中古マンションの売却を検討中の場合、マンションの「売却益」についてもしっかりと覚えておいたほうが良いでしょう。記事では中古マンション売却益の計算方法や売却時の節税方法について不動産会社スマートアンドカンパニーが解説していきます。
記事を読むことで以下の内容が分かります。
・売却益が出たときの所得税の計算方法
・所得税を節税する方法
中古マンションの売却をお考えの皆さんは予想売却額を事前に調べておきたい方も多いでしょう。査定依頼には人気の一括査定サイトが選べるランキングをチェックしてみてください。
Contents
マンションを売却したときの売却益はいくらになる？計算方法
中古マンション査定価格がそのまま売却価格となりその金額をまるまる受け取れないのは少し悲しいことですが、税金をきちんと納めることはとても大切なことです。
ここでは、中古マンションの売却益の計算方法について見ていきましょう。
マンションの売却益の計算方法
中古マンションを売却した際に税金のベースとなる金額は、あくまで「売却益」ということを覚えておきましょう。売却益は課税譲渡所得といい、マンションなど不動産を売却した金額から売却に掛かった費用や取得した時に掛かった金額（費用を含む）を引いたものとなります。
売却益（課税譲渡所得金額）
＝譲渡価格―取得費―譲渡費用（―特別控除）
売却益の計算式に出てくる用語について説明しておきます。
取得費
売却益の計算式に出てくる取得費についてはしっかりと押さえておきましょう。取得費とは売却したマンションを購入で支払った金額だけを指すのではありません。
土地や建物の購入代金はもちろん、建築費用や購入時にかかった手数料、設備費や改良費などが含まれた金額が取得費と呼ばれます。事業用ではない不動産であれば、登記費用を含む登録免許税、不動産取得税、印紙税なども取得費とすることができます。建物の取得費は、購入代金又は建築代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引いた金額となります。※取得費に関しての詳しい説明は国税庁のサイトも合わせてご確認ください。
一括査定サイトに登録してみたところ、自分が所有するマンションの査定金額が思ったよりも良かった…だから良い査定価格で売却するためにも、すぐに売りに出そうと思い、意気込んで準備に入る人も多いでしょう。しかしマンションを購入した時期がもう何十年も前で契約書等を紛失した、親から相続したマンションで書類が見つからない、という場合もあるでしょう。当時の取得費にいくらかかったのかが分からなくなってしまい、なかなか売却手続きがスムーズにいかないケースはよくあります。
紛失して分からない場合は取得費が０円として計算されてしまうかというと、そうではありません。取得費不明の場合は、概算取得費として取得価格を決めるという救済策があります。もしマンションを購入した際の契約書が残っていない場合、概算取得費は、譲渡価格の5％で計算されますのでご安心ください。例えば、中古マンションを2000万円で売却した場合は、5％ルールを用いると概算取得費として100万円として計算されます。
査定サイトで算出される売却予想価格は、例えば大きいイベントや地震などでも大きく変動しますので、査定サイトの価格を見て「今だ！」と思ったらすぐに動けるように書類を用意しておくのがとても大切になります。
譲渡費用
売却益の計算式に出てくる「譲渡費用」とは、不動産を売却するためにかかった費用のことをさします。
例えば、マンションは個人間で売買をするのではなく、間に不動産業者を挟んで取引をするかたが多いと思います。マンション売却時に仲介業者へ仲介手数料を払った場合は、その仲介手数料も譲渡費用となります。他にも、賃貸マンションとして貸し出していたマンションを、中古マンションとして売却する場合は、借主に家を空けてもらう必要がありますが、その時に借主に支払う立退料も譲渡費用とする事ができます。また、登記や登録にかかった費用、売主が負担した印紙税も譲渡費用となります。
修繕費や固定資産税などといった資産の維持や管理の費用、売却代金を取り立てるための費用などは譲渡費用とする事はできません。
個人がマンションを売却した場合の売却益（課税譲渡所得）について表にまとめておきます。
| 個人のマンション売却益 （課税譲渡所得） | （計算式）①譲渡価格ー②取得費ー③譲渡費用 | |
| ①譲渡価格 | マンションを売却し買主から受け取った金額 | |
| ②取得費 | 購入代金が 分かる場合 | マンション購入代金、登録免許税（登記費用）、不動産取得税、印紙税 ただし、建物の取得費＝建物の購入代金ー減価償却費相当額 |
| 購入代金不明 の場合 | マンションを売却した金額の5％相当額 | |
| ③譲渡費用 | マンション売却に直接かかった費用（仲介手数料、売主負担の印紙税など） | |
特別控除
売却益（課税譲渡所得金額）がプラスになると課税対象となりますが、一定の条件を満たした場合に特別控除が適用できる場合もあります。
個人が居住用の財産を譲渡する場合は、所有期間の長い短いに関係なく3000万円の特別控除が適用されます。マイホームの中古マンションを売却する場合は、「個人の居住用財産を譲渡」にあてはまると考えてよいでしょう。売却益が3000万以内であれば、3000万円の特別控除の適用によって所得税はかかりません。
さらに売却益が3000万円を超えた場合でも、10年以上所有していたマイホーム売却では、3000万円の特別控除と併用が可能な特別控除があります。適用を受けるには一定の要件がありますが、通常より低い税率で税額を計算されるため支払う税額は低く抑えることができます。
特別控除は個人の居住用住宅向けだけでなく、公共事業や特定住宅地造成事業、特定土地区画整理事業などのために売却した場合など…様々なケースに応じてあります。控除される金額がそれぞれ変わります。最新の特別控除について詳しく知りたい方は国税庁のホームページに記載がありますのでそちらも合わせてご覧ください。
また3000万円控除については以下の記事でも詳しく解説していますので参考にして下さい。
マンションを売却した売却益から支払う税金（所得税）を計算する方法
個人が中古マンションを売却した際にかかる税金（所得税）についての計算方法も見ていきましょう。
売却益がプラス（利益があった場合）：課税対象となる
売却益がマイナス（損失があった場合）：課税されない
個人が中古マンションを売却した際に支払う税金（所得税）は、売却益（課税所得金額）がプラスになった場合に課税されます。諸費用などを差し引いて儲かった利益のみに対して税金は発生するのです。
マンション売却額から、取得費・譲渡費用などの諸費用と、特別控除などを差し引いた利益に対して、所得税を計算します。
単純に考えると、中古マンションを売却した価格に対して税金は計算されそうですが、そうではありません。
中古マンションの価格査定サイトに登録するなどの方法でマンションの売却を検討されている方のほとんどは、すでにマンションを所有している方かと思います。
マンションを購入した際に、「不動産取得税」の支払いがあったことを記憶されている方も多いのではないでしょうか。不動産取得税は、購入したマンションの“固定資産税評価額”をベースとして計算される税金です。そのことから、中古マンションを売却される時の税金計算方法も、固定資産税評価額がベースに計算されるのではと勘違いする方もいらっしゃいますが、マンション売却時はまた違いますのでご注意ください。
中古マンションなど不動産を売却する時の税金の計算式
不動産売却時における譲渡所得税は以下の式で計算されます。
税金（所得税・住民税）＝課税譲渡所得×税率
税率は、マンションの所有期間によって異なります。短期間で売却した場合はより高い税率が課せられることになっています。
また、相続や贈与により取得したマンションを売却した場合は、原則として被相続人（財産を残して亡くなった方）や贈与した方が不動産を取得した日から計算することになっています。
譲渡所得税率に関しては以下の通りです。
| 譲渡した年の1月1日時点 での所有期間 | 譲渡所得税率 | |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20% （所得税:15% 住民税5%） |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39% （所得税30％ 住民税9%） |
（※平成25年～平成49年までは上の税率に復興特別所得税として所得税の2.1%相当分が加算された税率となります）
さらに先にもご紹介した10年以上所有していたマイホームを売却した時の特例が適用されれば、軽減税率は以下のようになります。
| 課税となる所得金額 | 税率 | |
| 課税長期譲渡所得 | 6000万円までの部分 | 15% |
| 6000万円超を超える部分 | 20％ (所得税:15% 住民税5%) |
マンション売却で売却益があるときは確定申告する
個人が中古マンションを売却した場合、マンションの売却益（課税譲渡所得金額）に対して所得税がかかります。売却益（課税譲渡所得）がプラスの場合、つまり諸費用を差し引いて儲けが出た場合は、マンションを売却してお金が入ったらそれで終わりにせずに、必ず「確定申告」をする必要があります。
1月1日～12月31日の1年間
【計算期間内にマンションを売却した所得がある方】
税務署に申告、納税をする義務があります
申告納税期間：マンション売却翌年の2月16日～3月15日
（3月15日が土日の場合は、翌月曜日）まで
確定申告書や決算書などの必要書類をそろえたりしなくてはいけないので、面倒かもしれませんが、確定申告が必要にもかかわらずサボってしまうと後で大変なことになってしまいますので、きちんと申告をしましょう。
マンションの売却は、売りに出してから４～５か月かかることも多いので、売却が完了して無事に入金があったらホッとして忘れてしまうこともありますので、カレンダーや手帳にメモしておくなどして確定申告の期限をしっかりと忘れないようにしましょう。
逆に、マンションを売却した金額から購入時の諸費用をひいた金額が、もしマイナスであれば、このマンション売却で発生した所得に関しては確定申告の義務はないということになります。売りに出した当初は、少しでも利益が出るように強気の売値を提示する方もいますが、なかなか買い手が見つからない場合は、提示した金額を大幅に下回った金額で手を打つ場合も少なからずあります。やっと購入希望者が見つかった場合などは、「本当はこの金額で売りたいのにな」と思っていたとしても、この買主さんを逃したらもう買い手が見つからないのでは？という不安もよぎったりして、希望の金額を提示できずに当初の予定より安い価格で売却することは、これからマンションを売却するあなたにも大いに考えられることです。
売却益がマイナスであれば、確定申告する義務はありませんが、マンション売却にあたっての売却益がマイナスになっている場合は、損益通算によって他の所得と合算して節税することも可能です。むしろ確定申告した方が売却主にはメリットがあります。ですので、売却益（課税譲渡所得）がプラスの場合もマイナスの場合も確定申告はしたほうが良いということを覚えておきましょう。
マンションの売却益の所得税を節税する方法はある？
マンションを高く売りたいと思って一括査定サイトに登録したものの、売却予想価格がいまひとつ伸びなくてがっかりする方も多いのではないでしょうか。売却金額が希望より安くなってしまいそうな時は、せめて売却時にかかる税金だけでも少しでいいから節約したいとお考えになる方も多いかと思います。仮に査定価格どおりに高値で売却できたとしても、やはりすこしでも支払う税金はおさえたいものです。ここではマンション売却時の節税について見ていきたいと思います。
取得費を明らかにしておくこと
結論から言いますと、最大のマンション売却時の節税方法とは、「取得費」をきちんと明らかにすることです。上でもお伝えしましたが、取得費とは、マンションを購入したときに支払った金額のことです。物件代だけではなく、建築費用や購入時にかかった手数料、設備費や改良費なども含んだ金額を取得費と呼びます。この取得費は、不動産購入当時の売買契約書に記載されています。この売買契約書をもし紛失してしまっている場合は、取得費は概算で計算されてしまいます。概算取得費は、一律 譲渡価格の5％で計算されます。
個人の住宅として使用していたマンションを中古で売却した場合、購入時よりも3000万円以上高く売れるケースはほとんどないと思われます。
取得費さえ判明していれば、特別控除の適用もありますので多くのケースで課税譲渡所得をマイナスとすることができるのです。ですので、今現在、マンションを売却しようとは考えていない方も、いつか気持ちが変わってマンションを売却して手放す日がくるかもしれません。マンション売却時に少しでも節税をするために、マンション購入当時の売買契約書はしっかりと大切に保存しておきましょう。
まとめ
中古マンションを高く売却できれば嬉しいのはもちろんですが、しかし高く売れた分そのままが自分の手元に入るわけではないということもおさえておきましょう。マンションが高い価格で査定され、高い価格で売却できた場合、税金の負担が増える可能性があるということも忘れてはいけません。
中古マンション売却時に発生する、税金まわりの悩みを解決するヒントにしていただければ幸いです。
