10年経った中古マンションの売却査定額は？
よくこんな話を聞きませんか？
「中古のマンションを売却するなら、10年以内にしたほうがよい」
おそらく、築15年前後でマンション設備の修繕時期を迎えるため、その前に売却した方が高い売却査定額がつくのではないかという考えからきている話ではないかなと思います。
中古マンションの売却のタイミングを見計らっている方には、築10年以内に売却したほうが本当に得なのか、築10年を超えたらどのくらい査定額に響くのかなど・・・気になる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
ここでは、「築10年」の中古マンション売却にスポットを当て、ベストな売却のタイミングについて考えてみたいと思います。
Contents
マンションの価格と住宅ローンの返済
マンションを購入するとき、大概の方は、住宅ローンを組んで購入されていますよね。
現金一括でマンションの購入をできる方は、なかなかの少数派だと思います。
まずは、マンションの価格と住宅ローン返済の関係性についてみていきたいと思います。
1-1.マンションの価格
みなさんご存知の通り、一般的に、マンションの価格は新築のときが一番高く、そのあとは下がっていきます。
「新築」とは、人が一度も居住したことがない築1年以内の物件のことをいいます。
1日でも人が居住したら新築ではなくなります。
また、人が居住していなくても、1年を経過してしまうと新築ではなくなってしまいます。
一般的に、新築を好む方が多いため、新築でなくなると急激に価格が下がる傾向があります。
そして、築20年くらいまでは急速に、築20年を過ぎると緩やかに価格が下がっていくといわれています。
1-2.住宅ローンの返済
住宅ローンの返済の仕方には、「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類がありますが、返済計画の立てやすさから「元利均等返済」を選択する方が多いようです。
元利均等返済は、毎月の返済額が最後まで変わりません。その内訳は、元金と利息です。
最初のうちは元金が大きいため、返済額のうちの多くは金利が占め、元金は少しずつしか減りません。
しばらくは、金利ばかりを返済し、元金はなかなか減らないという状態が続きます。
ある程度返済が進み、元金が減ってくると、全体の利息が小さくなります。
そうなると、毎月の返済額の中で金利の占める割合が減り、元金の割合が増えますので、住宅ローンの元金が急激に減っていきます。
築10年で、どのくらい価格は下がるの？
東京都内の築10年の中古マンションは、だいたい新築の2割程度価格が下がるといわれています。
大阪では、東京都と比べると下落率が大きく3割程度価格が下がります。
築20年ほどで底値となり、そのあとは価格の下落は、ほとんどなくなります。
東京ですと新築の価格の5割、大阪ですと4割程度で横ばい状態になるといわれています。
売却のタイミングは？
マンションの価格だけで考えると、やはり値崩れの少ない築10年以内がおすすめです。
しかし、住宅ローンの返済状況も考えなくてはなりません。
自己資金が潤沢にあり、借り入れが少なかった方は、10年以内に売却したとしてもローンの完済は難しくありませんが、たとえばフルローンに近い金額を借り入れしていた場合は、10年で売却してしまうと、残債の負担が大きくなる可能性があります。
中古マンションの売却のタイミングは、築年数による値崩れの状態と住宅ローンの返済状況をみて決めるとよいでしょう。
売却査定を依頼した不動産業者に、相談してみるというのもよいかもしれません。
購入価格より売却価格が上がることはあるの？
バブルが崩壊する前は、毎年、マンションの価格が上昇していくという現象がありました。
マンションが建っている土地の価格の上昇が激しかったからです。
もちろん、経年により、建物自体の価格は下がっていましたが、建物の価格の下落の幅より、土地の価格の上昇幅が大きかったため、結果的にマンションの価格が上昇するという状態だったのです。
現在では、バブル期と比べると、土地の価格の上昇はほとんどないといえるでしょう。
そのため、バブル期のようなケースはなく、経年とともにマンションの価格は下落していくのです。
しかし、例外的に中古マンションの売却査定額が上がるケースがあります。
それは、マンション周辺で街の再開発が行われるケースです。
たとえば、近ごろなにかと耳にする「豊洲」もそうです。
今は高級なマンションやビルが立ち並ぶエリアというイメージが強い豊洲ですが、20年近く前は、建物もほとんどなく寂しいところでした。
しかし、周辺の再開発が進んだことにより、土地の価格も大きく上昇し、再開発以前に建っていた中古マンションの査定額は、軒並み上昇しています。
他には、武蔵小杉などでも同じことがいえます。
ただ、再開発を見越してマンションを購入するというのは不可能に近いですし、現在は、購入した時より売却査定の金額が上がるというようなことは、めったにないことだと思っておいた方がよいでしょう。
値崩れしにくい中古マンションとは？
購入時より売却査定額が高い中古マンションは、ほぼありませんが、価格の下げ幅が小さい中古マンションというのはあります。
まずは、立地がよいマンションです。
最寄り駅から、徒歩10分以内、駅からマンションまでの間にスーパーマーケットがあったり、交通量の多い横断歩道を渡らなくてよいなど・・・。
立地は、街の再開発など大掛かりな計画がなければ、変えられないものなので、とても重要です。
また、評判のよい公立小学校や中学校の学区ですと、その学校に通わせるために引っ越したいと考える家庭が一定数いるようで、周辺の中古マンションは値崩れしにくい傾向にあります。
筆者の住んでいるマンションも、まさに人気のある学校の学区にあり、築10年以上経ちますが、ほとんど値崩れしていません。
そして、建物や部屋によっては、価格の下がりにくいものもあります。
タワーマンションの最上階や、南東角部屋、規模が大きめのマンションも人気があるため、価格が下がりにくいです。
このように、条件によっては、値崩れしにくい中古マンションは存在します。
あなたが、売却査定を検討している中古のマンションは、この条件にあてはまりましたか？
もし値崩れしにくい条件のあるマンションでしたら、査定のときには、しっかりアピールをして、よりよい査定額を出してもらいましょう。
また、次に購入するマンションを決める際にも、値崩れしにくいマンションを選ぶとよいかもしれませんね。
中古マンション売却一括査定サイトを利用しよう
売却のタイミングをローンの返済状況などをみながら相談していくためにも、まずは信頼のおける不動産業者をみつけましょう。
近所の不動産業者を訪ねるのもよいのですが、インターネットを利用して、中古マンション売却一括査定サイトで、査定を依頼するのがおすすめです。
一度に、複数の不動産業者に査定の依頼ができますので、あなたは、その中から、満足のいく査定額を出し、対応のよかった不動産業者を選べばよいのです。
無料で簡単に利用できるサイトが多いので、ぜひ活用してみてください。
まとめ
いかがでしたか？やはり築10年を超えると、売却査定額の相場は急激に下がってしまうことがわかりました。
といっても、築10年以内に売却してしまえばよいかというとそうではありません。
また、築年数が経っていても、それほど値下がりのしないマンションもありました。
築年数やマンションの周辺、残っている住宅ローンなど総合的にみて、あなたにとってベストな売却のタイミングを見極めましょう。
