マンションを売却したときの譲渡所得税はいくら？

中古マンション売却時にかかる「譲渡所得税」とは？

中古マンションの売却を検討されている方は、机上査定や訪問査定をすでに受けている方もいらっしゃるかもしれません。所有しているマンションにいい査定価格がつくと嬉しいですよね。マンションを中古売却すれば、その査定額と同じくらいの金額を受け取れるのではとイメージする方もいるかもしれませんが、実は満額を手に入れられるわけではありません。マンションを中古売却すると、売却主が払わなければならないのは不動産会社への仲介手数料や新居にかける費用はもちろんですが、売却益がある場合には、「譲渡所得税」を支払う義務も発生するのです。マンションの中古売却には税金がこんなにたくさんかかるのかと驚いてしまうかもしれません。しかし「譲渡所得税」は、売却益が出なければ支払う必要がありませんので、ご安心ください。また、マイホームを中古売却したときに受けられる軽減措置もあります。今回の記事では、中古マンション売却時にかかる譲渡所得税について、理解を深めていきましょう。

中古マンション売却時の「譲渡所得税」

譲渡所得に対してかかる所得税や住民税のことを、「譲渡所得税」と呼びます。中古マンション売却における譲渡所得とは、マンションを売却したことで得た利益のことをさします。この利益のことを売却益と呼び、マンションを中古売却したことによって売却益が発生した場合、譲渡所得として課税対象となります。ここでのポイントは、売却益とは、マンションを売却した金額そのものではなく、実際に売れた金額から、マンション購入時や売却時にかかった手数料などの様々な費用を差し引いた「儲け分の金額」のみを指すということです。例えば、所有していたマンションを5000万円で売却できた場合、5000万円全額が譲渡所得としてみなされるわけではないということです。手数料などのかかった費用を差し引いて、売却益が出なかった（マイナスになった）場合は、譲渡所得がないということになりますので、譲渡所得税は発生しません。

譲渡所得（売却益）の算出方法

譲渡所得（売却益）とは、マンションを売却した金額から、取得費、譲渡費用を差し引いたものです。「取得費」とは、マンションを購入した時にかかった費用を指します。物件の購入代金だけでなく、購入時にかかった税金や手数料など、購入に関する様々な費用が取得費として計上できます。「譲渡費用」とは、マンションを売却するためにかかった費用のことです。マンションを中古売却する時に不動産会社へ支払った仲介手数料など、売り主が負担したものが譲渡費用として計上できます。取得費や譲渡費用として計上できるものはここで挙げた以外にもたくさんあります。もしどれが取得費や譲渡費用として計上できるのか不安な場合は、自分で判断せずにプロに相談しましょう。さらに、譲渡所得に関する様々な特別控除がありますので、自分にあてはまる控除を見逃さないことも大切です。マンションを中古売却するにあたり、かかった取得費や譲渡費用をきちんと計上しつつ、要項を満たす特別控除を忘れずに申告することが、節税につながるということを頭の片すみに置いておきましょう。

建物の取得費は、減価償却費を差し引いて計算する

建物に関する取得費は、建物を購入した時の価格がそのまま取得費になるわけではありません。建物は土地と異なり、家屋の使用や年月の経過で価値がどんどん減少していきます。そのため、建物の取得費は、減価償却費を差し引いて算出する決まりになっています。それでは、減価償却費とはどのようにして算出するのかを見ていきましょう。減価償却の計算方法は定額法と定率法の２種類ありますが、マイホームとして使用していたマンションを売却する場合は、「定額法」の計算式を用いて原価償却費を計算します。減価償却費は、建物購入代金×0.9×償却率×経過年数 で、算出します。
ちなみに、この計算式で出てくる「償却率」は、建物によって値が異なります。一例を挙げますと、自宅として使用している分譲マンションの場合は、耐用年数70年、償却率0.015で計算されます。

譲渡所得税を計算する時は物件の所有期間で税率が変わる

売却益が出た場合は、不動産所得税（住民税・所得税）の支払い義務が発生します。個人がマイホームのマンションを売却する場合、譲渡所得税の計算するにあたって、マンションをどのくらいの期間所有していたかが重要になってきます。売却した年の1月1日から起算して、所有期間が5年以下の場合を「短期譲渡所得」、所有期間が5年を超える場合を、「長期譲渡所得」と区分します。所有期間が短期か長期かで、課税される税率が違う仕組みになっています。所有期間が5年を超える長期譲渡所得は、短期譲渡所得と比べると税率が19%も低くなります。物件の所有期間がちょうど5年程度で、短期と長期の境目になりそうな方は、売却する日をずらして長期譲渡所得とすることで、譲渡所得税を節税することができます。

個人のマイホームを中古売却した場合は特別控除が受けられる

個人が所有するマイホームを中古売却する場合、三千万円を譲渡所得から控除する特別控除を利用できます。よっぽどのことでなければ、普通の会社員がマイホームとして購入したマンションが三千万円以上も値上がりすることはありません。そのため、この特別控除を利用できる人ならほとんどの場合において、マンションを中古売却しても所得税は発生しないということになります。マイホームとして使っていたマンションを売却する方は、この特別控除が受けられるよう、必ず確定申告をしましょう。また、このマイホーム売却時の三千万円特別控除のほかにも、譲渡所得に関する特例はあり、組み合わせて控除の申請が可能なケースがあります。自分の所有する物件に合致する特例がないか、特例措置について、しっかりと確認することが大切です。

マンション売却時に利益が出なくても確定申告はするべき？

結論から言いますと、マンションを中古売却した場合は、売却益のあるなしにかかわらず確定申告をすることをおすすめします。売却益が出たときみ、納税の義務が発生しますので「法律的に必須」という意味では、売却益がある時のみの確定申告でＯＫなのですが、不動産売却でマイナスになった場合でも、確定申告をすることで給与による所得と損益通算できるなどのメリットを享受できます。また、先にも述べましたが、マイホームの三千万円特別控除など、譲渡所得に関する特別控除を受けたい方は、必ず確定申告が必要です。申告をしなければ控除を受けることができませんので、ご注意ください。

マンションの中古売却をスムーズにすすめるコツ

マンションの中古売却をスムーズにすすめたいなら、いい不動産会社と出会うことが大切です。忙しい方はネットの不動産売却一括査定サイトを利用するのが時短になっておすすめです。自分の足では探せなかった不動産会社を知ることができる上に、一括査定サイトでは複数の不動産会社が査定額を算出してくれますので、査定結果を比較することもできます。査定結果はメールで手軽に知ることができます。査定価格は一社だけを参考にするのではなく、複数社の査定を比較し、平均の査定価格を知ることが、マンションの中古売却をスムーズにします。一括査定したからといって、必ず売却しなければならないわけではありません。相場の査定価格を知ることは、マンションの中古売却の第一歩です。まだ売却を検討中のかたも、気軽に不動産売却一括査定サイトを利用してみてはいかがでしょうか。

把握しておきたい中古マンション売却時にかかる諸費用

自分の所持する中古マンションを売却しようと決めたら、まずはマンションを今売却したらいくらになるのか、マンションの価格を査定することからはじめますよね。査定額を元に、次の新居にかける費用を決める方も多いのではないでしょうか。しかし、査定額はそのまま全て手元に入ってくるわけではありません。中古マンションを売却する時には、さまざまな諸費用がかかるということを、おさえておきましょう。
入ってくるお金とは別に、出ていくお金を把握しておくことが、中古マンション売却時には大切です。今回の記事では、中古マンション売却時にかかる諸費用についてご説明します。

中古マンション売却時にかかる諸費用とは

中古マンションを売却する時には、税金や諸経費などの様々な費用がかる。手元に入ってくる金額はその分を差し引いた金額になることをおさえておきましょう。中古マンション売却時にかかる諸費用は、主に５つあります。一つ目は、不動産会社への仲介手数料。二つ目は、抵当権抹消費用や、司法書士への報酬などの、登記にかかる費用。三つ目は、売買契約書に貼付する印紙代。四つ目は、売却益が出た場合に支払う、所得税や住民税などの譲渡税。五つ目は、引っ越しにかかる費用。その他にも、不用品が大量にある場合は、別途処分費用がかかるケースもあります。一戸建ての物件や土地を売却する場合は、測量費用や、解体費用などが発生する場合もありますが、中古マンション売却の際にはその費用はかかりません。思ったよりもたくさん費用がかかるのだな、と感じた方も多いのではないでしょうか。査定でついた価格をそのまま次の新居費用に充ててはいけないということが、お分かりいただけたかと思います。それでは続いて、中古マンションの売却時にかかる諸費用について、一つずつ詳しく見ていきましょう。

不動産仲介手数料とは？

中古マンションの売却を不動産会社に依頼する場合は、不動産会社に報酬として仲介手数料を支払わなくてはいけません。不動産会社は、売却主と媒介契約を結ぶとさまざまな物件の広報活動をかわりにしてくれます。例えば、インターネットの住宅情報サイトに物件を掲載したり、内覧希望者が現れたら一緒に物件に立ち会ったりしてくれます。その報酬として、仲介手数料を支払うということです。ここでおさえておきたいのは、仲介手数料とは「成功報酬」であるということです。ですので、もしも買い手が見つからなかった場合、仲介手数料は発生しません。ですので、買い手が現れて売買契約をかわすまでは支払う必要はありません。不動産仲介手数料は、上限が法律で定められており、多くの不動産仲介会社では上限額を仲介手数料としていることが一般的です。これから不動産の購入を控えている人は、適切な仲介手数料になっているかどうかの確認のためにも仲介手数料の計算方法については理解しておきましょう。
それでは不動産仲介手数料は具体的にいくら支払うことになるのか、計算式を確認しておきましょう。売買価格が400万円を超える場合は、以下の計算式で算出されます。
仲介手数料＝（売買価格×3％+6万円）+消費税
例えば、消費税が8％で、3000万円でマンションを中古売却した場合は、不動産手数料は3,000万円×3%＋6万円＝96万円＋消費税8％＝103万6800円となります。

抵当権抹消登記にかかる主な費用

マンションを購入した際に住宅ローンを利用していた方は、担保としてマンションに抵当権が設定されているのが一般的です。この抵当権がついたままでも物件の売却は可能なのですが、買主側にデメリットが多いため、抵当権がついたままだとほぼ売却することができません。ですので、マンションを中古売却する時は、抵当権抹消をすることが必須と考えましょう。抵当権抹消とは、住宅ローンを完済したあとに抵当権を抹消する手続きのことです。ここで注意したいのが、ローンを完済したとしても自動的に抵当権ははずれないということです。必ず抵当権抹消を申請して、手続きをしなくてはなりません。抵当権抹消は、自分で書類をそろえて手続きすることも可能ですが、司法書士へ依頼するのが一般的です。抵当権抹消にかかる主な費用は、登録免許税と司法書士報酬と事前調査費用と謄本の取得費用で、併せて1万円～1万5千円程度が相場の価格となります。

売買契約書の印紙代

中古マンションを売却する際に、売却主は買主と売買契約を交わします。その時交わす不動産売買契約書に、定められた金額の印紙を貼付しなくてはなりません。印紙の金額は物件が売買された金額によって変ります。2020年3月31日までの税額での規定によると、1,000万1円〜5,000万円で売買が成立した場合、不動産売買契約書には、10,000円の印紙代を貼ることが定められています。また、このほかにも建築請負契約書、工事請負契約書、賃貸借契約書、金銭消費貸借契約書などを締結する場合にも定められた金額の印紙を貼る必要があります。

譲渡所得税

不動産を売却したことによって生じた所得利益のことを、譲渡所得と言います。譲渡所得には所得税や住民税がかかります。これをまとめて便宜上、譲渡所得税と呼んでいますが、税金の正式な名称は、所得税と住民税になります。ちなみに、不動産売却によって、利益が出なかった場合（譲渡所得がマイナスの場合）は課税されることはありません。

引っ越し代

引っ越し業者への支払い料金はもちろん、新居にすぐに移れない場合は仮住まいにかかる費用、家財がそのまま使えない場合は家財の買い替え費用など、住居をうつすことによって様々な費用が発生します。また、引っ越しする時期が3月4月など繁忙期の場合は、引っ越し業者へ支払う料金はさらに高くなることをおさえておきましょう。

自分に合った不動産会社と協力して中古売却をすすめよう

マンションを中古売却したとしても、それが全て手元に入ってくるわけではないということが、お分かりいただけたかと思います。マンションを中古売却する場合は、諸費用がかかることを踏まえた上で、所有する物件を少しでも良く査定をしてくれる不動産会社を選ぶようにしましょう。一軒一軒街を歩いて不動産会社を見つけるのは、体力的にも限界がありますので、インターネットを使って、中古マンション一括査定サイトを利用するのがおススメです。

中古マンション一括査定サイトで査定をしてみよう

自分の所有しているマンションの客観的な価値を知りや相場感覚をつけるためにも、中古マンション一括査定サイトは便利です。また、複数の会社の査定価格を比較することで、様々な不動産会社の存在をまとめて知ることもできます。一括査定サイトを利用する時に気を付けたいこととして、査定価格は、複数の不動産会社の平均を見ることが挙げられます。加えて、サイトでの査定額は、机上の査定価格であり、あくまでも目安の価格であることは理解しておきましょう。実際には、不動産会社の人があらためて、マンションに訪問する「訪問査定」をしてくれます。敷地面積や間取りなどの机上の情報だけでは分からない、部屋の傷み具合やリフォームの要不要などを見て、査定額が決定します。もちろんマイナスになるだけでなく、日当たりや周辺の環境など、プラス査定がつくこともあります。

相性のいい不動産会社と協力して売却活動をすすめることが、マンションの中古売却をスムーズにすすめるコツです。いい不動産会社と出会うキッカケをくれる一括査定サイト、ぜひ利用してみてください。