「マンションを売却したい」と思ったときには、確定申告についての知識を身に付けておく必要があります。記事では中古マンション売却にまつわる“確定申告”の話を不動産会社スマートアンドカンパニーが分かりやすく解説します。
記事では以下の内容がわかります。
- マンションを売却したときには確定申告を行う必要があるのか
- マンション売却時の確定申告の流れ
- 確定申告の必要書類や書類の書き方
- マンションを売却し確定申告で支払う税金の計算方法
マンションによっては中古でも購入時の価格よりも売却査定額が高くなることもあるものです。「うちのマンションの査定額はどれくらいなんだろう？」「査定額次第ではマンション売却を検討しよう」と中古マンション売却に興味を持っている方もいるでしょう。マンションの売却査定金額を手軽に知るには無料で複数の業者に査定依頼ができる一括査定サイトが便利です。
最新の人気ランキングから一括査定サイトを選んでください。
Contents
マンションを売却したとき確定申告は必要か？
確定申告が必要なのは売却益が出た場合
中古マンションを売却して利益が出た場合のみ、確定申告が必要です。単純に、2,000万円で購入した物件が3,000万円で査定・売却できたら1,000万円の儲けが出ますから、所得（利益）はプラスです。実際には、儲けの1,000万円から譲渡費用（仲介手数料など）を差し引いた金額に税率がかけられます。
「確定申告はわざわざ税務署に行かなければいけないし面倒！」と思われるかもしれません。しかしながら、中古マンションを査定し売却した時に、高く売れて利益が出たら収入になりますから、申告する義務があります。
売却益がマイナスなら確定申告をしなくていい
逆に確定申告をしなくても良い人は、所得がマイナスになる人です。ほとんどの中古マンションがこちらに該当すると思われます。現状長らく続く景気低迷のおかげで、購入したマンションが購入当時より高く査定され売却できることは極めてまれだからです。例えば、3,000万円で購入したマンションを2,000万円で売却しても、マイナス1,000万円ですから、課税されないということになります。
税務署から問い合わせがくる場合がある
マンション売却で課税譲渡所得がマイナスとなった場合でも、税務署から問い合わせが来ることがあります。特に問い合わせがくる可能性があるのは、親族間での売買の場合です。税務署は、登記事項の移動から親族間での取引には目を光らせています。その場合でも、査定に基づいた適正な取引をしていればなんら問題はありません。確定申告をしなかった理由を、税務署から聞かれると思いますが、課税譲渡所得がマイナスであり潔白を証明できる書類（譲渡時の売買契約書など）を提示しましょう。さらに確実な資料として、不動産鑑定書などもあると、査定金額が確かなものである裏付けにもなりますね。
売却益があるのに確定申告しなかったら
マンションを売却して売却益が発生したにも関わらず確定申告を怠ったらどうなってしまうのでしょうか。
- 延滞税が発生する
もしも、所得を申告しないでいて、後日支払わなければいけなかったことに気が付いたばあには、延滞税が発生します。これは、もともと支払わなければいけなかった期日の翌日から換算され、税率は２％〜１４％になります。 - 無申告加算税が課せられる
税金を申告しなかったら課せられるのが、無申告加算税です。税務署に言われる前に気が付いて申告したら、５％の税金が上乗せされます。また、税務署に言われてから申告する場合には、１５％課せられます。納税しなければならなかった金額が50万円以上になると２０％課せられてしまいます。しかしながら、申請書を2週間以内に作成して、税金を全額納付したら加算はありません。やむを得ない理由で申告できなかった場合には便宜を図ってもらえることもあるようですから税務署に聞いてみましょう。もしも、過去5年以内に無申告加算税を命じられていたら、2度目は待ったなしで徴収されます。 - 重加算税が課せられる
重加算税が課せられるのは、税務署に悪質と判断された場合です。明らかに所得があるのはわかっているのに、隠そうとしている場合です。脱税の意図が見える場合には、重加算税が課せられます。課税額は35％〜40％と非常に重いものになっています。ちなみに、無申告加算税と同時徴収はされません。どちらかが適用されます。無申告でいながら税務署から連絡が来るときは、無申告加算税よりも重加算税が課せられる可能性が高いようです。
税務署は不動産の売買を把握している
税務署はなぜ即座に税金の支払いがあるかないかを判断できるのでしょうか。それは、中古マンションなど不動産を売却する時には、登録免許税を税務署に支払います。この登録免許税とは登記にかかる手数料のようなものなのですが、この不動産の登記を税務署は閲覧できるのです。ただ、この登記の情報だけではわからないことがあります。中古マンションを購入した人のお金の出どころなどはわかるわけもありませんから、税務書が必要と感じた場合には、「お尋ね」のお手紙を出す場合があります。中古マンション売却に限っては、きちんと所得税を払われているかをチェックされる可能性はあります。税務署から逃れる方法はほぼ無いと言って過言ではありません。払い忘れのないように、しっかりと確定申告の準備をしておきましょう。
マンションを売却時の確定申告の流れ 書類と書き方
マンション売却時の確定申告の流れ
マンションを売却した際の確定申告の流れは、まず課税譲渡所得の算出と所得税の計算を行うことから始まります。その後必要な書類を準備して確定申告書の作成を行い、書類一式を税務署へ提出という流れです。
なお確定申告は毎年2月16日～3月15日までの間に行うことが決まっているため、この期間内に行うようにしましょう。
マンション売却時の確定申告に必要な書類
マンション売却に際しての確定申告で必要となる書類は、以下のものになります。
【税務署から取得する書類】
- 確定申告書B様式
- 確定申告書第三表
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
【自身で用意する書類】
- 不動産購入時の売買契約書
- 不動産売却時の売買契約書
- 仲介手数料や印紙税などの売却費用がわかる領収書
【その他必要な書類など】
- 源泉徴収票や控除に関する書類
（給与の源泉徴収や個人保険の控除などを受ける場合） - マイナンバー
税務署から取得する書類は、自分の住んでいる地域を管轄する税務署で取得するか、国税庁の公式サイトからダウンロードしましょう。自身で用意する書類も、紛失してしまわないよう、大事に保管しておくことが大切です。
マンション売却時の確定申告の書類の書き方
マンション売却をした際の確定申告書類の書き方を説明していきます。
「譲渡所得の内訳書」の書き方
第1面には申告者の氏名、現住所、電話番号、職業を記入します。
第2面では、不動産の所在地、土地・建物の種類、利用状況、売買契約日・引き渡し日、買主の住所・氏名・職業、譲渡価格、代金の受領状況、売却した理由という欄へそれぞれ記入していきます。
第3面では不動産の購入先・支払先・譲渡価額の5％、減価償却費・取得費、仲介手数料・印紙税の支払先・支払金額、譲渡所得金額を記入します。譲渡所得金額については、所有期間が5年以内なら短期に、5年を超える場合は長期にマークしてください。ただし所有期間は売却した年の1月1日時点で換算します。
第4面は、交換・買換え（代替）の特例の適用を受ける場合にのみ記入が必要です。
「申告書B」の書き方
第一表を記入します。最上部の「申告書B」と書かれた左側の空白部分に、「確定」と記入したら、個人情報欄と収入金額等、所得金額の欄を記入します。こちらの数字はそれぞれ源泉徴収票に書かれた数字を書き写せばOKです。配偶者（特別）控除という欄は、配偶者の所得に応じて記入します。
第二表では、所得の内訳欄と社会保険料控除欄に記入。こちらは源泉徴収票の記載内容をそのまま書き写していけば大丈夫です。そのほかの生命保険料控除と地震保険料控除は、「源泉徴収票と同じ」と記入しましょう。
「確定申告書第三表」の書き方
第三表には、内訳書の内容を転記します。そして第三票の右上にある税金の計算という欄の「64対応分（71）」「66対応分（73）」「合計（78）」の項目に課税額を計算して記入してください。「66対応分（73）」は、内訳書の66番に記入した数字（所得金額）に所得税率（所有期間が5年以内なら30％、5年超なら15％）を掛けて計算します。「64対応分（71）」は、内訳書の64番に記入した数字（所得金額）に所得税率を掛け、控除額を引いて計算します。
なお所得金額に応じた所得税率と控除額は以下のようになっています。
| 所得金額 | 所得税率 | 控除額 |
| ～ 195万円以下 | 5％ | 0円 |
| 195万円を超え 330万円以下 | 10％ | 97,500円 |
| 330万円を超え 695万円以下 | 20％ | 427,500円 |
| 695万円を超え 900万円以下 | 23％ | 636,000円 |
| 900万円を超え1,800万円以下 | 33％ | 1,536,000円 |
| 1,800万円を超え4,000万円以下 | 40％ | 2,796,000円 |
| 4,000万円超 | 45％ | 4,796,000円 |
「申告書B」第一表の右側は、これまでに記入した第二表と第三票の数字を使って記入していけばOKです。これでマンション売却時の確定申告に必要な書類の作成は終了となります。
税理士に相談する場合は
法律や税金のしくみ自体がややこしくわかりづらい所もありますし、平日に書類を揃えるために役所や登記所へ出向くのが困難な人もいると思います。
そこで、負担を減らすために税理士に相談するという方法があります。
個人情報（源泉徴収票、住民票、不動産の登記証明書）などをすべて預けることになるので、最も信頼のおける税理士を探す事が重要です。
税理士を選ぶ方法としてまずは知り合いに税理士がいる場合はその方に頼むと一番安心です。知人に税理士がいない場合はマンションを売却した時にお世話になった不動産業者に相談すれば紹介してもらう事ができるでしょう。他にはインターネットのサイトを利用して税理士を探す方法もあります。
税理士に相談する時期は、確定申告（毎年2月15日から3月15日あたり）の2か月ほど前には相談を始めるのが書類などの準備を考えても安心です。
費用については税理士によって値段は違いますが、確定申告を依頼した場合、5万円から10万円ほどが一般的です。
マンション売却したときの確定申告で支払う税金の計算方法
中古マンションを売却した際、自分は所得がプラスになるのかマイナスになるのかはっきりさせましょう。そうすることで税金がいくらかかるのか心配が解消されますよ。 中古マンション売却による所得は、以下の計算式で算出されます。
譲渡価額とは、中古マンションを売却した金額です。 取得費とは、マンションを購入した当時の金額のことです。わからなければ、売却金額の5％の金額を計算に当てはめます。所得費がわからない場合には、売却額の５％とされてしまますから、まずは売買契約書や、住宅ローンに関する書類など探しましょう！ 譲渡費用とは、仲介手数料などの中古マンション譲渡にかかった費用のことです。
忘れてはいけないのは、上記の計算をする前に、取得費から減価償却費を引いておくことです。 減価償却費とは、経年使用によりマンションの建物は傷みが生じていきますから、価格を下げていきます。国が定めた年式による減価償却率というものがあり、その分を取得費から引きます。ちなみに、土地の価格には影響しません。
この計算に当てはめてみて、課税譲渡所得がプラスになったら確定申告が必要です。 多くの場合、数十万かあるいはマイナスになっていることと思います。 ここで問題なのは、所得費がわからなかった人の場合です。そういった方は、課税譲渡所得が1,000万円オーバーなんてことになっているかもしれません。
課税譲渡所得と税金についての詳しい説明は以下の記事を参照して下さい。
自宅マンション売却で譲渡所得があった場合に利用出来る制度
自宅マンションを売却した場合には、譲渡所得があった場合に所得税を抑えることのできる特例が3つあります。
（２）10年超所有軽減税率の特例
（３）特定居住用財産の買換えの特例
それぞれどのような特例なのか簡単にご説明します。
- 3,000万円の特別控除
譲渡所得から一律で3,000万円控除できる特例です。自宅用のマンションを売却した場合は、特例が利用出来ます。譲渡所得が出る場合でも、特例が適用されればほとんどの方が譲渡所得がマイナスになるでしょう。
3,000万円の特別控除は、古くて取得費がわからない不動産や金額が低い不動産を売却しやすくするために国が設けた制度です。空き家対策の一つとして多くの人が売却しやすいように、税金の負担を軽くしています。 - 10年超所有軽減税率の特例
所有期間が10年を超えている物件を売却した場合に税率が軽減されます。
さきほどの3,000万円の特別控除と一緒に使えます。
所有している中古マンションがもしかなり古めのマンショでしたら、3,000万円の控除を受けてもなお譲渡所得が出る可能性があります。その場合はこちらの特例も使ってください。 - 特定居住用財産の買換えの特例
先の２つはマンションを売却した場合に適用になる特例でしたが、売却後に次の新居を購入したときに使うことができる特例です。譲渡益が出た場合に課税を将来に繰り延べることができます。ただし課税が免除になるわけではありませんので注意が必要です。
次の家を購入して住むことが条件になっていますので、次の物件は購入したけど投資目的で住んではいないといった場合は、特例は使えません。
自宅マンション売却で利用出来る３つの特別控除や特例をみてきました。適用を受けるには、確定申告することが必要となります。
譲渡所得があったら確定申告が必要です。さらに特例を利用して譲渡所得税を支払わなくて済む場合も確定申告が必要と覚えておきましょう。
3000万円特別控除について適用条件など詳しくは以下の記事も参照下さい。
おまけの知識：確定申告の基礎知識
そもそも確定申告とは何のか、簡単におさらいしましょう。
確定申告とは、所得にかかる税金を計算して、税金を支払う手続きのことです。 個人の1月1日～12月31日までの所得を、決算書や確定申告書など、必要な書類をそろえて、税務署に翌年の2月16日～3月15日（土日の場合は翌月曜日）までに申告し、納税します。簡単に言うと、自分の1年間の収入を正しく税務署に申告して税金を支払うシステムです。なお、確定申告を行うことで、納めすぎた税金が還付金として手元に戻ってくる可能性もあります。
・配当所得があった人
・不動産所得があった人
・事業所得があった人（個人事業主）
・給与所得があった人
・退職所得があった人
・譲渡所得があった人
・山林所得があった人
・一時所得があった人
・雑所得があった人（年金、事業的規模でない副業による所得などがある場合）
中古マンションを売却して得た利益は譲渡所得に該当します。ここで注意するのは、不動産所得ではないということです。不動産所得は、賃貸収入などが該当します。 給与所得がある人でも、マンションやアパートを人に貸している場合には、不動産所得を申告しなければいけなくなります。 ですので、中古マンションを売却する時に、申請するのは譲渡所得と覚えておいてください。
もしも、確定申告しなければいけなかったのに、しなかった場合には、悪気は無くても脱税になってしまいますから、“延滞税”や“加算税”の支払いを命じられます。注意しましょう。
自宅マンションの売却益がマイナスでも確定申告をした方が節税になる
売却益がプラスの場合は確定申告をする義務が発生するとお伝えしてきました。では、売却益がマイナスの場合は確定申告をしなくてもいいかと言いますと、少しでも節税をしたい場合は売却益がマイナスの場合も確定申告をすることをお勧めします。
売却益がマイナスの場合は確定申告の義務は発生しないので、しなくても何もペナルティはありません。しかし確定申告をすることで損益通算で他の所得と合算して節税をすることが可能になります。
つまり、マイナスの場合は確定申告をしてもしなくてもいいが、した方が節税できてお得になる、ということです。
自宅マンション売却による損失がでたときの特例は2つです。
- 居住用不動産の買換えにおける譲渡損失の損益通算、繰越控除の特例
- 特定居住用不動産における譲渡損失の損益通算、繰越控除の特例
2パターンありますが、売却のあとに買換えをすることが条件になっているか、売却だけでよいかが大きな違いです。譲渡所得で出た損失を給与所得など他の黒字の所得と通算損益する事ができます。つまり、所得から損失分を控除することができるため税金の還付を受けることができるのです。さらに通算してもまだ引ききれない譲渡損がある場合には翌年以後3年間その他の所得から繰越控除することができます。
まとめ
確定申告をしなければならない人、確定申告をしなくてもいいけどしたほうがいい人、どちらでしたか？
しなくてもいいなら、面倒だし・・・と思いがちですが、「1円でも高く売却したい！」と査定額にこだわったのなら、やはりしっかりと確定申告をして、1円でも損のないようにされるのがよいのではないでしょうか。
譲渡所得と確定申告の関連の表は以下の通りです。
| 譲渡所得 | 特別控除や特例 | 確定申告 |
| プラス（売却益あり） | 受けない | 必要 |
| プラス（売却益あり） | 受ける | 必要 |
| マイナス（売却損） | 受けない | 不要 |
| マイナス（売却損） | 受ける | 必要 |
