中古マンションの売却査定における瑕疵担保責任
・中古マンションの売却における瑕疵担保責任とは？
中古マンションは、査定を出しその後売却をしたあと、それで終わりというわけではありません。売却した中古マンションの隠れたところになにか不具合があったとき、売買が完了したあとでも買主は売主にお金を請求することができるのです。これは法で定められていることであり、瑕疵担保責任と言います。
対象となる不具合ですが、たとえば中古マンションの室内の見えるところに大きな傷があったとします。修繕しないままの引き渡しだったとしても、その傷があることにより査定額が安く売値も安いという理由で納得して買主が中古マンションを購入しているときは対象になりません。
目立った傷のない天井からの雨もりであったり、給水や排水のあきらかな不具合といった内覧で気づくことのできない欠陥が対象となります。
ちなみにこのように見て確認することのできない明らかな欠陥は、瑕疵と言われています。
売主が売却する中古マンションの瑕疵に気づけていなかったときも、もちろん責任を追わなければなりません。
ただこの責任が免除される場合もあります。中古マンションの査定を出して、売りに出したあとに一向に買主が見つからないとき、不動産業者に買取をしてもらうことがあります。不動産業者の買取の場合は、その後見えない欠陥が生じたとしても中古マンションを売却した売主に責任は生じません。
・売却してからどのくらいの間責任があるのか
中古マンションの査定をだして売却し、実際に売買が完了してから、半年〜1年間は責任がある場合がほとんどです。中古マンションを購入した人は、不具合を見つけたら、1年以内に売主に責任を負ってもらう必要があります。
しかし、中古マンションの築年数により、瑕疵担保責任は売主がかなり不利になってしまう場合があります。古い中古マンションだと売主が気づくことのできない見えない部分の不具合が多くある場合があるからです。
査定額が低い上に、瑕疵担保もあると大変ですよね。
そのため、古い中古マンションは売主と買主がどちらも了承した上で、瑕疵担保責任を設けなかったり、期間を短くするということもよくあります。
そのような中古マンションは、その分査定額が低い場合が多いでしょう。
いくら査定額が低いといっても、大きな買い物であることは間違いないですし、瑕疵担保責任が無しという中古マンションは不安で購入できないと買い手がつきにくくなってしまうことがあります。
買い手が付きにくくなることを避けるために、古い中古マンションは3ヶ月〜半年といった短い期間に設定している場合が多いでしょう。
ちなみに、中古マンションを売却した人が個人ではなくて、不動産業者などの業者だった場合には、瑕疵担保責任の期間は2年間と法律で定められています。
新しくなった瑕疵担保責任とは？
上記でご説明した中古マンションの売却における瑕疵担保責任ですが、実は最近内容が新しくなりました。どのような点が変わったのかを具体的にご紹介します。
まず名前が「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」に変更になりました。名前の通り、目で確認できない欠陥に加えて、中古マンションの購入で契約したことと異なる点があった場合にも、それを直す責任が中古マンションを売却した売主にあるという内容になりました。
これにより、まず、責任を追わなければならない範囲が売り主に増えます。
契約内容と違いがあれば、欠陥でなくても責任を追う必要があるため、売却する中古マンションの契約書の内容はしっかり確認しておいた方がいいでしょう。
契約書の確認をしっかり行っていないと、査定が高く、高値で売却できていたとしても、後々修繕などに費用がかかったら結局損をしてしまうこととなります。
さらに、責任を追わなければならない期間も長くなりました。
今までは、1年以内に知らせて、代金の請求をするという決まりでした。売主も気づく事のできないような見えない欠陥だった場合こちらに変更はありませんが、売主が気づいていて知らせていなかったときや、売主側に大きな過失があったときは、対象の期間が5年になりました。
5年なら確実に欠陥には気がつくことのできる期間です。中古マンションを売却するときは、気がつきにくい欠陥があったとしても隠し通せるものではないし、あとで大変な目に合うことになるため、修繕をしておくようにしましょう。
また、査定が出て無事売却となったあと、欠陥が見つかり、後々大きな額を支払わなくてはならないということも避けるため、売却前に欠陥がないか確認をしましょう。
一番売主に不利な点は、今までの内容だと、見えない欠陥が見つかった場合、買主は契約解除や、損害賠償請求を申し出ることしかできませんでした。
内容変更後は、それに追加して欠陥部分を直す費用の請求と中古マンションを買ったときの代金を減額する請求を求めることができるようになりました。
もしこれらの責任を追うことになったら売主はかなり損をしてしまうこととなります。
中古マンションの売却における危険負担と新しくなった点
・中古マンション売却における危険負担とは？
中古マンションの売買では、危険負担という売主側にも買主側どちらも悪くない理由で中古マンションを引き渡すことができなくなったときの決まりです。
たとえば中古マンションの査定を出し売却してから、買主も見つかり引き渡しの日までも決まっていたときに、なにか災害が起こったとします。そのときに、中古マンションが崩壊してしまったり、損傷が激しかったとき、引き渡すことができなくなってしまいます。
通常の認識であれば、契約は完了しているため、買主は売主に査定が出て売値が決定した中古マンションの代金を支払う必要があり、修繕などはもちろん買主で負担する必要があるように思いますよね。
しかし、住めるのかもわからない中古マンションの代金の支払いをするなんてあまりにも買い主が損をしているように感じます。そこでこのようなときは危険負担が使行されて、売主が中古マンションの損傷の修繕を行うこととなるのです。
ちなみに、中古マンションの売買の契約が完了してから、代金を支払い、引き渡しという流れになっています。もちろんこの3つの作業は、1日で終わるものではありません。
中古マンションは、買主が代金を支払ってから、数日後に引き渡しとなります。
この代金を支払ったあと、引き渡しまでの間に、災害が発生し中古マンションが損傷したときに適応されます。
・新しくなった危険負担とは？
危険負担も瑕疵担保責任と同様新しい内容に変更されました。その内容とは、売買した中古マンションの権利の移動する日が変更となりました。今までは、中古マンションは査定を出して決まった売値で契約した段階で権利が買主のものとなっていました。そのため、引き渡し前に災害で中古マンションが損傷や崩壊をしても代金を売主に支払うという内容でした。買主側が損をする少し理不尽な内容にも思えます。
そこで中古マンションの権利が買主へ移行する日を引き渡し日に変更としました。これなら、なにか災害が起きたとき、中古マンションの引き渡しがされていないのに、買主は売主に莫大な代金だけ支払っているという状況を避けることができます。
また、引き渡しまでに災害などで中古マンションが損傷や崩壊してしまったときに、契約の解除もできるようになりました。
契約した中古マンションが損傷してしまった場合には、今後の崩壊も考慮し、修繕してもらってまで住むことを望まない買主がいると考えられます。
売主も損傷が大きく多額の修繕費を支払う必要があるとき、査定を出して決まった売値に近いような額を修繕で支払うことになるのなら、中古マンションの売却をやめたいと考えることもあるでしょう。そのため両者にとって都合のよくなった改正といえます。
中古マンションの売買における法の改正は、常に新しくなっています。こまめにチェックしておくことにより、査定で出て手に入れることができるはずだった金額から大幅に損をしてしまうということを避けることができるかもしれません。
