「中古マンションを売却したい！」
と言っても、その背景、状況は人により様々です。
特に、共有名義となっている中古マンションの売却はいくら売却査定が済んでいても、そう簡単にはいきません。
一般的に、中古マンションが共有名義には以下のようなケースがあります。
今回は、３パターンの状況で問題となりうる点を、わかりやすく説明します。
共働きの夫婦が合算で、住宅ローンを組んでいる
特に珍しくもなくなった夫婦共働きですが、最初に住んだマンションの売却査定し、得られた頭金をもとに住宅ローンを組む際、夫が単独で住宅ローンを借るよりも、夫婦の収入を合算し、マンション名義も夫婦の共有とした方が、住宅ローン控除などの優遇措置を受けることができます。
この場合、問題点は、万が一離婚することになった場合です。
一例として、
夫は離婚後も自分が住宅ローンを払い続けるので、この家に住むと主張し、妻は、中古マンションを売却して住宅ローンも全額返済してしまい、きれいな形で離婚することを希望している。
このように夫婦の意見が分かれた場合、話し合いは平行線になってしまいますね。
離婚時期を引き延ばすために、どちらかが意図的に食い違う意見を希望することも珍しくありません。
ですので、今はマンション購入時の住宅ローンを組む際、夫婦間で「離婚時はマンションを売却し、財産の分与に充当する」という誓約書を交わすケースが増えているのだそうです。
親のマンションを二世帯住宅にリフォームし、親子ローンを組んでいる
親の中古マンションを二世帯住宅にリフォームする、今まで住んでいた中古マンションを売却査定し、最も高く買い取ってもらい新たに二世帯向けの新築マンションを購入しているといった場合、考えておいたほうがよい問題について、参考までにご説明します。
二世帯住宅で親子ローンを利用するパターンで問題となるのも、やはり若夫婦の離婚です。
通常であれば、夫名義のマンションでも夫婦の共有財産とみなされ、財産分与の対象になります。
そのため、離婚時には中古マンションを査定のうえ、売却して財産分与することも多いのですが、これが二世帯住宅となると、いくら売却査定が済んでいても、簡単に売却できないという状況があります。本来なら、二世帯住宅であろうと結婚後に購入したなら夫婦の財産ですから。
「離婚してマンションを出て行く妻は、どのようにして財産分与を受けるか？」
その答えは簡単で、夫の持分が仮に2分の1なら、その半分が妻の財産というのが一般的なので、全体の4分の1に該当する金額を現金で受け取るのが一番良い方法です。
つまり、妻の持分を夫に買い取ってもらうという発想ですね。
夫に現金がなければ、親御さん世帯に買い取ってもらうことも可能です。
もちろん実質的な名義人は義父が2分の1、夫が2分の1となっているパターンがほとんどでしょうが、必ずしも自分の名義になっている必要はありません。
肉親、その他、誰かから相続している
共有名義のマンションで多いのが、親から相続したパターンです。
両親が他界してしまっている場合、残されたマンション、土地などは遺言書で指定されていなければ、「法定相続分」を兄弟全員で分配することになります。
遺産が仮に実家のマンションだけなら、この実家を兄弟で分けることになります。
つまり兄弟が3人の場合は、実家マンションの権利を兄弟が3分の1ずつ所有することになります。
兄弟3人で仲良く暮らすのであれば、それも良いでしょう。
しかし、長男も次男も既に独立して自分の持ち家があり、末っ子だけが実家に住み続ける場合は？長男や次男がそれに納得すれば良いでしょうが、普通なら中古になったマンションは、売却査定し、高値で売却して自分のマイホームの借金返済に充てたいと思うのが一般的ではないでしょうか？
売却査定し、高値で売却してしまえば、売れた代金を兄弟3人で均等に3等分するという解決法があります。
これは、あくまで理想的な遺産相続の形ですが、そうは済まないのが遺産相続でもあります。
もちろん3人のうち、長男と次男の2人が売却意向、三男だけが現状維持という考えでも、多数決で強制的に売却することはできず、共有名義の中古マンションを売却するには、必ず共有者全員の承諾が必要になります。
