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売却と購入の悩み
高く売却したい売主と早く売却したい不動産業者
中古マンションを売却する時、多少値が下がっても早く売却してしまいたいと思う方と、時間が少しかかっても高値で売却したいと思う方、どちらが多いと思いますか？よほどの事情がない限り、後者の方が多いのではないでしょうか。中古マンション等の不動産売却は、売却できない限り、不動産業者が利益を得ることはありません。ゼロなのです。そのため、不動産業者にとっては、高値で売却したいと思う売主とは逆で、安くても早く売却したいのです。そういった不動産業者ばかりではありませんが、売主に寄り添った対応をしない不動産業者もいるのは事実です。
また、売却が成立した場合手数料が不動産業者に入ります。不動産業者は買主からも手数料をもらいたいために、自社で売買を成立させようとするところもあります。本来なら、売却依頼を受けた際、売却物件であることを周囲にいち早く知らせるためにもレインズ（不動産売却のための情報交換システム）に登録することとなっていますが、そうした場合、他の不動産業者で買主が見つかってしまうと、買い取り手数料はその不動産業者に入ってしまいます。業者としてはやはりそうなってしまうことを避けたいのでしょう。そのため、レインズに登録することを渋ったり、一般媒介契約の場合はレインズに登録することが義務づけられていませんから、登録しなかったりとするのです。
多くの場合、売主からすれば、高値で早く売却したいわけですので、レインズに登録された方が嬉しいのですが、不動産業者が自社の売買にこだわると、余計に時間がかかってしまいます。また時間がかかると不動産業者も不利で、売却活動として広告作りだったり、営業マンを動かしたりと、労力もかかるのです。不動産業者は早く安く売却してしまいたい理由は、利益をより多く早く得るために、といったところでしょう。それも商売ですので、否定はできませんが、適度に売主や買主に寄り添いながら売買を成立させてくれる不動産業者が安心できますね。
2500万円が相場だとすれば、2700万円くらいで出せて、もししばらくして売れる様子がなければ値下げをする。「しばらく」という期間も、売主と不動産業者側では感覚が違っていることも多いです。売主側は特に転勤などで慌てていることもない場合は、6か月から1年くらい余裕をもって考えているかもしれません。そうなると不動産業者はその間ずっと広告等の出費がかかり、売却できなければ色々な労力がかかるわけです。そういった部分を不動産業者はどうとらえて対応してくるか、といったところが依頼するポイントになるのではないでしょうか。
そこで、一括査定サイトから複数の不動産業者に査定してもらうことをおすすめします。査定してもらう際に、6か月から1年くらいで売却できればいい、など、期間も伝えてみて嫌な顔をされない不動産業者だとより付き合いやすいのではないでしょうか。査定してもらう前に、相場など、自分で調査しておくことも大事です。不動産業者に聞きながら話を進めることもできますが、事前調査がない場合、どうしても言われるままになりがちです。査定額もそれなりの査定額でしか出してもらえない可能性があります。
中古マンションの相場を調べ、売却物件と比べ、不動産業者に「周辺の相場がこのくらいだと思うので、このくらいの査定額つきませんか、と自分から相談することができます。もちろん、2000万円が相場なのに、3000万円の査定、といった無謀な依頼だと不動産業者も困ってしまいますが、相場より100万円から200万円を上乗せして提案するのはありだと思います。もしくはまず、どのくらいの査定額が付くかを不動産業者に聞いてから自分の思う査定額を相談してみるのもよいかもしれません。
注意したいのが、査定額と売り出し価格はイコールではない、ということです。査定額が思っていたよりも高く出た、高すぎる気がする、という場合、不動産業者との契約後、後々不備があったなどで売り出し価格が下がってしまう場合もあります。また、スピーディーに売却したい場合は、査定が低くなりますが、といったような不動産業者もいます。高い査定額が出ると、この業者に決めたい！と思ってしまいがちですが、査定額だけで決めることなく、コミュニケーションの取りやすい業者との契約をおすすめします。
中古マンション購入は築浅かリフォーム済か
次に中古マンション購入についてのポイントですが、中古マンションを購入するにあたって2つの選択肢があります。それは築浅の中古マンションか築年数は古いですがリフォームされている物件にするか、です。どちらの方が高いのか、といったところが気になります。築浅の中古マンションを購入する場合、購入時の価格が高いことが挙げられます。築浅ですのでよほどのことがない限り傷みなどは少ないので、購入後のリフォーム最小限で押さえられます。ただ、立地条件や利便性から選び、洋室を和室に変えたいなどの間取り変更が伴うようなリフォームとなると、購入時の価格も高い上に、リフォーム代もかさむので注意が必要です。
築年数が経っている中古マンションの購入の場合、設備なども古くなっていると思いますし、購入時の価格が安いので大規模なリフォームが可能です。その際に自分の好きな間取りにしてしまうということもできます。ただ、部屋だけに関してはリフォームできますが、耐震面の心配がある方もいらっしゃると思います。耐震基準が新しく適応されるようになった1981年以降の中古マンションでしたら、そこまで心配することはないと思われます。
どちらの中古マンションを購入されるとしても気にしてもらいたいのが、管理費や修繕積立費です。築浅の場合は今後大きな改修が入る場合に修繕積立費が増えたりすることも考えられます。逆に築年数がある程度たっている中古マンションの場合は、すでに修繕積立費が高額になっている場合もありますので、事前に調べておくことが大事です。
初期費用のことが先に浮かんでしまいますが、先々のことを見据えて、資金計画を立て、ある程度見積もって購入されることをおすすめします。間取りを気にするのか、立地や利便性を気にするのか、築年数を気にするのか、各々でポイントが違うと思います。リフォームにもお金がかかりますし、物件によっては予定したリフォームが行えない場合もあるかもしれません。リフォーム前提で物件を選ぶ場合、そういったリフォームが可能かどうかも調べておくとよいでしょう。
時々、リフォーム済物件も見られます。リフォームはしたいけれどよくわからない、という場合は、リフォーム済物件も考慮に入れてもよいかもしれません。間取りは、リビングは南向きなど、多くの方が望むようなことはわかっても意外と自分で考えるのは難しいと思います。思っていた間取りにしたけれど、意外と不便になってしまった、ということもあります。もし、自分の描く間取りの見学ができるなら、一度足を運んでみて、生活しやすいかどうかを見てみることをおすすめします。
フルリフォーム済の良い点は、新築物件のように住めることです。使用感が感じられないので、知らない方の使用感が感じられることが気になる方には、築浅よりもコストは安く、中古マンションでも新築のように住めるため、考慮に入れてみると良いと思います。
中古マンション売り時と査定額
中古マンションの売り時はいつ？
2020年と言えば東京オリンピックの開催の年です。この東京オリンピックが決まった時から首都圏の中古マンションの価格は値上がりしています。そのため、もし中古マンションを手放す予定があるのでしたら、東京オリンピック開催前が一番良い時といえます。もう一つ気になるのが、2019年の消費税の増税です。8%から10%になってしまいます。8%に増税されたときも、車の購入や中古マンションの購入を急がれた方もいたのではないでしょうか。2～3%のことですが、2000万円の中古マンションを購入する場合、8%の消費税なら2160万円になりますが、10%となると2200万円となり、40万円も多く支払わなければなりません。
そのため増税後の中古マンション売却はとても苦しいものとなると予想されます。不動産バブルと呼ばれている今は、中古マンションを売却しようとしても、査定額も売り値も良い価格が付くことが多いです。ですが増税後や東京オリンピック後には中古マンションどころか、マンションが売れない時代がやってくるかもしれないのです。1つの中古マンションには多くて100以上の世帯が入るタワーマンションもあります。ですので、同じように売却しようとしている人もいると考えると、売却も難しくなってくるでしょう。
都心では土地の値上がりがあるため、中古マンションも値上がりしてしまいます。少子高齢化社会ということもあり、この東京オリンピックを機会に都心部から離れる方も多くなるのではないか、と言われています。今首都圏では建設ラッシュと言われるように、タワーマンションがどんどん建設されています。人口が減って空き家も出てきているのにマンションが建つ理由は、購入者が投資目的で購入するからです。その投資目的で購入していても、今後価格が下がってくると投資家たちは一斉に中古マンションを手放してしまう可能性もあるため、購入者もいない、空き家が増える、結果新築、中古マンションの価格も下がるという結果になってしまうのです。
中古マンションの売却物件が多いということは、それだけその中古マンションの空き家が多いことになります。そのため、1件あたりの修繕積立費の負担が高くなることが考えられます。それでも賄えず、修繕費が集まらなくてできない、ということにもなりかねません。修繕できないと景観等も失われ、見た目も古い中古マンションだな、と思われてしまい、ますます売却できなくなってくるのです。また、中古マンションを購入する人も、管理費や修繕費が高いことが毎月の負担になると考え、購入を避けてしまうことが考えられます。そのため、空き家が多い中古マンションはなかなかうまらなくなるのです。
この修繕費積立金が跳ね上がることがあるのはご存知でしょうか。新築時や築浅（5年程）だとそれほど高くはないかもしれませんが、10年や15年を過ぎると大規模修繕工事のための金額として修繕積立費が高くなることがあります。修繕積立費が高くなったために、毎月の返済に負担がかかり、やむを得ず今の中古マンションを手放して別の中古マンションに移り住んだ方もいらっしゃいます。もし、自分の売却しようとしている中古マンションに空き家が多い場合は、査定額も低く出てしまうことも予想しておく必要があります。
億ションと呼ばれるマンションの売却
中古マンションを探している方に多いのは、70㎡から80㎡くらいを探している方が多いと言われています。そのため、100㎡を超える広さがある中古マンションは少ないですが、そういった中古マンションは高額です。広さは欲しいけれど億ションとなると購入者は富裕層の方に限定されてしまいます。こういったマンションの需要は少ないこともあり、ますます売却できなくなるでしょう。
中古マンション売却で大きな損をしないために
2020年の東京オリンピックが分岐点だと考えていた方は、一旦その考えをリセットする必要があると思います。まずは2019年の増税時だと考えておく方がよいでしょう。そのために、近々中古マンション売却を考えている方は、一度一括査定サイトを利用してどのくらいの査定額が付くかを調べておくことをおすすめします。中古マンションの購入を検討している方は、増税前でオリンピック前の今、と考えている方も少なくありません。今が一番の売却時期なのではないかと思われます。
査定をしてもらう前に売却しようとしている中古マンションは空き家が多いのか、周りの物件で同じような条件の相場はどのくらいになっているのか、などの情報を得ておくとより良いでしょう。査定時、不動産業者に今後どのように変化していくかを聞いてみるのも一つです。不動産業界のことは不動産業者に聞くのが一番です。
査定時に注意してほしいのが、査定額と売り出し額は違う、ということです。査定額が高くついても売り出し額が下がる場合もあります。また査定額が高く出たことに安心して、今はまだ売却しなくてもいいかな、と思い、実際に売却するのが1年後になるとまた査定額も変わってしまいますので、その辺りは注意が必要です。情勢が変われば中古マンションの価格、査定額も変動します。やはり、増税や東京オリンピックは分岐点と言わざるを得ないでしょう。査定額は今売却するなら、という目安にすぎません。複数の不動産業者に査定してもらったとしても、その査定額は変わっていきます。ですので、出された査定額に一喜一憂しないようにしましょう。
不動産バブルが崩壊するかもしれない、ということは今大人気のタワーマンションも売れなくなってしまうのです。新聞の折り込みや賃貸マンションに住む方々はよく大規模タワーマンションの広告を見ると思いますが、今このタイミングだから売りやすいのです。購入者が多いため、思っていたより高く売却できるといったことが起こります。
今後も人口減少が進み、空き家が増えてくると似たような物件の中から自分の売却物件を見つけてもらうことはますます難しくなります。その結果、売却しにくくなるということになります。特にタワーマンションのような100世帯以上入居できるようなマンションでは本当に間取りも似ている物件が多く、違うと言えば向きや階だけ、といった場合は、比較されるところが価格だけ、ということになりかねません。そうすると、どうしても価格を下げないことには売却できないということになります。
5000万円ほどで購入したマンションが5年後には2000万円ほどでしか売却できなくなってしまった、ということが容易にあり得るのが怖いところです。増税や東京オリンピック後に不動産バブルの崩壊どころか、日本全体の景気悪化につながるかもしれないのです。日本がオリンピック開催地に選ばれることはとても喜ばしい出来事でもありますし、国民にとっても楽しみの一つでもあります。その一方では開催地を整備するための資金や建設費、開催後のことも考えなければなりません。
長野オリンピックで使われた施設は老朽化し、改修するにも撤去するにも数十億がかかるといわれています。今回の東京オリンピックで使われた施設はそのあとのことも考えてあるようですが、上手く活用できて黒字経営ができるかどうかはわかりません。東京オリンピックが決まってから、開催地付近の中古マンションや新築マンションは高値が付きましたがどんどん売れていきました。その波に今もまだのっているのか、新築マンションが建てられ続けています。売却のタイミングを逃さないように、今できることを考えて行動しましょう。
