東京都の物件を売却する時の心構えと不動産会社に仲介依頼をする時の注意点について
中古マンションの売却をご検討中の皆さんの中で、東京エリアにマンションを所有されている方はいらっしゃいますか？東京都は言わずと知れた日本の首都であり、マンションの売買市場としてもとても活発な地区です。東京都は、日本の中でも一番中古マンションの価格が高いと言うことは世界的にもよく知られていますので、海外在住の不動産投資家からも注目されるスポットです。
例えば秋田県と、東京都の中古マンションの価格を比較した場合、同程度のレベルの物件でも、東京都のほうが良い値段がつくことは誰でもなんとなく予想ができるのではないでしょうか。ではなぜ東京の中古マンションの方が高い値段になるのか、理由は分かりますか？答えは、東京都の方が秋田県より人口密度が高いからです。不動産の価格は、「人口密度」によって変動します。秋田県と東京都を比較した場合、東京都の方が圧倒的に人口密度が高くなりますので、マンションの価値も高く、売却したときの値段も東京都に軍配があがるということになります。
では、東京都のマンションであれば、放っておいても簡単に高値で売却することが出来るのでしょうか？答えはNOです。東京都のマンションだから簡単に売却できるかというとそうではありません。
この記事では、東京都にマンションを所有されていてこれから売却しようと考えている方に向けて、よりスムーズに中古マンションを売却できるよう、売却にあたっての心構えと不動産会社に仲介を依頼する時に気を付けたいことについてを書きました。
東京都のマンションというだけで地方の物件よりもいい査定価格がつくことが多いのですが、査定価格だけを見てその後行動を起こさなければ１円も入ってきませんので、是非ここでお伝えした知識を元にマンション売却に向けた最初の１歩を踏み出していただけたら幸いです。
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東京都のマンションを売却するときの心構えとは
東京都の中古マンションはなぜ他の地方よりも高い査定価格がつくのでしょうか？ “人口密度”が東京都のマンションの価値を高めている要因の一つでありますが、東京都の場合は、それに加えて物件の価格が高くなる要因が他にもあるのでここでいくつかお伝えします。中古マンションの価値が高くなる要因を他にも挙げますと、「東京都にはたくさんの主要機関がある」ということが挙げられます。東京都はメディアを発信するテレビ局のキー局がいくつも密集している地域でもありますし、他にも国の経済機関、大手企業、大学なども密集するエリアです。多種多様の主要な機関が東京都に集まっているため、そこに通う人たちも東京都に集まるので、様々なタイプの物件にニーズが生まれるのです。
芸能人御用達の超高級マンションがいくつもありますし、単身で暮らす方のための１人で住むワンルームマンションなども人気があります。地方のマンションよりもセキュリティーが強化されている物件が多いのも東京都のマンションの特徴です。一軒家よりもマンションが重宝されていて、不動産の賃貸価格も地方に比べると飛びぬけて高いことから「中古でもマンションを買ったほうが安く住める」と考えて、中古マンションの購入を検討されることも多いです。また、世界的に見て、東京都は治安も安定しているため、海外の不動産投資家からも人気が高いスポットになります。
以上のような理由が、国内外からも需要がある東京都エリアのマンションは、中古のマンションでも売却価格を査定すると良い査定価格がつくことに繋がっています。
東京都のマンションとはいえ、築年数が経過した中古マンションだと、弱気になってしまって必要以上に安い値段で売りに出そうとされる方も中にはいらっしゃるかもしれませんが、そのマンションが東京都にあるというだけで、他の地方では考えられないような良い査定価格がついたりするので、自分でマンションの価値を判断するのは危険です。例えば2020年に東京オリンピックの開催が決まっ田関係で、物件の価値がさらにあがっている可能性もあります。ですので、築年数が経過した古いマンションを所有されている方も、気落ちせずに「自分が所有するマンションが東京都にあるということはそれだけでも価値がある」ということを是非心に留めておいてください。
不動産の売買は高いお金が動きます。一般的なサラリーマンの場合は、不動産の売却は人生でそう何度もあるものではないでしょう。ですので無駄に安く売却して損をしないためにも「東京都のマンションはそれだけで価値がある」ということを必ず念頭に置いて、前向きな気持ちで売却活動をしていきましょう。
売却した金額がそのまま自分の手元に入るわけではない
例えばあなたが所有している中古マンションの査定価格が仮に3000万円だったとした場合、「3000万円も入ったら何を買おうかな」と嬉しく思って、お金が入った後の使い道についてあれこれ想像を巡らせる方も多いかと思います。しかし3000万円が丸々自分の手元に入るわけではありませんのでご注意ください。サラリーマンや主婦の方などが自分の所有するマンションを売却しようと決めた場合、個人のやり取りで自力で売買を成立させる方は少数派で、ほとんどの方は不動産会社に仲介してもらって物件を売却するのが一般的です。不動産会社に仲介をお願いする場合は、もちろん無料ではありません。有料の仲介になりますので、売却できた金額の中から「不動産会社への仲介手数料を支払う必要がある」ということは必ずおさえておきましょう。
不動産の仲介手数料は、物件の売却価格の3％程度が一般的です。ですので、3000万円で物件がばいきゃくできた場合は、90万円を不動産会社に支払うということになります。
ここでおさえておきたいポイントは、「不動産会社は金額の大きい取引を好む傾向にある」ということです。同じ作業をするなら、より高い物件を仲介したほうが不動産会社は高い利益をあげることができるからです。例えば一方は5000万円、もう一方は7000万円で売却できる取引があったとしたら、5000万円のほうの取引で入ってくる手数料は150万円なのに対し、7000万円の取引の方は210万円となり、7000万円の取引の方が60万円も多く利益を出せるということです。この例からも、不動産会社にとっては、どうせ不動産仲介をするなら少しでも金額の大きな取引を行った方が得であるということがお分かりいただけたかと思います。
しかも東京の不動産であれば、「買いたい」と手を挙げる方も地方よりは圧倒的に多いため、売却活動も地方よりは比較的楽なのです。同じような中古マンションだったでも、東京のマンションの方が高値で売却できることが多いため、東京都の中古マンション売買の仲介は、不動産会社にとっても美味しいビジネスという事になります。
「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」を無理に進めてくる不動産会社には要注意
東京エリアの中古マンションは、人気の町でなくても、最寄り駅が始発駅かどうかや、歩いてすぐにコンビニに行けるだけでもプラス評価で査定され、地方の同じようなマンションよりも高い値段がつくことが多いです。ですので、東京都の中古マンション売買の仲介は、不動産会社にとって、楽して儲けることが出来る仕事になると考える不動産会社も多いと考えられます。中には売買を自分の不動産会社でしてもらおうと、こちらの意向を聞くのはそこそこに「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」を結ぼうとしてくる不動産会社があるので要注意です。
それでは「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」とは何かについてを具体的にご説明いたしますと、この２つの契約の最大の特長は、“１つの不動産会社と契約を結ぶと、別の不動産会社とは契約できない”という点にあります。たくさんの不動産会社に売りに出してもらえれば、その分物件がたくさんの人の目にふれるため、複数の不動産会社に売り出しをお願いしたいと考える方もいるかもしれませんが、「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」を結んでいる期間は、他社への依頼が出来なくなってしまします。
不動産会社としては、売却出来そうなマンションは、他社に出回る前に、自分の会社で仲介をしたいがゆえに、なかば強引に「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」の契約をすすめてくることもあるということをおさえておきましょう。
もちろん良心的な不動産会社もありますし、「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」を結ぶことで売り主側が得られれるメリットもあります。自分が納得した上で、信頼できる不動産会社と専任の契約を結ぶのであれば何も問題ありません。しかしろくに信頼関係も築けていないうちから専任契約の締結を持ちかけてくるような不動産会社は、一旦持ち帰って本当にこの不動産会社に任せて大丈夫かを改めて考えましょう。すすめられて迷ったときは「また後日ご返答します」とだけ答えて、一旦その場を離れるようにしましょう。
「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」にもメリットはある
不動産会社と「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」を結ぶと、契約を締結している期間は、１社の不動産会社でしか物件を売りに出してもらえません。そのため複数社でマンションを売りに出すよりも情報がいきわたらないのでは？査定価格より安い値段でしか売却することが出来ないのでは？と考えて不安に思われる方も中にはいるかもしれません。売り主側が束縛されてしまう「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」は、売り主側にはデメリットしかないように感じますが、実は売り主サイドにもメリットがあります。
「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」は期間中１社のみに仲介を依頼するのに対し、複数の不動産会社に売り主側が同時に仲介を依頼できる「一般媒介契約」」という契約もあります。この一般媒介契約を結んだ場合、売り主は1社に束縛されることなく、自由に他社との不動産会社に仲介を依頼することができます。しかしこの一般媒介は、複数社によって物件の情報を広く届けることができるため買い手が見つかりやすいというメリットも考えられる反面、一般媒介契約は、不動産会社の方も物件に対する制約が専属専任媒介契約や専任媒介契約と比べるとゆるくなるため、必ずしも一般媒介契約の方が売りやすいというわけではないのです。例えば、専属専任媒介契約や専任媒介契約では、媒介契約を締結した日から一定期間内に指定流通機構に当該物件に関する情報を登録しなければならない義務が発生しますが、一般媒介契約の場合はその義務はありません。また、専属専任媒介契約や専任媒介契約では、業務の一定期間内の処理の報告が義務付けられていますが、一般媒介契約ではそのような制約はありません。
一般媒介契約は、売り主を束縛しない分、不動産会社も売買成約に向けて積極的に努力したり業務処理の報告をする義務が無いということはしっかりおさえておきましょう。
まだ信頼できる1社が見つかっていない場合は一般媒介契約がおススメ
ここまでのことから、信頼できる不動産会社１社に所有マンションのプッシュをお願いするか、不動産会社によって扱いに差はでるかもしれないけれど、広く物件を知ってもらえる方にかけるか悩んでしまわれる方も多いかと思います。その場合は、今現在、信頼のおける不動産会社がいるかいないかで判断するのもひとつの手です。信頼できる１社に巡り合えていない場合は、無理に１社に任せてしまって後で後悔するよりも、複数の不動産会社と一般媒介契約を結ぶことをお勧めします。
たくさんの不動産会社に売却活動を同時に行ってもらうことで、購入希望者がよりたくさん見つかる可能性が高くなり、その結果物件の早期売却につながるからです。オークション等で値段がどんどんつりあがっていくのと同じで、欲しい人が多ければ多いほど物件は高値で売却出来る可能性が大きくなります。ですので、１人でも多くの人にまずは物件のことを知ってもらって「このマンションを買いたいな」と思う人を１人でも多く集めた方が良いでしょう。
不動産会社探しには一括査定サイトを使うのがおススメ
それでは複数の不動産会社はどのように見つければよいのでしょうか？足を使って探す方法もありますが、中古マンションを一括で査定することができる一括査定サイトを利用するのが便利でおススメです。インターネットで一括査定依頼をすることで、不動産会社を探す手間が省けるのはもちろん、複数社の査定価格を比較できるため、自分が所有している物件の価値の相場も知ることができます。査定価格は不動産会社によってバラつきがあるのが普通ですが、査定価格が極端に低く感じる場合などは、予め契約する不動産の候補から外してしまうのも一つの手です。自分のニーズに合いそうな不動産会社に出会えるチャンスも広がりますので、信頼できる一社を見つけて「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」を結びたい方も、ひとまず一括査定サイトに登録してみることをお勧めします。