中古マンション売却したい！実際にどんな悩みにぶつかるのかピックアップして解説
「自宅マンションをそろそろ買い替えたいけど、中古マンションの売却はどうやるのだろう？」「何から手を付けたらよいのだろう？」「中古マンション売却でみんなは何に悩むのか知りたい」とお思いのかたも多いでしょう。
中古マンションは様々な広さ、立地のもとに建っており、実に個性豊かで千差万別ですが、中古マンション売却において皆さんが疑問に思う点は一致することが多いです。
この記事では、中古マンション売却におけるよくある疑問点をピックアップして解説します。
中古マンション査定・売却しようと思っている方は漠然とした不安があるかと思いますが、この記事を読むことで解決できるかもしれませんよ。
Contents
中古マンションを初めて売却するけど、何から始めたらいいの？
投資家でない限り、人生で中古マンションを査定・売却する機会は1度や2度の方がほとんどだと思います。生まれて初めて中古マンションを売却するけどどうしたらいいかわからない、という人は相当数いるでしょう。
では、中古マンションを売却しようと思った時に、まず何から動き始めるべきなのでしょうか。
1.まずは中古マンションの査定を業者に依頼する
中古マンションなどの不動産売買では、まず、査定をしてください。
売却しようとしている中古マンションがいくらの価値があるのかを知る必要があります。当然ながら、何年か居住していると思いますので、購入した当時と同じ金額では売却できません。長らく続く景気低迷の影響で、現在では中古マンションの価値が購入時よりも高くなるという例はまれです。
ですので、あなたの中古マンションがいくらに値下がったのか、まず知りましょう。
人気のある町や、駅近など好立地であったりすると、意外に高い見積もりが出る可能性もありますよ。
中古マンションの査定を業者に依頼し、査定金額をもとに売出価格を決めます。
2.中古マンションの査定はどうやってやるのか？
一口に査定をしましょう！と言っても、「やったことないからわからない」という方もいると思います。
中古マンションの査定には、以下のような方法があります。
・インターネットの無料一括査定サイトを利用する方法
・不動産業者に頼み、訪問により査定を依頼する方法
まずは、いきなり不動産業者を一つに決めない方が良いです。不動産業者は世の中に大変な数存在していますから、よりベストな業者を選ぶところからスタートしましょう。
査定の最終段階で、不動産業者に訪問してもらって、より詳細な査定金額を出してもらいます。
その前の段階で、あまたある不動産業者の中から優良な業者を探し出さなければいけません。
そのために利用するのが、インターネット一括査定サイトです。これは無料で、複数の業者に査定を依頼できるので非常に便利です。複数社査定することで、あなたの中古マンションが大手が得意とするタイプの物件なのか、地元の不動産屋さんが得意とするような物件なのか適格な情報を集めることもできます。
インターネットの査定では、訪問査定よりは簡易的にな査定になりますが、査定する項目というのは国が一律に定めた方法があります。それに則って、一番買い手が重視する項目は漏れなくチェックしますから、査定結果は信頼できるものです。価格の大部分を決定するのは、同じマンション同じ間取りなどの類似物件がいくらで売買成立したかという過去の事例をもとに査定されるからです。
査定してもらったが、複数の不動産業者がどれも良い営業マンで迷ってしまう場合にも、複数社に売却努力してもらえる契約もあります。
中古マンションを売却したいけど、権利書を無くしてしまった場合はどうするのか？
結論から言ってしまうと、権利書の再発行はできません。
「年老いた親が買ったマンションで、権利書をしまい込んでしまって見つからない」など、自分が管理していなければ、権利書が見つからないのもしかたないことかもしれません。
中古マンションを売却するには、権利書が必要になりますが、無い場合には２つの手続きのうちどちらかを行う必要になります。
・司法書士に本人確認情報を作成してもらう
・事前通知制度を利用する
中古マンション売却においては、「司法書士に本人確認情報を作成してもらう」方法を取る方が無難です。「本人確認情報」は司法書士の責任のもと、スピーディに発行してもらえます。また確実に登記申請が行えるため、中古マンション売却時に権利書が無かったらまずこちらを検討してください。
「事前通知制度」を利用することには実は少しリスクがあります。
これは、権利書がない状態で法務省に登記申請を行うと、法務省は事前通知を送ります。売却する本人がこれに判を押し返送すると、確認が取れたとみなされるのですが、もし返送しなかった場合には登記申請ができません。結果買主に名義を移すことができなくなります。
最悪うまくいかなかった場合を想定して、前者の「本人確認情報」を取る方がより安全です。
相続した中古マンションを売却したいが、古すぎて取得費がわからない！どうしたらいい？
中古マンション売却する時に払う所得税を計算するのに、取得費が必要になってきます。取得費とは、マンションを購入した時の金額です。
自分が何年か前に購入したマンションでしたら、いくらかわかるでしょうが、親が昔買ったマンションですと子がわからないというケースは多いものです。
税金の計算では、購入当時の取得費から建物の経年劣化をかんがみた、原価償却費が引かれて算出されます。
取得費は、購入した時の売買契約書をもとにします。取得費がわからないのは、この売買契約書を紛失した場合です。
このような場合、取得費はいくらにするのかというと、中古マンションを査定・売却した時の売却額の５％とするように定められています。
これを「概算取得費」と言います。
ただし、概算取得費で所得税の計算をすると、莫大な税金が課せられてしまいます。そのため、3000万円の特別控除など、各種控除が設けられています。国は中古マンションの売買を促したいため、売却しやすいように控除がありますから安心してください。
また、概算取得費以外で取得費を知る方法は、住宅ローンの金銭消費貸借契約書、通帳の出金履歴、抵当権設定額等から推測する手段もあります。
何か、取得費を計算できるネタはないかよく探しましょう。
中古マンション売却は査定金額より高い金額にしてもいいのか？
中古マンションをせっかく売却するなら、1円でも高く売りたいですよね。
実際に、売出始めに決める価格設定は、買い手から値引き交渉を見越して、査定金額よりも若干高めにつけることが多いです。
この時に、売り主は下げ幅を営業マンとよく話し合っておきましょう。一般的、値引きの幅は、１０％〜２０％です。
さて、では売出初めてから、1年経過してもまだ売れないという場合にはいかがでしょうか。
大体3か月から6か月程で売り抜けられれば上々ですが、1年も中古マンションが売れない場合には、売出価格が高過ぎるのかもしれません。
買い手側はこちらが考える以上に、地域の中古マンションの相場を調べつくし、大変熟知しています。
なかなか売れない場合には、価格の再設定を行いましょう。
もう一度、インターネットの一括査定サイトを利用し、複数の不動産業者に査定をいらしてください。その後、選んだ数社の不動産業者に訪問査定を頼み詳しい査定金額を出してもらいましょう。
そして、1年売れなかった点について、各社徹底的に営業プランを語ってもらうのです。
そうすることで、売れない要素を見つけて、早期売却できるように作戦を立て直しましょう。
中古マンション等の不動産は、時間経つごとに価値を下げてしまいます。なるべく早く売却できた方が良いのです。
しかしながら、どうにも売却するには時間がかかるという場合には、買取保証を設けている不動産業者に売却を頼むのも一つの手です。
1社としか売買契約できませんが、3か月の間売却努力をしてもらい、期限がきたら、最初に取り決めた金額で中古マンションを業者が買い取るというものです。
この際の買取金額は、査定金額の８０％と言われています。安く売却することにはなりますが、持っていても居住する予定もなく、税金ばかりかかりそうだからどうしても売却したという場合には良いかもしれませんね。