Question：その中古マンション、売却するか？賃貸物件にするか？
先日、ご相談にいらしたご夫婦のお客様から次のようなご質問を受けました。
「独身時代に、自分たちそれぞれが中古マンションを購入していて、現在は私(奥様)が購入した中古マンションに、一緒に住んでいます。」
「夫は41歳、私(奥様)は、37歳、2年前に結婚しました。まだ子供はおりません。将来のことを考慮し、どちらかの中古マンションを売却しようと考えていたのですが、まずは売却査定をしてみないと…と試しに一括査定サイトで売却査定してみたんです。」
「そうしましたら、どちらの中古マンションも購入した時点より、ずいぶん価格が落ちてしまっているようでした。」
「これじゃあ、現時点で売却するよりも思い切って賃貸物件として出したら家賃収入が入ってよいんじゃないかなと考えています。」
「今回相談したいのは、購入済みの中古マンションを仮に賃貸にしたら、家賃収入にかかる税金ってあるのでしょうか？また、いくらぐらいなのでしょうか？」
「私たちは、共稼ぎなので、どちらか所有（名義）の中古マンションということなら、夫の名義なら、夫の収入、私名義のほうなら私の収入なので、その場合は、確定申告が必要となるのでしょうか？」
Answer：中古マンションを賃貸にしても利益は出せるが、将来を見据えて売却を！
私からは、以下のようにご説明させていただきました。
会社勤めで、給与収入だけなら、所属している会社が年末調整をしてもらえるため、確定申告は不要です。
ですが、給与以外の収入、今回のご相談内容にように、中古マンションの賃貸による家賃収入などがある場合は、確定申告を自分でする必要があります。
ただ、税金がかかるのは、家賃収入全額に対してということではなく、必要経費（賃貸にする中古マンションの購入と維持のためのコスト）は、家賃収入から控除できます。
具体的に計上が可能な必要経費として、賃貸物件購入のために組んだローンの利息分、火災保険等、賃貸物件にかけている保険代、仲介手数料、広告費など、入居者を募るための費用、管理費用（管理委託業者への支払い分）、中古マンション内の維持のための内装リフォーム、設備修理、固定資産税といった項目ですね。
不動産所得は、賃貸物件の家賃家賃から、上記で説明した項目の経費を差し引いた額となります。
ただ、不動産所得に所得税が発生すると言っても、給与以外の所得との合計額が20万円以下だと確定申告は不要です。
それでは、20万円以上なら、税金はいくらぐらいになるでしょうか？
実を言うと、税率は、総所得額（給与と不動産所得の合計額）で決まるため、納税額は変わってしまいます。次の計算式を見てみてください。
総所得額（給与所得＋不動産所得額 ）－ 各々所得控除額（扶養者控除、基礎控除等）× 税率－ 控除額(不動産賃貸を生業でないなら￥10万)－ 各々税額控除(住宅ローン控除)－ 源泉徴収税額
税率は、総所得額により以下です。
～330万…１０％
～695万…２０％
～900万…２３％
～1,800万…３３％
例えば、1000万円の年収の人が所有している中古マンションでの賃貸収入が100万円だったら、先ほどの計算式に当てはめると、追加で納付する税額は約19万円となります。
無論、必要経費が賃貸物件に予想以上にかかったため、賃貸収入が結果的にマイナス化する状況になったら、税金は還付を受けられます。
収入として、税金を払っても利益が出るのならば、所有している中古マンションは、売却査定して参考価格を比較しても、賃貸にする選択肢のほうが得になる！と思われてしまいますね。
でも、中古マンションは、当然ながら年数を重ねれば売却査定価格は下がりますし、賃貸物件化した中古マンションは、居住専用の中古マンションより、売却査定価格が残念ながら安くなります。
結論としては、プラスマイナスがとんとんになりそうな中古マンションだったり、自分やほかの家族が、将来済むかもしれないといったことが予定としてないならば、今の時点で売却することを選択肢にして、売却査定してみることをオススメいたします。
