中古マンションの査定業者はここを見ている！高く売るヒントとは？
中古マンションを売却しようとする時にまず最初に、不動産業者や仲介業者に査定を頼みます。
こうして、「あなたのマンションは〇〇千万円ですよ」と言われるわけですが、なぜこの金額になるのだろう？と疑問が湧く場合もあります。
この記事では、
・不動産業者は、中古マンションの一体どこに注目して査定金額を出しているのか？
・売り主はどこに注意してマンション査定に挑むべきなのか？
・中古マンションを高く査定してもらい、高く売却できる方法は何？
など、わかりやすく解説します。
これを読めば、不動産御者の営業マンが主観的に査定金額を出しているわけではなかったのだ、ということがお分かりいただけると思います。業者の視点がわかると、より高く早く中古マンションを売却できる方法がみつかりますよ！
Contents
不動産業者が出す査定金額は信頼性が高い
不動産業者に査定を頼むと、査定金額が算出されます。この金額は、宅地建物取引業法により、媒介価格について意見を述べる際にはその根拠を明示しなければならないとされています。法律に則って、各社根拠のある査定金額を出してきているので信用して良いでしょう。
査定を行うのに、いくつかの評価項目があります。この項目が会社によって違ったら信ぴょう性が疑われてしまいますよね。不動産業者は共通して、公益社団法人 不動産流通推進センターが公開している「価格査定マニュアル」を使用して査定しています。
この「価格査定マニュアル」の過程は以下のように進められます。
①査定する中古マンションを確認
②同じマンションの別の部屋や、近隣の似たような物件が過去いくらで売れたか確認
③査定項目を順次記入していき査定金額を出す（実際には価格査定システムを利用し入力すると価格が算出される）
以上が、査定を始める前段階で不動産業者が念頭に考える事柄です。①は主にファミリー層向けマンションの場合に確認をします。
②は査定金額がおおまかにいくらになるのかを決める重要なポイントです。同じマンションや近隣の類似物件の中で、過去1年以内に、急かすことなく通常の売却手段で成約した物件を選びます。なおかつ、間取りも同じで、専有面積も誤差３０㎡以内などの条件も加わります。この時比較対象に選ばれる物件は1件です。もし、近い将来自宅のマンションを売却する予定でしたら、こまめに近隣か同一のマンションの売買情報をチェックしておくと、相場の参考にもなり、自分が売却する時に高いのか安いのか判断できますね。
③は、細かな査定項目をチェックしていき、より正確な査定金額を出すために行います。中古マンションの現場に赴き査定するのが一番正確な査定金額がだせますが、インターネットの無料査定であっても、現場を見なければわからないような査定項目以外の、立地や築年数などの買い手が重要視する項目は十分チェックできます。中古マンションを売却する時には、複数社に査定を依頼し、不動産業者を比較して選ぶ方がより良い業者を選ぶことができます。その際に、かわるがわる営業マンを家に呼んで対応するのは時間も手間もかかりますから、まずはインターネットの無料一括査定サイトに申し込んで絞りこみを行うとよいでしょう。
中古マンション売却営業マンここを見ている！中古マンションの査定項目は何がある？
中古マンションの査定を業者に依頼したときに、重要視される点
マンション全体のこと
・立地と周辺の環境
・マンションのグレード
・築年数は何年か
・そのほか、耐震性、事故や事件はないか、修繕など管理状態は良いか
マンションの部屋のこと
・何階にあるのか
・広さは何平米か
・その他
立地や周辺環境が最も重要
単純に、人気エリアの駅近にある中古マンションですと、価格は高くなります。また、郊外の駅が遠い立地だと価格は下がります。
中古マンションの場合、最寄り駅まで徒歩１０分以上になると、売れにくくなるようです。
また徒歩圏内に、スーパー・コンビニがある、保育園、学校、病院がある、公園があるなど、生活するのに便利であるかどうかも高価格のポイントです。現在再開発中で、今後より便利になる予定の立地も高評価のポイントになります。
マンションのグレードとは何か
マンションにおけるグレードは以下のことから判断できます。
・外装と内装の材質
・フローリングの材質
・キッチンやトイレ、お風呂など、設備機器
例えば外装で言えば、吹き付けの外壁よりも、御影石の外壁の方がコストがかかりますからグレードUP。
フローリングの材質も様々ありますが、分かりやすく言うと、幅が広いフローリングの方が高級感を感じられるようです。
キッチンなどは各社製品のより高い蛇口だとか、高いトイレ、ユニットバス等で判断されます。
築年数は何年か？
これは、築3年までが最も高い査定額がつき早く売却できます。
買い手が付きやすいのは、築5年〜１０年です。中古マンションの魅力の一つとして、好立地の物件を新築マンションよりも安く購入できることです。築５年〜１０年ですと、まだまだキッチンなども古さを感じにくいですし、買い手はリフォームなしで快適に住むことができますから人気もありますから加味して査定金額が計算されます。
築15年、築２０年と査定金額は下がっていき、築21年以上で査定金額は底値を付きます。
耐震性などそのほかに考慮される点
中古マンションの売却の際、高い耐震性を有するマンションですと、周辺の似たようなマンションよりも査定金額が高くなります。
マンションの耐震構造には３種類あります。“免震構造”“制振構造”“耐震構造”です。この中で、一番高い査定金額がつくのは免振構造であり、現状地震に最も耐えうると考えられています。
また、当該マンションで、事故はなかったか、修繕は適切に行われているかも考慮されます。
戸別にはどんな部屋に高い査定金額がつくのか？
・何階にあるのか？日当たりはどうか？
高層階ほど、日当たりや見晴らしも良くなりますから価格も高くなります。
一般的には、南向きは日当たりが良く人気があります。東向き、西向き、北向きの順で評価が下がっていきます。角部屋も評価が高くなります。
例えば、マンション最上階の東南角部屋が最も査定金額が高くつく、ということになりますし、1階の北向きの部屋が最も価値が低くなります。
ですが、南側に、高層マンションが建っていたら、逆に日当たりが悪くなりますから、一口に方角だけでは決められないものでもあります。
・広さは何平米か？
ボーダーラインは５０㎡です。５０㎡以上のマンションですと、買い手側に住宅ローンで受けられる控除がありますから、売却しやすいのです。そのため、５０㎡以下の中古マンションだと査定金額が安くなる可能性があります。
そのほかの注意点
売却前に修繕の必要はない
査定金額を上げようと思って、中古マンションをリフォームする必要はありません。買い手側も、リフォームやリノベーションを前提に購入を考えている場合があるからです。それほど傷みが無い物件を修繕をしたからといって、査定金額に影響するわけではありません。
しかしながら大きな傷や床が凹んでいる、蛇口がさびているなどは直しておかないと査定金額が下がります。
以上のことから、大きな故障個所は最低限直したほうが良いですが、少々のことでしたら、きれいに掃除しておくくらいのことでOKです。
中古マンションの共用部からも判断される
中古マンションのエントランスなどが大理石造りでしたらグレードも高くなり査定額は上がります。
また、専用の庭がある、トランクルームがあるなど、共用部にプラスαがあると査定金額も変わってきます。
間取りや部屋数の価格の影響
間取りや部屋数も価格に影響します。部屋数が多く、広いリビングなどがポイントになります。収納が多い、動線がよく考えられていて使いやすい、お父さん向けに書斎があるなども影響していきます。
中古マンションがきちんと維持・管理されているか？
マンションに住んでいると、管理費を支払います。この管理費が高いとマンション管理組合で管理費を下げようと決まった場合に、管理費は削減されます。
管理費をもし削減すると、例えば共用部であるエントランスの掃除が行き届かなかったり、庭があれば草の処理などを業者に頼む回数が減っていくことになります。結果として、そのマンションは雑然とした印象になってしまいます。
そういった、管理費削減により管理の悪い中古マンションには、特に築年数の古い小規模のマンションに見られます。
小規模のマンションですと、居住世帯の少なさから、各住戸の管理費用の負担が大きくなります。築年数がある程度経つと、管理費を削減し始めるマンションは多いです。
中古マンションを高く売却するためには
なお、中古マンションの査定が済んだら、不動産業者に売却を依頼して売買成立を目指すわけですが、査定以外に売却価格を高くするためには、時期が大きく影響してきます。
4月には多くの人が新生活を始めます。そのため、2〜3月が一番不動産物件が売却しやすい時期と言えます。理想を言えば、1月に売却を始めて、２〜3月に決まるとベストですね。
中古マンション売却する際に、不動産業者を一つに絞らなくてもいいのです。不動産業者との売買契約の内容にもよりますが、複数の不動産業者や仲介業者に売却を依頼することができれば、多くの人の目に触れることになりますから、早く売り抜けることにもつながります。
まとめ
以上、中古マンションを査定されるときのポイントについてお話ししました。
中古マンションを売却するときに一番初めに行うのが査定です。ここで1社に聞いてみて、希望と開きのある金額でもがっかりしないでください。中古マンション売却の際には、複数社に査定を依頼して、相場を知り、その中でも自分の希望を叶えてくれるような不動産業者を見つけることが肝要です。
複数社に一件一件査定を依頼することは手間がかかりますから、ぜひインターネットの無料一括査定サイトを利用してみてください。築年数の古い、駅から遠いなどの物件であっても、地元に強い不動産が名乗りを上げてくれたら、大手以上に上手に売却できることもあります。
不動産は時間と共に、価値が下がっていく財産でもありますから、なるべく早く売却できたほうがいいのです。
中古マンションの売却の際には、まず、インターネットで複数社一括査定、その後詳細な査定を依頼し、不動産業者を決めて、売却するということを忘れずに！よりよい形で中古マンションを売却できるように祈ります。
