ある日住宅ローンが払えなくなった！どうしよう！と思った時に、すぐに思い浮かぶのが「競売」という二文字の単語です。新築の頃から住んでいて今は中古マンションになってしまっても、愛着のある我が家。でも、住宅ローンが払えないならどうしようもない！でも、「競売はなるべくしたくない！」「競売を避ける方法はないだろうか？」「例えば、どこかに査定をしてもらうとか？」と思っても、予備知識もない状態では、何も対策が出来ません。それに、いざ任意売却をしようと思っても、カンタンに任意売却は出来ない、つまり、任意売却は面倒な手続きが沢山あることに気が付くことでしょう。中古マンションになる前の段階で査定をしておけばよかった。と後悔しても先に立たず、です。まず、何にしてもある程度の知識を持っていないと対策が出来ません。任意売却を検討している、もしくは、これから調べようと思っている、加えて、中古マンションの売却査定も考えている、という人にはこの記事は必見です。ただ漠然と、今の住んでいる中古マンションにこれからも住み続けるにはどうしたら良いだろうか？と悩んでいても何も前に進みません。まずは売却査定をしてみるとか、中古マンション専門の売却査定会社を探してみるのも一つの手です、また、上手く任意売却を行うことが出来れば、住み続けられなくても、引っ越し代は捻出する方法もあるのです。まずは、中古マンションの売却査定と任意売却の予備知識を蓄えることから始めてみませんか？
Contents
住宅ローンが支払えない！それなら任意売却。その前なら中古マンションの売却査定
任意売却の特徴
任意売却と中古マンションの売却査定は、基本的な骨子に変わりはありません。ただ、銀行から一括返済を求められてしまうような状況、つまり、住宅ローンが滞ってしまい、金銭的な問題で支払いが出来なくなった状態の際に自分から所有する不動産を売却する作業が任意売却。その前に中古マンションの売却を検討するなら、通常の売却査定という２つのことを指します。普通に考えると、そこまでいってしまうと、法的な措置にあたる「競売」による売却になるのではないか？と思う方もいらっしゃるかもしれませんが、その前に任意に中古マンションの売却を先に行う作業になります。この際に、作業を仲介する業者は、中古マンションの売却査定専門の会社ではなく、任意売却専門の不動産会社が担当する形になりますが、手続きとしては、普通に中古マンションの売却査定を行うのと、さほど変わりません。一つだけ大きく違うのは、中古マンションの売却査定の場合は、先に査定審査を行い、査定額に伴って売却手続きを行うという比較的長めのスパンを必要としますが、任意売却の場合は、販売期間が短い早期売却を目的としていることです。これは、住宅ローンの未回収分を、お金を返してもらう権利である債権として捉えているからです。また、任意売却先が不動産会社であることが多いというのも特徴の一つです。これは、現状融資や瑕疵担保免責といった売却をスムースに遂行させるためのいくつかのルールや規則が付帯しているため、一般の消費者は購入に対して障壁があるというのが事実です。通常の中古マンションの売却査定を行う企業の系列会社として、こうした専門業者が存在している場合もあります。また、購入する不動産会社は、任意売却物件を購入した後に、買取転売という形態を取る不動産業者も多く存在します。このあたりが、通常の中古マンションの売却査定を行う会社との違いです。それと、任意売却を買い取る際の金額と売る金額は同じ水準で評価しているというが現実です。査定額で判断される中古マンションの売却とはこのあたりが大きく異なります。
任意売却は中古マンションの売却査定額と比べると安い
任意売却する際の売却価格の基準ですが、これは「どこに売却するのか？」で変わってきます。先ほど述べた買い取る価格水準と売る水準がほぼ同等レベルという話をしましたが、厳密に言うと、売却水準は市場の80％くらいの価格と考えれば良いです。中古マンションの売却査定の場合は、査定した後の査定額で決まりますが、このあたりが違います。ということは、自然に、買い取り価格の水準も同様に80％くらいの価格となります。ただ、専門の買い取りの不動産業者が必ず任意売却先という訳ではないので、一般消費者に売却する際は、もっと高い金額、つまり、市場の価格で売却することも可能です。業者でなければ、中古マンションの査定した査定額と同等まで持って行ける形になります。まとめると、専門の買い取りの不動産会社が任意売却先の場合は、市場価格の80％程度の価格での売却、一般の消費者が任意売却先になる場合は、中古マンションを査定した査定額と同様の高めの価格で売却することが出来るのです。このあとは、任意売却を進める際に考えなくてはならない利点と不利益点についてご紹介していきたいと思います。
4つの利点と3つの不利益点
4つの利点
任意売却を行う際の利点をいくつか最初にご紹介したいと思います。競売との違いとも言える点なのですが、今住んでいる不動産にそのまま住み続けることが出来る、これが最初の利点です。競売でも出来ない訳ではないのですが、絶対に住み続けることが出来るという保証はありません。まず、自分自身で落札しなくてはならないからです。競売の場合は、入札という形を取りますので、自分と同じように購入したいと思う人がいれば、横並びになってしまい、競争入札での落札をしなくてはならないのです。一方で、任意売却の場合は、買い受け人をどこにするのか？を選ぶ選択肢があります。自分の近しい親族だとか、関係者を選定することも出来るため、住み続けられる可能性が高まります。これは競売では出来ない権利ですので、売り先にこだわる方や、住み続けることを大前提と考えていらっしゃる方には、圧倒的に任意売却を選択することを推奨いたします。
次の利点は、引っ越し代を捻出するための交渉が可能ということです。競売の場合は、市場価格よりも安価な価格で落札され、住宅ローン等が残っている場合は、大半がそれに充当されてしまうこともあり、殆ど手元にお金は残りません。ですが、任意売却をした場合は、お金を貸した人である債権者と話し合いで売却する額を交渉することが可能になります。あくまでも、債権者の了解を得られなければ引っ越し代として捻出する分を確保することは出来ませんが、この配分交渉は競売にはない利点です。
三つ目の利点をご紹介します。売却した後のローンの残債をどう対処するのか？という点に関してです。競売の場合は、選択の余地が全くないので、こうした話し合いを債権者と取り決めることは出来ません。住宅ローンが残っていた場合、この手の残債をどう対処するのか？といった場合、売却したお金をそのまま残債に充当されて処理されてしまいます。ですが、任意売却の場合は、事前に話し合いを設けることが可能です。この話し合いの中で、売却したあとのローンの残債に関して、支払い金額を自分にとって余裕のある金額に設定することが出来れば、任意売却後もローンの残債で苦しめられることが少なくなります。
最後の利点は、今住んでいる不動産を売らなくてはならなくなったという事実を隣近所の人たちに気づかれにくいということです。任意売却の場合は、売却関連の情報は公開情報ではないので、買い取り専門の不動産業者等に問合せをしないと分かりません。これに対して競売の場合は、裁判所が運営している「BIT」という不動産の競売物件情報を専門に掲載しているWEBサイトに情報として載せられてしまいます。ネット上で普通に公開されていて誰でもアクセスが可能なサイトですので、世の中の大勢の人々に情報公開されてしまい、恥ずかしい思いや嫌な思いをする可能性も高くなってしまうのです。こうした点も競売にはない任意売却の大きな利点と言えます。
次の記事からは3つの不利益点からご紹介していきたいと思います。
任意売却の3つの不利益点
前回のお話しでは、中古マンションを売却する際のいくつかのステップとして、大きく3つのステップのお話しをしました。中でも、通常の売却が出来る範囲での、「査定をしたのちの査定額による売却」のフェーズを使用できなくなった住宅ローンを払えなくなった場合の「任意売却」と「競売」を中心にご紹介し、その中で、任意売却を選ぶことの利益点に先に触れさせて頂きました。前回の記事の話しだけを読んで頂いた方には、任意売却のアドバンテージに関してご理解いただけたと思いますが、今回は不利益な点に関しても触れていきたいと思います。中古マンションを売却したいと思ったときに、査定額で売却できるチャンスがなくなってしまっている状況を考えると、様々な知識を習得することが大切です。良くないと思った話も併せて吸収していただきたいと思います。
最初にお話しする不利益点は、様々な関係プレーヤーとの交渉ごとや調整ごとが発生してしまうことです。これは、競売時のようにほぼ強制的に売買が進められてしまう反面、その余地が与えられるという部分なのですが、こういった作業が不得意な方には、相当なプレッシャーになってしまいます。人と人との間の話し合いで決めていくことになるので、カンタンには事は進みません。せめて、引っ越し代をどう捻出するのか？時期をいつにするのか？そもそも売却の価格はこの金額で合意してもらえるのか？売却額の配分をどうするのか？など、決めることは多く、大変な作業であることは間違いありません。こうした状況を考えると、中古マンションの売却に関しては、専門の不動産会社に先に査定をお願いし、査定額によって売却をしてもらうフェーズがいかに大事なのか？をご理解いただけると思います。
次の不利益な点ですが、任意売却を専門にしている業者は、中古マンションの売却専門業者と違って、全てが良質な業者とは限らないという点です。このあたりの業者の選定と見極めの難しさというのも不利益な点と言えると思います。何故なら、お金によるプレッシャーが掛かっていない状態なら、正しい判断が可能であっても、ある種弱い部分を業者側に握られているような状況になってしまっていますので、正確な判断ができにくいからです。例えば、「競売よりもお得で高い金額で処理することが可能ですよ。」とか、「引っ越し代を捻出するのもカンタンなことです。」と言って、手数料を先に振り込ませようとしたりする業者も存在しているからです。中古マンションを売却する際に、最初に行われる査定と査定額が確定してから、というステップでは業務が行われないのもこのあたりの難しさです。
最後の不利益な点は、収入はあるけど住宅ローンを支払えるところまでお金が回らないという方ではなく、本当に生活していくためのお金もなく、自己破産をしないと生活が厳しいという方には適していないということです。中古マンションの査定額による売却と違い、
査定してもらってから、時間を要して、という形に任意売却は進みません。先に述べたように関係プレーヤーとの価格や契約の決め事や調整事など、やらなければならないことも多いだけでなく、引っ越しの時期も早々にやってきます。また、自己破産をすることが決まっているのであれば、競売の方がオススメな部分もあります。例えば、借金がなくなること、今住んでいる住居にできるだけ長く居住できる可能性が高まること、面倒な手続きは全て競売専門業者に任せることが出来ることなどが挙げられます。
最初の記事の終わりに任意売却を行う際の利益点を掲載し、今回の記事では、不利益な点からご紹介させて頂きました。任意売却には、様々な手続きが必要だということをご理解いただけたと思います。なので、中古マンションの売却をご検討されている方なら、今すぐの売却という話でなくとも、査定だけでも業者に依頼しておくのも良いかと思います。また、任意売却は悪徳詐欺もありますので、そのあたりを注意して進める必要があります。
このあとは「競売」に関しても触れて知識を習得して頂ければと思います。
競売のイメージと競売の価格判断
競売のイメージ
競売に関してですが、まず昔から持たれている競売イメージからご紹介したいと思います。
ひと昔前の競売では、競売を妨害しようとする輩（占有屋）が存在している時代がありました。この時代では、競売を行うことはとてもリスクがあることで、安く売られてしまうため、「任意売却を選択した方が絶対に有利だ」と思われている時代がありました。ではなぜ今このイメージが変わったのかというと、2003年の民放の法改正によって、大きく改善されたことによります。短気賃貸借制度という法律が存在していたのですが、これがこの法改正によって廃止になりました。こうした法的な整備が進んだことで、競売を落札しようと考える側がさほどのリスクを背負うことなく、購入をすることが出来るようになったことが大きいと言われています。なので、昔のイメージとは違って、売却処理もスムースに進めることが出来るようになったのも事実です。競売の処理は裁判所を中心に行われています。これは国によって定められた法的手段の一つとして実施されていることになります。具体的には、債権の回収、つまり住宅ローンの返済時に決められた担保、この場合、家が担保に相当しますので、住宅ローンが払えなくなった場合に、この担保を回収する目的とした作業と位置付けられています。担保は抵当権の設定によって決められていて、返済の滞りによって、抵当権の実行という形になります。これが競売の実態です。中古マンションの売却を検討していて、住宅ローンの問題にも不安がある方は、一度、専門の不動産業者に査定してもらい査定額を把握しておくことが大事だと思います。競売になった場合は、中古マンションの市場価格では売却は出来なくなりますので。
競売の価格判断
先ほど法改正の話しをしましたが、法的整備がされてから今年で15年が経ちます。以前に占有屋というのがはびこって、任意売却の方が高いと思わせて競売をさせないような時代からだいぶ今は変わってきています。実際、東京都内の競売物件で落札された価格を見てみると、地価公示の水準と変わらない価格で落札されている物件も散見されます。ここで地価公示額を考えた場合、時価相当と変わらない額になります。こうした形で運良く落札購入出来た場合は、安く購入出来たともいえるでしょう。こうした点だけをみると、競売の方が魅力的に映るかもしれませんが、全ては状況と条件によって変わってきます。任意売却も高く購入してもらえる買い取り業者、もしくは、一般消費者を見つけることが出来れば、当然、その方が得であることは確かだからです。
ここまで競売についてご紹介してきましたが、住宅ローンの問題を抱えていて、自宅中古マンションの売却を少しでも検討している方なら、一度専門の不動産業者に査定してもらい、査定額だけでも取得しておくことをオススメします。中古マンションの価格も時期によっては随時変動していますので、それだけでも知っておくのも一つの手です。このあとは、任意売却についてご紹介した際と同じように競売に関しても利益点と不利益な点をご紹介したいと思います。これを知った上で、どちらを選択したら良いか？に関しても理解を深めていただくことが出来ると思います。
競売の3つの利益点と3つの不利益点
競売の3つの利益点
3回目の話になる今回ですが、競売に関する利益点3点と不利益な点3点をご紹介していきたいと思います。1回目の記事の後半に任意売却の利益点をご紹介し、2回目の記事では、任意売却の不利益な点を中心に、状況によっては競売の選択肢の方が良いというお話しもいたしましたが、住宅ローンの支払いに関して不安を抱え、自宅中古マンションの売却を少しでも検討されていらっしゃる方には、先に中古マンション専門の不動産業者に査定を依頼し、査定額を知っておくことが何よりも大事です。そうした前情報を取得してからこの記事を読んでいただくと余裕を持ってご検討をして頂けることと思いますので、是非、中古マンション専門の不動産業者に先に査定依頼をしてみて下さい。
では最初に競売の利益点に関して触れていきたいと思います。競売の最大の利益点の一つでもあるのは、当事者は何もしなくても良い点です。これは複数の債権者が存在していたとしても同じです。裁判所を中心に国が定めた規則に則って淡々と進行するため、当事者（債務者）は何もしなくても良いので、その点は気楽です。任意売却の場合は、関係プレーヤーとの価格設定、交渉、内覧、引っ越し代の交渉など全て自分で行わなくてはなりません。その点、競売の方が何もやらなくて良いというのは一番の利益点と言えるでしょう。
二つ目の利益点は、時間的な猶予です。競売はその落札まで一年以上かかるのが通例です。なので、特に何もしなくても長く同じところに住んでいられるという点と、場合によっては生活スタイルに変化が訪れ、状況を回復できる場合もある、ということです。また、自己破産を考えている方の場合は、更に利益点が増えます。この競売が進んでいる間は、住宅ローンに関する借金の返済や完済をすることを考慮に入れる必要がありません。状況次第では、気持ち的にも余裕を持って過ごせる場合もあることでしょう。ただ、この状況下になる前に中古マンションの査定を行う専門不動産業者に査定額を教えてもらっているかどうか？も重要になります。いざ競売になった際には、落札額を自分から調整することは出来ませんが、査定額と比較して、どのくらいの価格差があったのか？を知ることが出来るからです。人生はずっと続いて行きますので、この中古マンションから移り、次の生活になったときの一つの教訓や経験にもなるからです。
最後の利益点ですが、状況によっては質の悪い債権者から身を守ることが出来るという点です。住宅ローンの返済に困窮し、悪徳な消費者金融業者から金銭を借りてしまっていて、その返済もしなくてはならない状況になっていた場合、ハンコ代と称して抵当権を抹消する手続き費用を請求される場合があります。これは任意売却の際には起こり得ることなのですが、競売の場合は、裁判所から命じられた強制的な規則に則って進められるため、この手の請求に応じなくても済みます。こうした状況下では、気持ち的にも余裕がなくなっていますので、様々な不利益が被ってくる可能性もあるため、その点競売が自動的に守ってくれるという側面は利益点と言えるでしょう。質の悪い消費者金融業者なら、任意売却終了後に、例えば新しい中古のマンションに引っ越しをした後でも、関わりを持とうと歩み寄ってくることもありますが、競売の場合は、落札作業まで裁判所が中心に行っていくので、その間に関わりを持とうと思わなくなる可能性も高いからです。
競売の3つ不利益点
では、次に不利益な点もご紹介します。利益点ばかりに目が行ってしまうと、競売が一番良い！と思ってしまうかもしれませんが、そんなことはありません。一番良いのは、まだ住宅ローン返済に悩みを抱えているときに、自宅中古マンションの売却査定を専門に行う不動産業者に査定をしてもらい、査定額を知っておくことが大事なのです。そうしておけば、自分のタイミングで自宅中古マンションの売却をすることが可能ですので、その次の強制的なフェーズを経験しなくてもよくなるからです。なので、そのあたりを念頭に入れつつ、不利益な点もしっかり見ていきましょう。
最初の不利益な点は、隣近所に住んでいる方々に競売になってしまっていることを知られてしまうという点です。競売の場合は、裁判所の手続きによって、競売に掛かっている物件が公開されます。これを配当要求の公告と言います。この公告が掲載されると、任意売却を専門としている不動産業者から任意売却を推奨する手紙、DM等が送付されて来るだけでなく、場合によっては、業者自体が直接自宅に営業アプローチを掛けてくることもあります。こうした業者の中には、悪徳な業者もいたりするので、とても注意をしなくてはなりません。競売は途中で任意売却に変更することも出来るので、こうしたアプローチがあるのです。自宅が中古マンションだった場合は年数も経っていることも多く、中古マンションならではの近所付き合いも多くなっている筈です。こうしたことが知られてからは、売却査定を依頼して査定額を知ることは難しい状況になっていますので、早め早めに動いておくことが大事です。
二つ目の不利益な点は、半自動的に作業が進められてしまうこともあり、話し合いの余地が全くないことです。これはどういうことかと言えば、落札された後にも、ローンの残債があれば、その支払いをしなくてはならない場合が出てきてしまうという点です。競売は規則に則って進められるため、その間に悪徳業者等に歩み寄られる危険はなくなりますが、この規則がかなり厳格であることから、支払い方法などに自由な余地が与えられないという要素があるのです。この点は支払方法を交渉によって決められる任意売却の方が良いと言えます。競売にしても、任意売却にしても、規則や交渉事に巻き込まれる前に自宅中古マンションの売却に関して、中古マンション専門の不動産業者に前もって査定をしてもらい、査定額を知っておけば、「今売りたい！」と思ったときに、こうした面倒なことに巻き込まれずに進めることが出来るので、転ばぬ先の杖と思って作業を進めておくことをオススメします。
最後の不利益な点をご紹介します。今の自宅中古マンションに住み続けていたいのか？それとも、自己破産を検討しているのか？によって、不利益な点になる要素です。競売は落札によって買い受けをする相手を自分から選択することが出来ないという側面があります。なので、このままできれば住み続けたい、と思っている人には競売は不向きだということです。このまま住み続けたいと思うならば、落札者に親族や近しい信頼できる人に依頼をして、落札をしてもらい、その後にその相手から借り受けるという手がありますが、赤の他人にはこの交渉は難しいです。なので、こういったアテがある場合は、任意売却を選択して、進めるのが良いと思います。いずれにしても、ローンの残債がどのくらいあるのか？債権者が複数いるのかどうか？によっても変わってきますので、その点を考慮して選択するのが良いと思います。
ここまで3本続きで任意売却の利益点、不利益点、競売の利益点、不利益点を中心にご紹介してきましたが、とにかく、住宅ローンの返済に悩んでいて、自宅中古マンションの売却を検討されているのなら、早めに中古マンションの売却査定を専門とする不動産会社に査定を依頼し、査定額を取得しておくことをオススメします。こうした状況になっても、早めに行動できるからですね。気をつけて進めていきましょう。