ハウスクリーニングと中古マンション売却の関係性
中古マンションを売却しようと考えた時、経過年数による劣化目立つ壁紙や水回り等の汚れは査定金額にどのくらい影響を与えるのでしょうか。
売却査定を依頼する前に専門業者を入れてのハウスクリーニングは必ず必要なのでしょうか。またもし行うなら査定に影響がでる箇所がよいと思いますのでどこを行うべきでしょうか。
家を専門業者へ依頼して綺麗にするサービスにハウスクリーニングがあります。
家庭で掃除しづらく汚れが落としきれない箇所、換気扇・お風呂場など特に年末の大掃除などの際に、依頼した経験がある家庭もあると思いますが、料金がほどほどにかかる為基本的には個人宅ではそう頻繁に利用されていない場合が多いと思います。
ハウスクリーニングはどちらかというと居住用物件として所有されている方よりアパートや賃貸マンションの大家さん・オーナーさんが、次の入居者入る前に使うサービスとして定着しています。
賃貸は特に前の住民が汚した部分をクリーニングしなければ次の入居者が決まらないというリスクがありますので内見で目立つ個所、壁紙の汚れや落としきれない水垢などは必ずクリーニングされます。
これが中古マンション売却に当てはめたとき、賃貸とは異なる条件のため中古マンションの売却では、査定には無関係とも思えるハウスクリーニングですが、上手に使うことで中古マンション自体の価値を底上げすることも可能になります。
やはり人間の心情として、購入するのが中古マンションであるという認識はありながらも清潔さは重要視され、築年数と比較して古さを感じさせない内装は、その物件に対してよりよい印象を与えることは間違いないからです。
だからといって、部屋中すべてをクリーニングしてしまった場合、費用負担は膨大にかかってしまいますし、その分物件が高く売れる保障がないため費用対効果ある箇所を見極める必要があります。
クリーニングと一言で言ってもその方法により種類があり、取捨選択する必要がありますが今回はマンション売却の流れを理解した上で、効果的な「ハウスクリーニング」にフォーカスしてお伝えいたします。
中古マンション売却の流れ
中古マンション売却の流れを簡単に説明すると以下のようになります。
１、不動産会社による査定
２、不動産会社との価格協議
３、売却価格の決定
４、不動産会社との媒介契約の締結
５、売却活動開始
６、内覧対応
７、買主決定
８、売買契約
９、引渡
一般の所有者の場合ほぼ上記の流れ経て中古マンションの売却をします。
上記の流れのうちで商品として物件が見られるのは、１、査定と６、内覧対応のタイミングの2回程度です。
１、査定の前に、キッチンや水回りのハウスクリーニングを入れた方が査定金額に直接影響が出ます。
ただしクリーニングが間に合わない場合やあまりにも散らかった状態や汚れが目立つような個所は物件の最低限の清掃を自分でしておくことが大切です。
そして、６、内覧対応とは、不動産会社が見つけてきた購入希望者を対象マンションに案内し室内を見てもらうことです。
査定や内覧といった中古マンションを「見られる」状況は、ただの見学ではなく常にその物件を値踏みされていると言い換えることができます。
中古マンションの購入であっても、数千万円の金額になるため購入希望者の目は厳しくて当然であり、この内覧では本当に販売価格は妥当であるかと値踏みをしています。
所有者はその値踏みを恐れることなく備えることが重要です。
何も準備をしないまま内覧を迎えるのは、あまりにも無謀です。
不動産は一物一価のため物件を気に入ってくれる購入者はほかのどこでもなくその物件を
見たいと来てくれるのです。この機会をみすみす棒に振るのか、購入検討のステージに引き上げるのかはハウスクリーニングを含めた「準備」が最も重要になるのです。
中古マンションはできるだけ高く売りたいはずですし、生活感丸出しの状態で人様の前に出すのはマナー違反です。
査定を多くしようとするあまり、リフォームのような本格的なお直しまで不要ですが、ハウスクリーニングレベルの準備は必要です。
次に効果的なハウスクリーニングの利用とタイミングについて見ていきましょう。
効果的なハウスクリーニングの利用とタイミング
マンションは鉄筋・鉄骨でできているため構造上の問題について指摘を受けることはすくないため、査定で見ているところは間取りと内装の劣化、水回りが重要となります。
そしてマンションはほとんどの場合、水回り（キッチン・洗面・風呂）の高級感や機能性を売りにした物件が多くありますので、購入を検討している人はやはり一番気になる部分といえます。
そのため水回りをいかに美しく見せるかは中古マンションの一番の見せ場であり、有利に売却ができるポイントとも言えます。
ハウスクリーニングがよく利用されている場所を調査しても
1番多い場所は、やはりキッチンです。
魚焼きグリル、ガスコンロ、レンジフードなど掃除が行き届かず汚れがこびりついて落としづらい場所はクリーニングを利用すれば見違えるほどピカピカになります。
次に多いのはバスルーム、洗面所、トイレなどの水回り、次いで、エアコンや窓ガラス、バルコニー、部屋などのその他のクリーニングとなります。
それぞれの個所により差はありますが、おおよその価格帯としては3万円～5万円程度が多いです。時期によりキャンペーンを実施する業者もありますので業者選びもしっかりしたいところです。
このように、ハウスクリーニングをするならやはり、キッチンと水回りに絞ること。
そしてすべての個所ではなく、どうしても自分ではきれいにできないところにのみ使うなどコストとのバランスを考えて、賢く利用することが大切です。
そして、タイミングは不動産会社による査定の前のハウスクリーニングを入れることが一番効果的です。
不動産会社の査定を依頼する前に一番注目されるキッチンと水回りに対してハウスクリーニングを頼んで掃除しておくことで、不動産会社の査定時の評価が上がります。
査定時に、「この中古マンションは売れる」と思えれば、不動産会社の営業マンもやる気がでます。
仲介する側とすれば高く早く売りやすい物件は優良物件で、特に良い物件に対しては一生懸命に買主を探してくれるでしょう。
ただし、築年数が40年以上の中古マンションで、売却金額が800万円を下回る物件についてはハウスクリーニングをしても入居後に大幅な水回りのリフォーム工事が必要となる場合がほとんどで、買主もこのクラスの中古マンションはとにかく安さを追求されているため、費用をかけてまでハウスクリーニングをする必要はありませんし、クリーニングをしても査定金額にあまり影響がありませんので不要です。
以上のように、効果的なハウスクリーニングの利用方法とタイミングについて考えてきましたが、中古マンションの印象を上げるためには、ハウスクリーニングだけで正直は足りないという事実もあります。
次からはさらにクリーニング効果を上げる方法について見ていきましょう。
ハウスクリーニングの効果を最大化させるポイント
せっかく費用をかけて行うハウスクリーニングですから、その効果を最大化させたいですね。そのために必要なことは実はとても基本的なこととして多くの企業などでも取り入れられています。
みなさんは“5S(ゴエス)”“5S活動”という言葉を聞いたことはありますか。
5Sとは、「整理、整頓、清掃、清潔、しつけ」の頭文字5つを取った言葉で、元々は安全衛生の観点から企業の職場環境の改善のためのスローガンとして用いられてきた言葉です。
5Sというと5つも対応しなければいけないのか。と始める前から意気消沈されないよう。
特に重要でこれだけは売却とは関係なく日々の生活も快適になるのでぜひやってみていただきたい事項は、最初の「整理」です。
整理とは辞典で調べると「無駄なもの、不要なものを処分する」ことと表記されています。簡単に言うと「捨てる」ことです。
まず「無駄と不要を判断して「捨てる」から始めてください。
中古マンションの売却はあくまでもその建物の価値であり、家具やその他所有物に対して査定がつくわけではないのですが、不要なものが多いと、部屋が生活感に溢れてしまい、内覧にきた希望者が購入後の生活イメージが悪くなってしまいます。
中古マンションは居住中に売却をすることがほとんどですので生活感を完全に消すことはできませんが、不要なものが無くすっきりとした部屋を見せることで十分に良い印象を与えることができます。
物があふれて生活感があふれるようでは、いくら費用をかけて水回りなどを綺麗にしていても注目されずむしろ印象が悪くなります。
中古マンションの印象を上げるためには、まずは捨てることが最重要です。
売却が完了すれば引越しでものを大量に捨てることになります。
引越しを何回か経験されたことのある方はわかると思いますが、引っ越しする際に部屋にあったもののうち半分は不要なものだった。ということに気づきます。
売却を決め、不動産会社に査定を依頼する前に不要なものを捨てていきましょう。
査定額や売却額も上がりますし、何よりも引越作業がとても楽になります。
それでは査定のポイントについて見ていきましょう。
マンション査定のポイント
整理、ハウスクリーニングが完了し、「値踏み」に立ち向かう準備完了です。
自信を持って不動産会社へ査定を依頼を出してください。
ただし、その際は１社ではなくなるべく多くの不動産会社に査定を平行して依頼することが重要ポイントです。
せっかく費用をかけてハウスクリーニングを実施したのですから、より高く条件がよい査定をしてくれ、また積極的に販売活動をしてくれる業者を探してください。
一物一価の物件には小売りの商品のような金額があるわけではありません。その物件に対する所有者側の姿勢を受け取れないばかりか、査定ポイントとして水回りの美しさを評価するセンスがない不動産会社に当たってしまうと、せっかくハウスクリーニングもすべて無駄になります。
大切な中古マンション不動産を売却するのですから、不動産会社との話し合いはしっかり行い、信頼できる会社か、営業マンの熱意があるかなど厳しい目で妥協せず決めましょう。