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不動産業界では消費税が一律8％ではない!?
中古マンションの売却や査定依頼を考えている方は、売却時の消費税についても知っておきたいところです。みなさんもご存知のとおり、消費税と言えば2018年時点では一律8％となっています。しかし不動産業界においては、何でもかんでも「一律8％」というわけにはいきません。実は、消費税がかからないものもあります。一般的な感覚としては、何に消費税がかかって何に消費税がかからないのか謎ですよね。中古マンションの売却・査定を考えている方なら、「じゃあマンション売却をするときには何が消費税の対象になって、何がならないの？」という点が気になるところでしょう。
そこで今回は、中古マンションの売却・査定をお考えの方に知っておいてほしい基礎知識として、中古マンションの売却と消費税の関係についてご紹介していきたいと思います。
消費税がかかる対象はどういう基準で決まるの？
みなさんは消費税について、正しい知識を持っているでしょうか？ 何かを購入しようとすれば当たり前のようにとられる消費税。そのため消費税を払うことで納税しているという感覚になることが多いと思いますが、本当はそうではありません。消費税を直接納めているのは、ものやサービスを販売している事業者。ものやサービスを購入している私たち消費者はそういった事業者に消費税を預けているというのが正解です。
ではそんな消費税、一体何を基準に付加されているのでしょうか？ 基本的に消費税がかかるのは、付加価値を生む取引に対して。消費税が「付加価値税」とも言われているのはそのためです。ですから、付加価値を生まない取引に対しては消費税がかかりません。とは言っても付加価値を生まない取引なんて、普通の人にはどんなものだかちょっとわかりませんよね。例を挙げるなら、預貯金の利子などがそれに該当します。預貯金の利子は付加価値を生まない取引となるため、消費税はかかりません。
では不動産業界ではどうでしょうか？ 多くの人はさっぱり見当もつかないでしょう。不動産業界で言う「付加価値を生まない取引」とは、たとえば土地の取引です。土地を横流ししても付加価値を生まないと判断されるため、消費税がかかりません。けれど建物は違います。建物の取引については付加価値を生んでいると判断されるため消費税がかかります。
またもう一つ、消費税が課税されない基準があります。それは社会政策的な配慮がされるものです。たとえば身近なところで言うと、学校教育や社会福祉事業によって提供されるサービスには消費税がかかりません。普段あまり意識していなかった人も多いと思いますが、言われてみれば「消費税がかかっていなかったな」と納得できるでしょう。
では不動産業界で社会政策的な配慮がされるものとは一体何でしょうか？ それは、マンションやアパートなどの住宅にかかる家賃です。賃貸住まいの経験がある方なら、月々の家賃に消費税が課税されていないということがわかるでしょう。こちらも「言われてみれば」という感じですね。
以上のことをまとめると、消費税が課税されるか否かを判断するポイントとしては「取引相手が課税事業者かどうか」「取引が付加価値を生むものかどうか」「社会的な政策配慮のある取引かどうか」という3点が挙げられるということです。
不動産業界の場合、土地の取引と建物の取引を同時に行うことになったり、中古マンションなどの売却主が課税事業者ではない個人だったりなどさまざまな事情が絡み合うこともあり、素人には消費税が課税されるのか課税されないのかを見極めるのが困難な場合もあります。
中古マンションなどの不動産を売却するときにかかる消費税は？
いろいろな観点から非課税対象か課税対象かが決まるわけですが、中古マンションなどの不動産を売却したい場合に限ると、具体的にどのような場合に消費税がかかってくるのでしょうか？ 中古マンションの売却・査定をお考えの方にも関係してくることなので、ここをよくチェックしておきましょう。
まず不動産会社ではなくサラリーマンなどの個人が中古マンションや戸建て住宅を売却した場合についてです。消費税がかからないのは、土地の価格と建物の価格、そして不動産の登記料、印紙税です。一方、消費税がかかってくるのは、仲介手数料や司法書士へ支払うことになる手数料、融資手続きの手数料です。「今住んでいるマンションを新築で購入したときには建物に消費税を支払った」という記憶がある方もいるでしょう。それは不動産ディベロッパーから購入したからです。新築マンションや新築戸建てをサラリーマンなどの個人から購入する方はそうそういませんから、必然的に課税事業者である業者からの購入となり、消費税がかかっていたということになります。しかし自身で購入した新築マンションを自身で中古マンションとして売却する場合は、課税事業者ではないため消費税が建物にもかからなくなるというわけです。これは中古マンションを購入しようと思っている側から見たら、とてもお得なメリットになります。
ここまではどちらかというと中古マンションなどを購入したい方にとってのメリットと言えるような話でした。そこで次は中古マンションを売却したい方や売却査定を考えている方に向けて、できるだけ売却に伴う費用を安く抑えるコツをご紹介したいと思います。
中古マンションの売却費用を抑えるコツ
中古マンションを売却する際には、税金（消費税や印紙税、登録免許税など）、手数料（仲介手数料、司法書士手数料など）がかかります。このうち安くおさえることができるのは、手数料です。手数料は中古マンションの査定や売却をしてくれる不動産会社や売却に必要な手続きなどを行ってくれる司法書士などの課税事業者へ支払うもの。そのため相場などはあるものの、それぞれで金額が変わってくるものでもあります。だからこそ、交渉する価値はあるでしょう。交渉によっては通常よりも安くしてもらえる可能性があるということですね。これは交渉してみて損はないので、ぜひやってみましょう。
特に中古マンションを売却する際に大きな出費となる費用が、不動産会社へ支払う仲介手数料です。仲介手数料の相場としては、“中古マンションの売却価格×3％＋6万円”となります。そして忘れてはならないのが消費税。この金額に消費税8％（2018年時点）がプラスされます。マンションが高く売れればそれだけ仲介手数料も高くなるということです。中古マンションの売却査定を依頼した結果、「査定額が高かった！」「高く査定されたから売却価格もきっと高くなるはず！」と喜んでいる方は、高く売れる＝高い仲介手数料を支払う必要があるということにもなりますから、ちょっと悩ましいところではありますね。売却査定をまだ依頼していない方は、査定額と実際の売却額は異なりますが、大体どれくらいで売ることができるのか、仲介手数料はいくらくらいになるのかといったことを目安として知るためにも、一度査定を依頼しておくといいでしょう。
ちなみにこの仲介手数料は、不動産会社に交渉するという方法以外にも、1社の不動産会社に売却を依頼する「専属専任媒介」や「専任媒介」といった方法をとることでも安くしてもらえる可能性もあります。ただしそうすることによって、中古マンションが高く売れなくなるというリスクもあるということを覚えておきましょう。
仲介手数料が高くなっても中古マンションを高く売りたいという場合は、やはり複数の不動産会社と媒介契約を結ぶ「一般媒介契約」がおすすめです。競争原理が働くため、高く売却できる可能性が高くなります。購入者が決まった時点で、不動産会社に仲介手数料がもう少し安くならないか聞いてみてもいいでしょう。
とは言っても、査定額について「もっと高くなりませんか？」と聞くより、「もっと安くなりませんか？」と交渉するほうが心理的には負担になるものですよね。後々交渉しやすくなるように、売却査定を依頼する際から不動産会社の担当者との信頼関係を築いていくようにするといいでしょう。基本的に中古マンションの売却は不動産会社と二人三脚で行っていくもの。最初の査定の段階から売却にいたるまでの期間でじっくり信頼関係を築いていけば、売却が決まった時点で仲介手数料の相談がしやすいですし、不動産会社側からもOKがもらいやすくなるのではないでしょうか。
