「手持ちの不動産を任意売却したい」と検討中の方に注意していただきたいのは、任意売却詐欺です。
任意売却する時は、急いでお金が必要になっている時です。そのような心理状況に漬け込んだ詐欺は非常に多いので注意が必要です。
今回は不動産の任意売却時によくある詐欺パターンを不動産会社であるスマートアンドカンパニーが解説致します。
Contents
不動産の任意売却で注意したい詐欺の手口
実際に発生した中古マンション任意売却詐欺の例を見ながら紹介していきます。
仲介手数料の持ち逃げ
「手数料を騙し取られたAさん」
Aさんは新築のマンションを10年前にローンを組んで購入し、家族4人で住んでいました。
しかし、不況の波がAさんが勤務する町工場にも押し寄せ、リストラされました。
なんとかアルバイトなどで食いつなぎ、再就職先を見つけらえるよう画策するも、
50代のAさんを雇ってくれる会社がなかなか見つかりません。
仕方なく、家族で住んでいた中古マンションを売ることも検討し、不動産会社から査定をとりましたが、今売却してもそこまで値が付かずローンは残ってしまうことが分かりました。
しかし、このままの生活は精神的にも肉体的にも削り取られていくので、
続けていくことが厳しく、しぶしぶ住んでいるマンションを任意売却する事にしました。
以前査定をとった不動産会社では、任意売却に対応していなかったため、困っていたAさん。
すると、ポストにたまたま投函されたチラシに、「中古マンション歓迎！任意売却しよう」と書かれている文字を見つけて飛びつきました。
その不動産会社にすぐ連絡したところ、親身に話を聞いてくれたので、
ここ最近ずっとお金に悩まされていたAさんは、救われた気持ちになったのです。
しかも、一般的に取引されている査定価格を上回る金額での売却価格でした。
ぜひ、任意売却を依頼したい旨を伝えると、その担当者は、
「任意売却のためには手数料がかかるので、先にお支払いください」と言いました。
しかも、その不動産会社は中古マンションの任意売却に特化している人気の業者で、
今月分の任意売却の枠がもう無くなるので明日までに手数料を振り込んでほしい、との事。
もちろんAさんには金銭的な余裕がなく、かなり厳しい状況でしたが、
いち早く売りたいと思っていたAさんは藁にもすがる思いでその金額を即日入金しました。
その額200万円、全財産でした。
翌朝、入金したことを報告するため不動産業者に電話すると、
電話は現在使われていないアナウンスが流れ、所在地も架空の住所で、
一切連絡を取ることが出来なくなりました。
中古マンションなどの不動産売却時の手数料というのは成功報酬です。
売却の契約が確定するよりも先に仲介手数料を要求してくるのは悪徳業者です。
さらに、任意売却というのは、お金を貸している債権者（ローンを組んでいる機関）が、不動産会社に仲介手数料を払うのが基本となっています。
ですから、今回のケースで言うとAさんは任意売却の際に仲介手数料の負担はないのです。
Aさんのように追い込まれた時にしっかりと業者の良し悪しを見分けることが出来るよう、不動産の一般的なルールを把握しておくべきです。
売却代金の持ち逃げ
次の詐欺のパターンですが、不動産売却をしたにも関わらず、「売り主の手元にお金が入らない」というケースです。これは、ごくまれなケースではありますが、実際に起こりうる可能性もあります。
通常、中古マンション売却の流れにおいては、売り主からの入金が確認されてから、「権利証」や「登記識別情報通知書」という大事な書類を買主へ渡します。
しかし、入金されていないにも関わらず渡してしまうと以下のようなことが起こることがあります。
「権利証」や「登記識別情報通知書」を手にした買い主は、これらの書類をもとに、その中古マンションの登記をいつでも変更することができます。入金せずに「権利証」や「登記識別情報通知書」を手にした買い主は、これらの書類をもとに、中古マンションの登記を変更し、あなたの不動産を自分のものにしてしまうのです。
さらに、もっと恐ろしいことに、買主は無権利者のまま間髪入れずにその中古マンションを転売し、第三者からお金をだまし取ります。
このような詐欺にあわないために、不動産売買における不動産の引き渡しでは、きちんと入金を確認してから「権利証」や「登記識別情報通知書」を買主に渡すのが通常となっています。
中古マンション売却においては、まず、「売買契約」が行われ、続いて、「引き渡し」が実行されます。
「売買契約」では、書面による合意確認だけが行われるため、この時点では「権利証」や「登記識別情報通知書」を受け渡すことはありません。
続いて行われる「引き渡し」の場で、残金の入金を確認してから、「権利証」や「登記識別情報通知書」を入金と引き換えに買主へ手渡します。
さらに、この「引き渡し」が実行される場では、当事者である売り主や買主のほか、不動産会社、銀行、司法書士といったそうそうたる面々がそろうので、その場で騙されるとは考えにくいです。
もしも買い主から、「権利証」や「登記識別情報通知書」を渡すよう、こっそり依頼されたら、任意売却詐欺の業者かもしれませんので、仲介を依頼している不動産会社に必ず相談してください。
相談料・コンサルティングとして費用を請求される
不動産の任意売却は、通常の不動産の取引をする不動産会社というよりも、任意売却専門の不動産会社でなければいけない、という認識が強いです。
実際、専門に行う不動産会社が中心に進めていくワケですが、中には、そのイメージを逆手に取って利用し、相談者から不当にお金をだまし取る詐欺も見受けられます。
よくあるパターンは、任意売却の専門知識を利用した「相談料」「コンサルティング料」という名目で、費用を請求してくる詐欺です。
大抵の場合、そうした専門知識は実は全く持っていなくて、口先だけで相談者を丸め込んでくるパターンがよく見受けられます。
任意売却に関しての報酬は法律で定められています。
不動産取引の一つとして捉えられますので、認められているのは仲介手数料のみです。
金額の上限も取引価格の3％＋60,000円（税別）と決まっていています。
ですので、相談料を持ちかけているのが、任意売却専門の不動産会社であった場合、上記のような正当な額なのかどうか？を確かめることで詐欺がどうかを見極めることが可能です。
また、コンサルティング料に関しては、不動産コンサルティング技能士の資格を持った者が、不動産の仲介業務に加えて、特殊な業務を行った場合のみ有効な項目になります。ちなみに、任意売却自体は特別な業務には該当していません。
これらの詐欺項目の費用の請求が万が一きてしまうようなことがあった場合は、都道府県知事、もしくは国土交通大臣宛てに、内容を連絡することをオススメします。宅地建物取引業法違反に該当するため、請求をした企業の免許取消や罰金等の処分を施すことが可能になります。
引っ越し代を支払うと言われたが支払われない
不動産の任意売却では、実際のところ債権者と話し合いをしてみないと引っ越し代が捻出されるかどうかは分かりません。確かに、実際に引っ越し代が支払われるケースもありますが、最初からそれを謳っている業者は、信頼が出来ません。
宣伝用のチラシに「引っ越し代を保証します」という文言を掲載し、相談者に対して必ず引っ越し代が保証されているんだ、と思わせている場合は、詐欺のことが多いので注意が必要になります。
この手に軽くのってしまって引っ越し代をあてにしてしまっていると、実際に債権者との話し合い後には、そうしたお約束はしていませんと言われるケースも多々あります。
任意売却の場合は、何事も話し合いを元に固めていく形になりますので、最初から保証されているものはないと考えた方が良いです。
買取業者と結託している
任意売却で買主を探している時に、買取業者が即座に現れた場合、一度疑ってみることをおすすめしています。
なぜなら、その買いたいという人が実は仲介している悪徳不動産会社の仲間で、実際の査定価格より安い価格で買うという事があるからです。
実は、任意売却業者と買取業者というのは仲が良くこのケースの詐欺は、実は多発しています。安く売るというのは、どこまでが許容範囲なのか判断しがたいところでもあります。
詐欺か詐欺ではないのか、線引きがとても難しいです。
任意売却をしても、最終的には、買取業者に売却することが良くあります。ご自身で納得のいく買取業者を見つけてくるという方法が安心かもしれません。
任意売却で詐欺にあわないためにできること
訪問業者や宣伝文句で誘ってくる業者は注意が必要
、悪徳詐欺業者の多くは裁判所の競売物件を逐一チェックしています。大抵の場合、そこで競売物件に該当するものをみつけた段階で、アプローチしてきます。まず、直接訪ねたいという内容のアプローチをしてきた時点で詐欺の可能性を疑いましょう。
具体的には、
「任意売却の方が競売されるよりも高く売却することが可能ですよ。」といった内容です。
とにかく、早く売りたいというところの心理状態をついて、上手く仕掛けてきますので、注意しなくてはなりません。
また、費用を相談料や手数料などの費用を前もって請求してくるパターンも詐欺師の手口です。他にも、「今任意売却して頂いたなら引っ越し代を保証しますよ」というなんの保証もない約束事を出来ると言って勧誘してくるパターンも詐欺ですので、取り合わないようにしましょう。
怪しいと思ったら任意売却の実績のある業者へ相談する
任意売却の詐欺アプローチが来た場合は、任意売却の実績のある業者に相談してみることをおすすめします。
任意売却の実績をもつ不動産会社は、一括査定サイトを活用すれば探すことができます。査定依頼をする際、特記事項に任意売却したいということを記載すればOKです。
人気の高いサイトから査定をとってみてください。
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内容に関して出来るだけ具体的に現在の状況を伝え、詐欺業者に対してどういった対応を今後していくのかを確認してみることが重要です。良心的な業者の場合は、いくつかの手段を含めた選択肢を提示してくれるはずです。
その対応も含めて、今後任意売却を相談できる相手かどうかも確認することが出来ます。
このときにも、距離感を詰めてくる業者だった場合は、売上が欲しいだけですので、今後のあなたの相談相手にはならないと判断して良いと思います。
任意売却はなぜ詐欺に狙われやすいのか
返済に困っている時の心理的な焦りを利用している
お金がなく辛いときに、すぐにお金を手にできるような話があると、つい目がくらんで正確な判断が出来なくなります。
そのような不安定な精神状態を利用して、任意売却詐欺は行われます。
騙されやすい人の種類を心理学的に挙げるとして、いくつかある中に、「事前準備ができない人、あせりやすい人」というのがあります。事前に準備が出来るような気持ちの状況になく、後手後手のまま、あせって物事に対応してしまう人は、騙されやすいというわけです。
この後手後手の状況を上手くつくって不利な精神状況に陥れ、「こうしたら解決しますよ。」という甘い言葉をささやいてくるのが詐欺師のパターンです。
「ちょっと条件が良くないなぁ」と感じていても、この状況から抜け出したいという気持ちが勝って詐欺師の話しにのってしまったら、もうアウトです。詐欺師はたて続けに不利な条件を飲ませるように立ち振る舞って来ますので、泥沼のサイクルから中々逃れることが難しくなってしまいます。
実は最近、オレオレ詐欺、クリック詐欺というよく耳にする詐欺だけではなく、
金額がかなり大きい中古マンションなど不動産関連の詐欺が横行しています。
それは、マンションを所有している人がお金にかなり困った時に、
その所有している中古マンションを査定に出し、売却する方がいるからなんです。
中古のマンションは電化製品や貴金属と比べても高額ですから、1つ売るだけでも高いお金を手にできる中古マンションの任意売却は、詐欺師にとって新しい市場となっています。
任意売却業者は裁判所に公告される競売物件をチェックしている
任意売却卸業者の多くは、裁判所に多く出入りをしています。理由は公告される競売物件をチェックしているからですが、任意売却の悪徳業者の多くもこの中に含まれています。通常、公告自体は裁判所に行けば、誰でも閲覧することが可能です。
仮に、お金に困っていて、「手持ちの中古マンションをなるべく早く売却したい」「管理費や固定資産税が払えなくて、手持ちの中古マンションが競売物件になってしまっている」といった場合、この手の悪徳業者にもしっかり把握されてしまいます。
この公告が掲載されてしまった場合、任意売却専門の不動産会社を謳う悪徳業者からセールスやDMが送られてきます。場合によっては、訪問セールスをしてくる業者も出てくることでしょう。
このときに、悪徳業者の詐欺に合わないように気を付けなくてはなりません。競売は、申し立てが成立した後でも、任意売却が上手く行けば、競売を取り下げてもらうことが出来ます。
詐欺をする任意売却の悪徳業者はこの手のタイミングと心理状況を逃しません。「こうすれば」「この条件を飲めば」「自分に依頼すれば」とあの手この手で解決方法をちらつかせてきますので、気をつけましょう。
任意売却詐欺以外にも売却時の詐欺被害は存在する
詐欺により安く売却してしまうケース
自分の住んでいる中古マンションがいったい、いくらぐらいなのかを知るために、あなたは、不動産会社に売却査定の依頼をするかもしれません。
もし、いくつかの不動産会社に売却査定をお願いして、とびぬけて高い売却査定額を提示してくる会社があれば、その会社には十分注意してください。
「あなたのマンション、こんなに高く売れますよ！」なんて言われたら、頭がお花畑になってしまうのも無理はないでしょう。もちろん、その不動産会社が提示したとおりの売却額が得られるのなら問題はないのですが、実は、次のような詐欺まがいのケースもあるのです。
それは、やたらと高い査定額を提示する不動産会社（以下A社）が、買い取り業者と手を組んでいるケースです。
高い査定額を伝えたA社は、売り主に、「専任媒介契約」か「専属専任媒介契約」を結ぶように言います。
何やら難しそうな言葉だから、よくわからないけど、「はい」と言ってしまおう！ではダメです。
「専任媒介契約」、あるいは「専属専任媒介契約」とは、売却活動をその不動産会社1社に任せ、他の不動産会社に仲介を依頼することは禁じられています。
そのため、あなたがその高い売却査定額を提示したA社と専属媒介契約を結んだら、あなたは、A社以外に売却活動を依頼することはできなくなるのです。
ここが落とし穴です。
A社は、あなたと「専任媒介契約」を結んだあとは、売却活動なんていっさいやりません。ほったらかしです。
日の目を見ないあなたの中古マンションは、誰の目にもとまらないので、買い手は現れず、時間だけが無駄に過ぎていきます。
そうすると、あなたは、「買い手が現れない！どうしよう！！」と焦りはじめるでしょう。
そこで、A社に相談したところ、A社は「待ってました～！」とばかりに、はじめから手を組んでいた買取業者をあなたに紹介するのです。売り主であるあなたは、「買ってくれるなら、少しぐらい安くてもかまわない！お客様は神様よ！」、と言わんばかりに、その買取業者に本来の売却額よりも安く売ってしまうのです。
このようなケースは一部の不動産会社の話ですので、全ての不動産会社に当てはまるわけではありません。
ただし、A社のような悪い考えをもった不動産会社も中にはある、ということは忘れないでくださいね。
登記費用、税金対策名目で現金をだまし取ったケース
実際にあった話ですが、和歌山県白浜町にある「アドベンチャーワールド」の近隣で、土地を売却したいが、利用価値が下がってしまい、買い手がつかず困っている状況の高齢者に悪徳業者が詐欺を働いた事例がありました。
所謂「塩漬け」となった土地の所有者に、買い取りを持ちかけ、登記費などの名目で現金と土地をだまし取った形です。
この土地は、もともと資産運用目的の別荘地として大阪市内の業者が販売したものでしたが、資産価値が上がらず、何年も買い手が付かない状況が続いていたそうです。持ち主にしてみれば、いつまでも売れない土地に対して、焦りを感じていたことでしょう。
この手の状況を悪徳詐欺業者は逃しません。本来、白浜の土地は、約８０平方メートルの宅地で、現在の市場価値で言うと１００万円未満ですが、詐欺業者は５５０万円の提示をしたそうです。
加えて、白浜の土地とは別に、自分たちが所有する沖縄県内の土地を被害者に売却する内容の契約書も作成。詐欺業者側は、正当な取引を装うため、白浜の土地を下取りして差額分の支払いを受けたように書類を整えることもしていました。
被害者が現金を振り込むと途端に、詐欺業者側と連絡が取れなくなり、詐欺だと発覚したそうです。周辺でも同様に詐欺に合った被害者が続出し、被害総額は１億円近くにも上ったようです。幸いにも詐欺業者は逮捕されたようですが、こうした詐欺のケースもあるので気をつけておきたいところです。
測量代詐欺
「あなたがお持ちの中古マンションを買いたい人がいるのですが・・・。」こうした電話やセールスアプローチがあった場合、詐欺に気を付けなくてはなりません。大抵の場合、高く売れるといった内容のトークを展開しながら、何かしらの作業をバーターにしてきます。
測量が必要という文言もよくあるケースです。「土地の境界線が不明確なので、測量します。」と言ってくる形です。作業を行う前に測量費に関しては前払いという話を持ち出し、高額の売却費と引き換えに振込みを迫る詐欺です。
ここでも、お金をだまし取られないようにするために、上手い話しにはのらない、焦って振り込まないことが大切になります。
登記移転詐欺
自分名義の不動産が、本人の知らないうちに名義変更されてしまう詐欺パターンもあります。
例えば、あなたが中古マンションを所有していたとして、そこに悪徳詐欺業者があなたに成りすますために、運転免許証、権利書、印鑑証明書を偽造します。そして、誰かにあなたの中古マンションを売却してしまう訳です。もちろん、売却に関わる仲介業者、司法書士、法務局が騙されなければ大丈夫なのですが、仮に詐欺さと見抜けなかった場合には、所有権移転登記が有効になってしまいます。
ここで注意しておく必要があるのが、実際は、詐欺業者に移転登記をされた形なので、購入した側の権利は無効で、もともとの権利はあなたが持っている形になります。ですが、変更された名義の登記を放置しておくわけにはいかないため、所有移転登記の抹消請求訴訟を起こす必要が出てくることです。
ここでの勝訴は間違いありませんが、訴訟の手間や費用が掛かるだけでなく、騙されて購入してしまった方を相手に訴訟を起こさなくてはならない羽目にあってしまうのです。
この状況が嫌だと思って、放置してしまい、１０年間あなた以外の人間が不動産を占有していた場合、時効取得という形が適用され、あなたは所有権を失ってしまう形になってしまいますので、物件の管理に関してはきちんとチェックして詐欺に合わないように気をつけましょう。
まとめ
ここまで任意売却時の詐欺に関する注意点や詐欺の手口も含めて、気を付けなくてはならない内容に関してご紹介してきました。
まず、任意売却になる時点で初めて経験する内容になると思います。また、金銭的にも余裕がない状態で、藁をも掴みたいと考えている可能性が高いです。
ですが、ここで需要なのは「詐欺に合わないこと」「今の状況を乗り切ること」です。
ですので、なるべく早い段階で任意売却専門の業者をみつけて、相談してみることが大事になりますので、ゆっくりしかし急いでいく、という感覚で打開していきましょう。
