中古マンションを売却するときに抑えておきたいポイントを今回2つお伝えいたします。
中古のマンションは修繕費がかかる
築年数が経過した、古い中古マンションは、
新築や築年数の浅いマンションと比べて
「修繕費が多くかかってしまう」というのが大きなデメリットになるため、
それを踏まえた査定金額になるということを売却前に頭の中に入れておきましょう。
例えば中古マンションを購入した投資家が賃貸マンションとして貸し出す場合、修繕費は年々かさんでいくことが考えられますが、
マンションの賃料を築年数の経過に合わせてその都度あげていくことは難しい場合が多いです。
また、中古のマンションは、修繕履歴があるかないかも査定金額を決めるときの重要な要素のひとつとなります。
所有者が、計画的に物件の修繕を施していれば、マンション購入後に大規模な修繕をしなければならないリスクが少なくなるため、良い物件として判断してもらうことができます。
ですので、現在マンションにまだお住いの方で、数年後の売却を検討されている方は、こまめにメンテナンスをするなどして、大きな修繕が必要にならないよう、部屋を使うことをおススメいたします。
耐震性も売却査定時の重要な項目
日本では東日本大震災はじめ、近年大きな地震が起こっていることもあり住居に耐震性を求める方も多くなってきました。
これから売却しようとお考えのマンション、耐震性についてもおさえておきましょう。
中古マンションは、「旧耐震」か「新耐震」かによって査定金額が変わる可能性があります。
昭和56年に建築基準法が改正されたため、日本の耐震基準は建物の確認申請の時期により、現在2つに区分されています。
・昭和56年5月31日までに確認申請を取得した建物…「旧耐震」
・昭和56年6月1日以降に確認申請を取得した建物…「新耐震」
平成7年に発生した阪神淡路大震災では、多くの建物が倒壊したことを記憶している方も多いかと思います。
この際、倒壊した建物のほとんどが、いわゆる旧耐震基準で建てられた建物であり、倒壊せずに残った建物は新耐震基準の建物でした。
この震災がきっかけで、物件売買の際には耐震基準も注目されるようになりました。
もちろん旧耐震基準のマンションであっても、大地震を乗り越えている物件は多く存在しますし、一概に旧耐震だからといって絶対にマンションの査定額が下がるというわけではありません。
耐震性を判断する材料のひとつとしてIs値という値がありますが、このIs値が0.6以上であれば、そのマンションは新耐震基準並みの強度を持っているといって差支えありません。昭和56年5月31日以前に建てられた旧耐震基準の建物でも、Is値が0.6以上の建物はたくさんあります。
しかしIs値についてはまだ認知度が低いのが現状です。
中古マンション耐震性についてはいまだに「旧耐震」か「新耐震」かで判断され、それが査定金額に影響をおよぼすこともあります。
特に海外のマンション投資家は、地震に馴染みがないため、日本の中古マンションを投資用に購入する場合は、この耐震性について気にされる方が多いです。
中古マンション売却時には、この耐震性という項目も査定額にかかわってくるということを頭の片すみに置いておいてください。
