなことがあったら困りますからね。
そのため多くの場合、瑕疵担保責任を負う期間が「マンションを引渡してから2年以上」とする特約を結ぶことになります。
この期間が長いか短いかは人によって感覚が異なるところかもしれませんが、これが妥当というところでしょうか。
「2年以上」にしなかったらどうなるのかと言うと、もともとの民法の原則規定が適用されることになります。
不動産会社に中古マンションを売却する場合の瑕疵担保責任は？
では個人が個人に中古マンションを売却するのではなく、個人が不動産会社に「買取」という形で中古マンションを売却しようとする場合、瑕疵担保責任はどうなるのでしょうか？
不動産会社は個人から中古マンションを買取った場合、転売することになるので、転売時に瑕疵担保責任を負うことになります。そのため、買取時には細かいことを気にすることなく購入してくれるので安心してください。
問題がある中古マンションであっても、不動産会社が転売時に瑕疵をチェックして是正した上で売却することになりますから、買取時には問題があっても気にせず丸呑みで購入してくれます。
瑕疵となる点があっても話がスムーズに進むことが多いので、安心ですね。
中古マンションを売却しようと検討している方は、不動産会社に売却査定を依頼すると思いますが、売却による査定額だけでなく買取価格の査定額も出してもらうといいでしょう。買取査定額に納得ができたら、個人に売却するよりも不動産会社に売却してしまったほうが楽なことが多いので、買取という形での売却も検討してみてはいかがでしょうか。
また不動産会社に中古マンションを買取ってもらう際には、「査定額が下がるかも…」と恐れずに、知っている問題点があれば正直に伝えましょう。
売主が瑕疵を知っていて買主に告げなかった場合はどうなる？
個人が個人に中古マンションを売却する場合、特約によって「瑕疵担保責任を一切負わない」とすることも可能だというお話を先述しました。
ここでポイントとなるのが、特約で免除される瑕疵担保責任は見つかった瑕疵を売主が知らなかった場合だということです。
マンションの引き渡し後、買主が瑕疵を見つけても、あらかじめ「売主が一切の瑕疵担保責任を負わない」という特約を結んでいれば問題ありません。
しかし売主が瑕疵を本当は知っていて、あえて買主に伝えなかった場合はアウト。瑕疵担保責任を負う必要が出てきます。「問題があるのは知っているけど、黙っておけばバレないだろう」「知ってても知らないと言いとおせば大丈夫」というのはNGです。
売主が認識している問題点については買主にすべて開示する義務がありますから、事前にきちんと伝えるようにしましょう。
後々、瑕疵担保責任を負わなければいけない事態にならないためにも、正直に伝えておいたほうが身のためです。
瑕疵担保保険に加入できる「インスペクション」とは？
中古マンションの売却・査定を考えている方は、瑕疵担保責任に関連して「インスペクション」についても知っておきましょう。
インスペクションとは、建物の状況調査を専門家が行ってくれることです。インスペクションを行うことで、専門家によって建物の劣化状況や補修が必要な部分が明らかになります。
またインスペクションに合格した場合、「既存住宅売買瑕疵担保保険」という瑕疵担保保険に加入できるようになります。瑕疵担保保険に加入しておけば、瑕疵が見つかってもそれを修繕するための費用を一部または全額を保険でカバーできるというメリットがあります。修繕費を気にしなくて良いため、瑕疵が見つかっても安心というわけですね。
瑕疵担保保険に加入していると、買主にとってもそれは安心につながるため、マンションを売却する際に有利です。
たとえ瑕疵担保保険に加入していなくても、インスペクションに合格しているという事実があれば、それを買主にアピールすることで購入を促すこともできます。
ただしインスペクションに合格していても、瑕疵担保責任を免責する特約は締結しておくべきです。なぜなら、インスペクションでは物理的瑕疵を調査しているだけだから。最初に「瑕疵の種類は4種類ある」とお伝えしたとおり、物理的な瑕疵だけではありません。
そのため売主はインスペクションに合格したとしても、瑕疵担保責任の免責特約は締結しておくようにしましょう。
売却査定を検討中の方は、インスペクションの検討もおすすめ
今回は中古マンションの売却や査定をお考えの方に向けて、瑕疵担保責任の基礎知識をご紹介してきました。瑕疵についてもっと詳しく知りたいという場合は、不動産会社に査定を依頼する際に聞いてみるといいでしょう。
また売却を検討しているのであれば、査定とあわせてインスペクションを検討してみることもおすすめします。
なかなか聞き慣れない言葉である「瑕疵担保責任」ですが、覚えておくと売却時に安心ですよ。
