離婚する時はマンションを売却した方がいい！住宅ローンはどうなる？

離婚の際、不動産の問題を解決しておかないと、後々トラブルに見舞われてしまう事があります。離婚する場合はマンションを売却してしまった方が後々のトラブルを避けることに繋がります。

今回は離婚する場合のマンション売却について不動産会社スマートアンドカンパニーが解説していきます。記事で分かるのは以下の内容です。　

離婚時にマンションを売却した方がいいパターン別理由

離婚された方の中には離婚後、夫が自己破産したことにより突然、住宅ローンの一括請求が届いた、不動産が共有財産となっていて困っている方がいらっしゃいます。また何らかの理由で夫が住宅ローンを支払えなくなってしまったが、今の家を手放したくない等々のことで悩みを抱えている方々もいらっしゃいます。

離婚後もマンションを所有している場合に起こるトラブルをケース別について見ていきましょう。

共有名義でマンションを所有しているときのトラブル

• 共有名義のマンションは共有名義人全員の同意がなければ売却できない
  
  共有名義のマンションの問題点は、売却時に共有者全員の同意が必要であるところにあります。
  離婚後、共有名義のマンションに夫または妻のどちらかが住み続けるパターンがあります。
  住宅ローンは住み続けている方が支払い続けるケースです。例えば、夫が共有のマンションに住み続け、住宅ローンを全額、夫が支払い続けるというような場合があります。金銭的には何も問題がないのですが、例えば共有状態のマンションを離婚後に夫が売却したいと考えた場合には、妻の同意を得なければ売却することができません。売買契約の際には共有名義全員の書類が必要になります。つまり、夫婦のどちらかが売却に反対している場合には売ることができないということになりますので注意が必要です。
  お互いに再婚する可能性もあるため、共有状態を放置しておくことは望ましくありません。
  
  
• 離婚後にどちらかが税金やローンを滞納し共有持分が差し押さえられる
  
  またどちらかが、離婚後に税金の滞納等をして、共有持ち分が差し押さえられることも考えられます。
  
  
• 離婚後に相続が発生すると権利が複雑になる
  
  将来どちらかに相続が発生した場合、新しく家族となった子供たちに相続されてしまうことにもなります。相続では相続人となった相続人たちが共有で物件を所有することになりますので、物件の権利がさらに複雑になっていきます。

パートナーが連帯保証人になりローンを組んでいるときのトラブル

• 債務者のローン返済が滞り連帯保証人が返済要求される
  
  離婚後も連帯保証人となったままでいると、いきなりローン残額の請求が来てしまうことがあり得ます。債務者が離婚後に自己破産状態になるなど住宅ローンの返済ができなくなった場合、連帯保証人である自分が代わりに返済しなければならなくなるからです。しかもこの場合、残金は分割ではなく一括して返済しなければなりません。
  
  債務者はお金を借りる人のことです。連帯保証人は、債務者の返済が滞ってしまった場合、代わりに返済する義務があります。連帯保証人と債務者はイコールの関係にあります。
  
  連帯保証人は、返済を要求された時「債務者に請求してください」と言うことができません。債務者に請求するように促すことを「催告の抗弁権」と言いますが、連帯保証人には「催告の抗弁権」がありません。また連帯保証人は、「先に債務者の財産を差し押さえてください」と言うこともできません。債務者の財産を差し押さえるように促すことを「検索の抗弁権」と言いますが、連帯保証人には「検索の抗弁権」がありません。このように、連帯保証人には非常に重い責任があります。
  
  一般的に、妻が専業主婦で夫の収入だけでローンを組んでいる場合は連帯保証人の役割はありません。別途、保証会社に保証料を支払うことにより、保証会社が連帯保証人の役割を担うことになります。ですが最近では、夫と妻の収入を合算した世帯収入を前提として夫もしくは妻のどちらかが住宅ローンを支払うというケースが増えています。典型的なものとして、夫が債務者で、妻が連帯保証人になっているパターンです。
  
  また熟年離婚の場合には、定年退職後の住宅ローンの残債にも要注意です。夫が債務者である場合、その夫が住宅ローンを支払えず自己破産してしまうと連帯保証人である妻に債務が一片に降りかかってしまうことになります。熟年離婚の場合、妻も収入が少ないため、夫の自己破産と同時に、妻も自己破産をせざると得ない状況が出てきてしまいます。熟年離婚は、夫と妻ともに収入が低いため、危険な状態にあります。

連帯保証人や共有以外に起こる問題

• 住宅ローンの滞納で住み続けられなくなる
  
  離婚後、妻はそのままマンションに住み続け、夫がマンションの住宅ローンと養育費を払い続けるというパターンが良く見受けられます。家の所有形態は、夫の単独所有で、債務も妻には及ばず夫の単独債務のままです。しかし、住んでいる妻は、連帯保証人でもなければ共有者という立場でもありません。
  このパターンでのトラブルは、夫が再婚する場合です。夫が再婚してしまうと、状況が変わりマンションの住宅ローンと養育費が支払えなくなり、住宅ローンを妻が知らない間に滞納している状態になってしまうことがあります。住宅ローンの滞納は3ヶ月以上続けると、お金を貸している人である債権者から一括返済を求められてしまいます。この場合、一括返済の義務は、債務者である夫ですが、これを何もせず放っておいた場合、そのまま競売にかけられることになります。妻は、連帯保証人でもなければ連帯債務者でもないため、返済の義務はありません。それでも競売にかけられてしまうと、今のマンションに住み続けることができなくなります。

離婚時はマンションも財産分与した方がいい

以上見てきたように、共有名義のマンションやローンが残っているマンションには、離婚後トラブルとなるケースがあることがわかります。
ローンが残っている場合や共有名義のマンションの場合は特に売却して財産分与するのがベストです。

売却を選択することにより、連帯保証や共有によって生じる問題から開放されるます。仮に妻が今のマンションに住み続けることを選択して、夫が住宅ローンを払うことになっても、将来ずっと払い続けてくれる保証はどこにもありません。人の気持ちは、その時の状況に応じて変わることも多々あります。そのため、離婚の際にはマンションを売却しておいた方が、後になってトラブルになることはありません。

その際、複数の不動産屋に査定を依頼し信頼できる不動産屋を見つけることが大切です。不動産屋によって査定の結果は違いますし査定のポイントがありますので、査定のアドバイスをしてもらいましょう。状況的に余裕はないかもしれませんが、査定をするだけでもよろしいかと思います。マンションの状態や築年数にもよりますが、状態がよければ査定も上がります。

ローンがあるマンションや共有名義のマンションの場合は売却することで将来発生するかもしれないリスクを避ける事にもなります。離婚後はお互いに一切相手に関わりたくない場合などは特にマンションなどは売却した方がすっきりするでしょう。

離婚時に住宅ローンが残った状態でマンションを売却する時

不動産を中古売却しても、ローンが完済できずに残ってしまうことをオーバーローン、不動産を中古売却することにより、ローンが完済できる・かつ利益が出ることをアンダーローンと呼びます。

いろいろな事情があって離婚を考えるので、早く離婚をしたいと考える方は多いと思います。早く離婚できるかどうかについては、査定により今住んでいるマンションがオーバーローンかアンダーローンか決まってきます。

離婚を考えている場合、事前に査定を取ってマンションが現在どのくらいの金額で売却できそうなのかを知っておくことが望ましいです。一括査定サイトから複数の会社へ一括で査定申し込みができますので、まずはアンダーローンかオーバーローンかを確認しましょう。
査定サイト選びは人気の一括査定サイトがわかる人気ランキングがおすすめです。

アンダーローンで売却する

査定した結果によりアンダーローンとなった場合は売却したマンションの代金からローンを完済する事ができます。マンション売却を前向きに検討した方がいいでしょう。

オーバーローンで売却する

現在所有するマンションを中古売却してもローンを返済しきれない時に、利用できるのが「住み替えローン」です。

ローン残額と新しい住居を購入するための資金をまとめて貸しつけしてくれるサービスを「住み替えローン」と呼びます。住居を変えて新しい生活をはじめるときには、家具の買い替えなどで出費がかさみますので、住宅のための自己資金を用意できない人には大変ありがたいシステムです。

しかし借り入れる場合には注意も必要です。今ある住宅ローンの残債を新規に購入する住宅のローンに上乗せして貸してもらうことになりますので、返済が今以上に大変になることは忘れてはいけません。また、銀行などの金融機関による審査も、より厳しいものになる可能性が高いです。安易に借りて住み替えたものの返済が滞って手放す羽目になるのを避けるためにも、住み替えローンを利用する前に返済が可能かどうか十分シミュレーションする必要があります。

所有するマンションを、「中古売却すればこのくらいの値段で売却出来るはずだ」と自分で査定額を算出するのは危険です。不動産の価格は時代の変化で常に動いていますので、プロの不動産会社にきちんと査定をしてもらうことをオススメします。ローンの残高と物件の査定額を比較して、住み替えローンを利用するかどうかを判断しましょう。ローン残高よりも査定金額が大幅に下回ってしまう場合は、新居を購入する金額をもっと安く抑えたり、自己資金を多めに用意したりする必要も出てきます。両親や親戚からの資金援助は受けることは出来ないかも含めて、資金計画はじっくりとおこないましょう。

住み替えローンを利用するときにはひとつ、大切なルールがあります。住み替えローンを使用する場合、現在所有しているマンションの中古売却と、新居の購入日は、同じ日にしなければいけないというルールです。これができていないと、銀行は住み替えローンの融資をしてくれません。どうやって現在所有しているマンションの売却と、新居の購入日を同じにすればいいか不安に思う方も多いかもしれませんが、基本的なスタンスとして、「新しい住居の購入よりも、現在住んでいるマンションの中古売却を先行して進める」ことを意識して行動すれば大丈夫です。今住んでいるマンションの買い主が確定してから、新居の購入を申込むのがポイントです。新居の購入は、購入を決めてしまいさえすれば話が進むのは早いですが、売却に関しては、買い手が現れないことには売れる時期も値段も確定できません。出来るだけ高く売却しようと、査定価格よりも高い値段で売り出したり、値引き交渉に応じなかったりすると、半年や１年売れ残る可能性も大いに考えられます。ですので、買い手がついていない状況で新居の申し込みをしてしまうと、売却日と新居購入日を揃えることは難しくなることが容易に分かるかと思います。ですので、住み替えローンの利用を検討されている方は、現在住んでいるマンションの買い手が決まってから新居に申し込むのが鉄則です。買い手が決まると、新居の購入にどのくらいお金を使えるのか、売却したお金が入ってくる日など、様々なことを予測し計画をたてることができます。ここまでくればマンションを中古売却する日と新居の購入日をそろえることは、仲介してくれる不動産会社が調整してくれますので大丈夫です。

オーバーローンのとき不足額が足りなくて売却できないときどうする？

任意売却により売却する

住み替えローンの審査が通らず利用できなかった場合や、住み替えをしないという場合は任意売却による売却があります。
任意売却とは、オーバーローンの不動産を金融機関の合意の上で売却する方法です。ご自身で買主を探すことができるため、買主である買受人を選ぶことができます。ただし任意売却は通常の売買よりも法律の知識や金融機関との交渉力などが必要となりますので、任意売却の実績がある不動産会社を探す必要があります。

ただし、任意売却でオーバーしているマンションのローンが免除になる訳ではありません。売却しても返済しきれなかった残債は売却後も分割して返済していく必要があります。返済はどちらがするのかなどは離婚時に相談し決めておく必要があります。

任意売却について詳細は以下の記事も参考にしてください。

まとめ

離婚にあたっては、今現在所有している不動産を中古で売却して現金に換え、財産分与してしまうことがベストな選択です。
離婚してもマンションを売却しない限りは不動産でつながっている関係を終了せることはできません。離婚時にマンションをスムーズに売却するためには、離婚を考えた段階で以下の点を確認しておくべきでしょう。

マンションに関して以上の4点を事前に調べておくだけでも、より良い財産分与の方法が見えてきます。

ただし、査定の際、すぐに売却できるというようなことを言う業者は信用できないので、査定を慎重に行ってくれる業者を見極めることが重要です。