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遺産相続で中古マンションを相続する場合
遺産の相続時に、親が購入したマンションをそのまま相続するか、中古マンションとして売却して現金にして相続するかお悩みの方も多いのではないでしょうか。
遺産の相続は面倒なことも多いため、「古い中古マンションに価値はないだろう」と考え、相続を放棄してしまおうとお考えの方もいるかもしれませんが、それは大変もったいないことです。
中古マンションでも売却予想価格を査定をしてもらうと、相続して良かったと思えるような金額になる場合も多いですし、相続する人が複数人いる場合は、マンションを売却することで資産の分配がしやすくなるというメリットもあります。
遺産として中古マンションを相続する場合は、売却するしないにかかわらず、遺産相続にありがちな問題や気を付けた方がいいことは知識として知っておいたほうがいいため、ここでは中古マンションを遺産相続する場合について知っておいたほうが良いことをお伝えいたします。
遺産相続問題は誰にでも起こりうること
遺産相続トラブルの話は、資産をたくさん持つ家庭にだけ起こる問題とイメージする方も多いかもしれませんが、実はそうではありません。
資産の少ない家庭にも問題が起きるケースは多いそうです。ここでは例を挙げてみていきましょう。
例えば、母親1人と娘2人の3人家族の場合。母親が亡くなった際に、相続税評価額が3000万円の中古マンションと、300万円の貯金を２人に遺したとします。
この家族の場合は、法定相続人が2人になりますので基礎控除額が4200万円になります。
＜計算式＞基礎控除額＝3000万円＋法定相続人×600万円
※相続税には基礎控除額というものがあり、法廷相続人数によって金額は変わります。
母親の財産は、中古マンションと現金合わせて3300万円だったため、基礎控除額以内の財産でした。そのためこの家庭では相続税は発生しませんでした。
ここまでを見ると相続税に関しては、何も問題がないような気がします。
しかしその後にトラブルが起きることが多いのだそうです。
相続したマンションを複数人で共有することは困難なことが多い
親１人子１人の場合は揉めずにすむのですが、例に挙げた家族の場合は、親１人子が２人になるため、マンションを親から相続をした場合、相続財産は相続人の共有状態で持つことになります。この家族の場合は娘が2人で財産を共有して持つことになりますので、マンションも姉と妹で2分の1、貯金も姉と妹で2分の1ずつ分け合うということになります。
しかし貯金は分けるのが簡単ですが、マンション物件は、共有して持つことが難しいケースがあります。例えば、妹の方は結婚して家を出ていて、姉だけが母親と一緒に住んでいた場合。母親が亡くなった後も姉がマンションに１人で住み続けるケースがあります。
こういった場合、姉がマンションをすぐに出て売却査定に出すことで、得た金額を分けることが出来ればスムーズなのですが、なかなかそうもいかないことが多いようです。
家を姉、貯金を妹というふうに分けることも考えられますが、そうすると姉は3000万円の資産価値があるマンションを貰えるのに対し、妹は300万円の資産しか相続することが出来ないため、妹は不平等を感じ、姉に対して不満をいだきます。
そうすると、姉妹喧嘩に発展します。亡くなった母を介護して看取ったとなると、姉はそのことを主張しますが、妹側も子どもの頃に姉のお下がりの服ばかりを着ていたことや、習い事も姉のほうがたくさんしていたことなどを主張し、「私にも2分の1を貰う権利がある。マンションは売却したらいいじゃない、早く査定に出したいから出て行って！」と主張し裁判にまで発展するケースもあるそうです。
子が親から遺産の相続をするときは、大人になってから親に身の回りの世話など、どれだけのことをしたかに重点を置いて財産の配分を考えようとする家庭が多いですが、家庭環境は様々です。場合によっては例に挙げたように、子供の頃に感じていた不平等感を相続時になってはじめて爆発させるというケースは多いのです。
ですから、マンション等、現金以外の資産を複数人の兄弟姉妹で相続する場合は、売却することも視野に入れて話をする選択肢があることを抑えておきましょう。
相続税評価額と不動産の時価について
中古マンションを相続する際に、売却するかそのまま相続するかはひとまず置いておいて、「不動産の時価」と「相続税評価額」については、知識として知っておいたほうがいいです。どちらもマンションの価値を示す金額ですが、この２つの金額は違う額になることをご存知ないかたも多いのではないでしょうか。ここでは、時価と相続税評価額との関係について見ていきたいと思います。
「時価」…不動産を今売却したときの売却価格。売却して現金に換えたらいくらになるのか？という値段のこと。
「不動産の相続税評価額」…一定のルールに基づき機械的に算出される価格。不動産の場合は、土地と建物で評価額の出し方が異なる。
建物の評価額について
相続した建物の、建物の評価額が知りたい場合は、固定資産税納税通知書を確認しましょう。その通知書に書かれている“建物評価額”が、建物の相続税評価額になります。新築してすぐのマンションなどは、建築工事費の約50～60％の金額になることが一般的です。
建物の評価額は、3年に1回の見直しがありますが、ほとんど下がらないのが現状です。
国としても、納めてくれる税金が少なくなるのはあまり嬉しいものではないわけですから、固定資産税の計算の根拠になる固定資産税評価額は、評価額を極端に下げることはありません。
例えば、築20年以上の中古マンションを売却査定した場合、建物の時価は０円とされても、建物固定資産税評価額については、まだ値段が残っていることが多いのです。
ですので、古い中古のマンションを所有している場合でも、相続税評価額があるうちは固定資産税の支払いが発生するということを頭の片隅に置いておいてください。
言い方を変えると、マンションを新築してすぐの頃に売却査定にした場合の時価は、建物固定資産税評価額よりも高い値段がつき、築年数が相当経過した中古マンションになると、時価よりも固定資産税評価額の方が高くなるという性質があります。
土地の評価額について
相続した建物の、土地の評価額を知りたい場合は、相続税路線価は国税庁のホームページを確認しましょう。土地については“相続税路線価”というものを用いて評価額を算出します。土地の相続税評価額は、原則的に相続税路線価に面積をかけたものになりますが、それに地形や雪面道路など、その土地がある立地の条件を加えて価格の修正をするため、少し算出が複雑です。例外もありますが、通常の戸建用地の場合は、基本的に「路線価×面積」が相続税評価額になるとのことです。
また、土地の評価額については、土地を住宅用地として使用している場合は軽減措置があります。マンションなどの集合住宅の場合は、敷地全体の面積を居住用住戸の数で割った面積が計算に用いられるため、広さにもよりますが、一般的な広さのマンションですと小規模住宅用地（200㎡以下の部分）の軽減措置が用いられ、課税標準が1/6になる軽減措置が用いられるでしょう。
ここまで、マンションは建物と土地に対して「時価」と「不動産の相続税評価額」という２つの価格があることをお伝えしました。中古マンションを相続すると、相続税の他に固定資産税も発生しますので、相続したマンションを住居としていない場合は査定に出して売却をして現金にしようとお考えの方もいるかもしれません。
それでは、マンションを売却して現金にしたケースも見ておきましょう。
マンションの価値を、相続税評価額だけで判断するのは注意が必要
分かりやすい例え話として、相続税評価額が800万円の中古マンションと800万円の貯金を姉妹2人で相続した場合を見ていきましょう。どちらも800万円なので、中古マンションは住んでいた姉がそのままもらい、貯金の方は妹がもらえば、何の問題もなくスムーズに相続できそうです。現金の貯金はその金額がそのまま相続税評価額となります。ですので相続税評価額は800万円です。ですが、マンションについては相続税評価額は800万円ではありますが、もし姉が相続してすぐに売却査定に出した場合の価格は相続税評価額よりも高くなります。土地の相続税評価額は、時価の80％程度と言われていますので、この場合はマンションをすぐに売却すれば、姉は1000万円の現金を得ることができることになります。
もちろん、姉がマンションを売却せずにそのまま住み続けたいと考える場合もありますので、売却時期が遅くなれば査定額も下がりますし、マンションを貰った姉が必ずしも得をするというわけではないのですが、平等に遺産を分けたいとお考えの場合は、相続税評価額だけを見て判断するのではなく、マンションを売却する、売却しないにかかわらず、価格の査定をして、不動産の資産の「時価」を把握する必要があるということです。
中古マンション売却時の「時価」を把握するには一括査定サイトがおススメ
インターネット上で、中古マンションの売却時の予想価額を一括査定してもらえるサイトを利用するのがおススメです。無料で簡単に複数社の売却予想価格を査定してもらえるので、１社に偏らずに色んな会社の査定価格を同時に知ることが出来て、大変便利です。
サイトごとに売却予想価格はバラバラなことが多いですが、それは自然なことです。色んな側面から複数社がマンションを査定することで、マンションの価値をより客観的に判断することが出来ることにもつながります。
不動産鑑定士に鑑定評価を依頼することで時価を知るという方法もありますが、有料なのと、依頼人がもし「低めに算出してほしい」などお願いすれば、意向が反映されてしまうこともないとは言い切れませんので、依頼者の意向が反映されずに、複数社に売却予想価格を出してもらえる一括査定サイトを利用し、各社の平均の価格をマンションの時価としてみるなど姉妹間で取り決めするといいです。
中古マンションを売却して現金にする可能性がある場合は、「相続税評価額」に加えて、一括査定サイトで「時価」も把握した上で遺産を分配するといいでしょう。