「どうしても事情があって、住宅ローンが払えなくなった…でも今の家には住み続けたい。」そう思っている方がほとんどでしょう。愛着を持ってそのマンションを選び、生活してきたわけですから、当然の感情です。しかし、明日は何が自分の身に降りかかってくるかわからない現代。実際に住宅ローンの支払いがむずかしい状況に追い込まれている方も、そうでない方も事前に対策をしておくことは重要です。査定にご自身のマンションを出し、査定金額を出しておいたりどんな手続きが出来るか把握しておいたり、備えをしておきましょう。
そのマンションに住み続けたいという方の大半が、お子さんの学区や通勤の問題で引っ越したくないと考えているようです。その時には「リースバック」という方法で、住宅ローンの支払いが難しくなったとしても住み続けることが可能です。任意売却という方法もあります。
今回は、リースバックとは何なのか、そして今のマンションを手放さずに継続して住む方法を中古マンション売却査定のポイントと併せてお伝えしていきます。中古マンションの住宅ローンの支払いが厳しいほどに追い詰められている方にとっては、退去せずに済み続けることが出来る方法ですから、朗報ではないでしょうか。注意点もお伝えしていきますのでしっかり読んでくださいね。そして、所有しているマンションの価値は日々変動しています。中古マンション一括査定サイトなどを利用して、マンションの査定額を出しておきましょう。
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リースバックとは何か
リースバックというのは「セールスアンドリースバック」の略です。その言葉の通り、売って、借りて、再度買い戻すという方法のことを言います。中古マンションを一度は売却に出し、そのマンションを賃貸として住み続け、一定期間後にまた自身のマンションとして買うのが基本です。任意売却をした場合のリースバック同様の方法でリースバックします。
マンションに住み続けたままに中古マンションとして売却するのです。最終的にそのマンションを基本は買いもどしますが、買い取ってくれた方と相談して買い戻すか否か決めることも可能です。
リースバックの大切なところは、一度中古マンションとして売却し、そのマンションの所有権が別の買主に移行するという事。そのマンションを賃貸物件として借りて、家賃を毎月支払うということになります。住み続けられる！とは言え、売却しなければならないという点は押さえておきましょう。
中古マンションとして売却する事で残りの住宅ローンが全額返済出来れば、ローンの支払いはなくなりますが、リースバックは賃貸契約することが条件ですから毎月の家賃支払いの必要は生じてくることとなります。「もう毎月の返済はなくなる！」という事ではないので生活が楽になるとは限りません。
しかも、任意売却を行ったが、その売却額がローン残債よりも安かった場合には借金が残ることとなりますので、返済はその後も続きます。リースバックを行った時に、ローン残額よりも中古マンションの価格が安く返済していかなければならないときには、毎月賃料の支払いと、ローン返済のWで支払いをする必要が出てきます。
リースバックの中古マンション、本当に買ってくれる人いるの？！
ここまでの説明を読んで、「そんな、住んだまま買ってくれるなんて都合のいい事してくれる買主はいるの？！」と思われている方もいるかもしれません。その心配は、まさしくその通りで、そのままマンションに住み続けるという条件付きでも買ってくれる人がいなければ成り立たないのがリースバックです。買主が「そのまま住んでもいいですよ」と、賃貸契約まで了承してくれる人を探さなければならないので特殊ですね。
リースバックでおすすめの買主は、ご自身の親族もしくは投資家なんです。任意売却が出来た後も、「どうぞ住み続けてください」と言ってくれる人を探さなければならないので、親族は全くの他人よりも事情を考慮してくれるでしょうから、債務者の考えを尊重してくれやすいと言えます。リースバックするのに一番大切なのは、買い請け人を探すことです！
リースバックは、任意売却して行われることが多いです。住宅ローンの支払いが厳しくなり滞納すると、お金を貸している側から残債を一括で返済するように請求されます。もちろん、支払いが厳しくて滞っている訳ですから、一括で全額住宅ローンの返済は出来ないので抵当権付きの中古マンションを売却し、その売却出来たお金で返済します。
住宅ローンを組む時のことを簡単にご説明します。お金を貸す銀行は、該当不動産を抵当権に入れます。そして、万が一ローンの返済が困難になると、お金を貸している債権者は「抵当権を実行」します。これを競売と言います。競売というのは裁判所が行っているオークションです。競売には強制力があり、不動産は持ち主の意思に関係なく売却されてしまいます。
一方、自分から抵当権が付いている中古マンションを売却し、ローン返済を一括で行うのが任意売却です。競売の場合は、住宅ローンを滞納したまま放置しておくと債権者に競売に出されてしまう可能性がありますので、気を付けましょう。競売は債権者の権利です。任意売却の場合には、債務者が「任意売却したい」と思った場合でも自分の判断だけではできず、債権者へ任意売却をすることの了承を得なければなりません。
「あなたに買ってほしいんです」と言えるのは任意売却
任意売却というのは自分から売りたい！と活動する売却なので、買ってほしい人を指名できるのです。通常の売買ではいくらの値が付くのか把握しておく方がスムーズに活動できるので、一括査定サイトで査定金額を出しておきましょう。そして、債権者に「買主を見つけました。この方にこの価格で売却します」と了承を得て成立となります。買ってくれる方を選べるのが、売却する側にとっては最大の魅力。これが中古マンションを任意売却する際の最大のメリットです。
競売に出された時には、入札形式で中古マンションの売買が行われます。今ではネットオークションでの取引が身近になったので「入札」形式についてご存知の方も多いかと思いますが、入札というのは売却に出された中古マンションに対して、買いたい人がいくらで買うか価格を提示していきます。その中で一番高い値段を提示した人が物件購入権を手にするというもの。競売は買いたいと思っている人が同時に札入れするようになっているので、他の人がいくらで手を挙げたのかわからないようになっています。
中古マンションの競売となってしまった時には、「この人に買ってほしい！」という方を見つけて競売に参加してもらっても、その方が落札できるかどうかは最後まで分かりません。中には、競売となった場合でも、買ってほしいと思っていた方で落札できたというケースもありますが、あくまでも運が良かっただけですので、確実なものではありません。
リースバックをするときには、先に述べたように買主がとても大切なので、競売よりも任意売却のほうが好条件というわけです。このような理由から、リースバックの際には大抵任意売却で買い請け人を指定して手続きを進めていく事となります。もし、競売だったとしても落札さえ出来たならリースバックは出来ます。
住宅ローンを滞納してしまい、追い込まれた状況からリースバックを選択するのはかなり厳しくなります。「グレーゾーン」と呼ばれるときに売却するのがいいでしょう。
「ブラックリスト」って何？
お金のことで日々の生活が切羽詰まった状況になると、心も頭も余裕のない状態になるので念のために、今のマンションの査定額を常に把握しておくことが重要です。査定金額は年数が経てば購入した時の価格よりも下がっていきますし、査定する時の景気状況によって価値は左右されます。住宅ローンの返済が困難になる前に、常にいろんな状況をシュミレーションしておくといいでしょう。そして、ローン返済が困難になりそうなときには、早めに動きだしてください。
リースバックを考えている方は、特に早めに行動することが求められます。返済を滞納する前に、中古マンションを売却しましょう。任意売却や競売というのは、実は借り入れをしている貸主から一括で借金返済するように請求があった後に中古マンションを売却する場合にするものです。
普通なら、住宅ローンの支払いが苦しくても、頑張って返済していれば一括での返済をする必要はありません。住宅ローンを3ヶ月以上滞納してしまうと、銀行から一括返済を求められることとなります。一括返済を迫られるような状況となった際には、あなたの名前がブラックリストに掲載されることとなります。ブラックリストというのは、全国銀行個人信用情報センター、株式会社シー・アイ・シー、株式会社日本信用情報機構という3つの機関に登録されることです。
この3つの機関は情報共有されているので、どれか1つでも登録されると全部の機関に載ってしまいます。中古マンションの任意売却や競売をすると、ブラックリストに名前が掲載されますが、その前にローンを滞納してから任意売却・競売という流れですから、住宅ローンの滞納をしている時点で、もうブラックリストに名前が記載されているんです。
ですから、任意売却や競売をするとブラックリストに掲載されるのではなく、滞納した時点でブラックリストに掲載されています。中には「ブラックリストには掲載されたくないから任意売却や競売はしたくない」という方がいるのですが、もう滞納の時点で載っているので、諦めましょう。
ブラックリストに載るとどうなるの？
ブラックリストは、借り入れをした人の状況によりますが、名前が掲載されたら約5年から10年は名前が残ることとなります。この間は、クレジットカードが契約できません。デビットカードは即座に口座からの引き落としとなるので、問題なく利用できます。ここ数年でネット通販が買い物の主流と言えるほど発展していますから、クレジットカードが利用できないのは困ることもあるかと思いますが、デビットカードやプリペイド式のカードなどで代用していきましょう。
また、中古マンションの査定は、ブラックリストに掲載されたかどうかは関係なくできますので、中古マンション一括査定サイトをうまく利用して査定額を出しておきましょう。リースバックする時には、住宅ローンの滞納をしてブラックリストに掲載されてから行わなくてもいいです。住宅ローンの支払いが厳しいとき、つまりはブラックリストに掲載される前のグレーゾーンの時に売却するのです。
この「グレーゾーン」のときに売却出来れば、ブラックリストに掲載されることなくリースバックできるのでメリットが大きいです。注意点としては、グレーゾーン売却の時には売却額がローン返済の残額よりも高くなることが必要です。しっかり査定額と見比べて、安く売ってしまわないように交渉しましょう。一括査定サイトで算出された査定額を証拠として印刷しておくと、相手との交渉の時に役立ちます。必ず査定はしておきましょう。
他にも、住宅ローンの残りの金額を売却金額が下回ったとしても、ご自身でその差額を支払うことが出来ればグレーゾーン売却が出来ます。住宅ローン付の中古マンションを売却に出すときには、売却する時に一括返済することで抵当権を外します。要は、借金の一括返済が可能ならば住宅ローンがまだ残っていても、いつでも売却出来るという事です。
返済が進んでいて返済額が少なくなっている場合や、購入する時にある程度自己資金で支払ってしまっている場合には、ローン返済額が少なくなっていることが多いのでグレーゾーン売却できる可能性は高いでしょう。買ってくれる人が支払える金額が残りの住宅ローン金額よりも高いか低いかを把握しておくことがポイントとなります。その金額交渉の際には、自身のマンション価値を正確に把握している方が有利ですから忘れずに査定に出しておきましょう。
まとめ
リースバックの方法と、リースバックの時に大切なことをお伝えしました。住宅ローンの残り金額と査定額を見比べて、マンションが売れた時にその売却額でローン返済が一括で可能な時にはグレーゾーン売却がおすすめです。
