中古マンションの売却時に住宅ローン控除はどうなるの？
中古マンションを購入されるときは、住宅ローン組むことが多いと思いますが、住宅ローン控除というものがあることをご存知でしょうか。今回はこの「住宅ローン控除」というものがどういうものなのかを中心に見ていきたいと思います。
住宅ローン控除は、中古マンション等の購入やリフォームを行った際に、10年以上の返済期間がある住宅ローンを組んだ場合、ローンの年末時点での残高に対して1%分、所得税の還付を受けることができたり、翌年支払う住民税が減ったりする制度となります。毎年の控除にも限度があり、その額は40万円(認定長期優良住宅等は50万円)となっています。ここで言う年末は12月末です。もっと簡単にいいますと、住宅ローンを払い始めて10年間は住民税や所得税が安くなる、と考えれば納得しやすいと思います。そして売却のための控除ではなく、購入するための控除であることを覚えておきましょう。
ですが、住宅ローン控除にならない対象もあります。それは一般的な金融機関ではない所で組んだ住宅ローンです。勤務先等で住宅ローン用に貸付などを行っていても、それは控除の対象にはならないので注意してください。
住宅ローン控除対象になる要件
住宅ローン控除が受けられるためには、いくつかの要件を満たさなければなりません。
「所得額が3000万円より低いこと(1年ごとに判定)」
「購入から6か月以内に居住する」
「床面積50㎡以上」
「借入金などの償還期間が10年以上(個人的な借入、勤務先からの借入1%未満は含まない)」
「床面積の2分の1以上が自己居住用」
これらを満たさなければなりません。
ではせっかく購入した中古マンションだったが、諸事情により売却しなければならなくなった。一括査定もして査定額も出してもらったが、購入した金額よりも低い査定額な上に住宅ローンがまだ残っている。そういった場合でも控除を受けられるのかどうか、ということが気になります。実は、控除は受けられる場合がほとんどなのですが、受けられない場合もありますので、どんな場合が受けられないのかをご紹介します。
住宅ローン控除が受けられない？
中古マンションを売却しても住宅ローン控除を受けるためには特例を知っておく必要があります。
1.居住用財産の3000万円の特別控除
2.特定の居住用財産の買い替え特例
3.所有期間10年兆の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
この3つの特例は住宅ローン控除と関係があるので、意識しておく方が良いです。というのは、この特例のいずれかの適用を受けた場合には、住宅ローン控除がうけられなくなってしまうのです。過去であれば、控除対象の中古マンション等に入居した年以前の3年間に、特例のどれかを受けた場合。未来のことに対しては、控除対象の中古マンション等に入居した翌年、翌々年は控除対象の住居と敷地以外の資産の譲渡に関して、特例のどれかを受けた場合。というものがあります。この特例の共通点は居住用財産(中古マンション等)を売却して譲渡益が発生する場合、ということです。
つまり、中古マンションを売却した時に、購入した時の金額(減価償却後)以上の金額で売却でき、譲渡益が出てしまう場合です。そのときにこの特例を使うことで大きな節税になっていることになるため、このような特例を意識しておく必要があります。ですが、今の時代に購入した中古マンションがさらに値上がりするケースはとても少ないため、この特例を受けることはほとんどないと思われます。
もう一つ、住宅ローン控除が受けられない例は、中古マンション等の売却タイミングで決まることがあります。住宅ローン控除は節税効果を生むのですが、売却による譲渡益が発生し、控除対象の中古マンション等に入居した場合に、2重で節税特例を受けることになってしまいますので注意していただきたいです。控除対象の物件に入居した年以前3年間と、住み始めた翌年、翌々年以外のタイミングであればW控除でも受けられます。
住宅ローン控除が受けられる場合
では中古マンションを売却しても控除が受けられる場合、というのはどのようなときなのでしょうか。売却時にこの特例を受けると住宅ローン控除が受けられます。
1.居住用財産の買い替えに係る譲渡損失の損益通算および繰り越し控除の特例
2.居住用財産に係る譲渡損失の損益通算および繰り越し控除の特例
難しいですが、中古マンションの売却ではほとんどがマイナスになってしまいますので、2を利用することが多いです。つまり、2は中古不動産市場を活性化させるための制度ということになります。
住宅ローン控除が受けられないのは売却時に痛手となってしまいます。ですので、ほとんどの場合は住宅ローン控除のW適用が可能になっているのです。
住宅ローンが残っていて、住宅ローン控除が受けられないことが心配で売却の準備に取り掛かれない方でも、このような制度もありますので、一度一括査定をされて、査定額を出してみることをおすすめします。査定には「現地査定」と「簡易査定」の2種類の方法があります。現地査定は物件を訪問して、物件の状態や日当たり等細かい点もチェックし、査定する方法です。より正確な査定額が出るため、時間も要します。簡易査定は物件データや周辺の類似物件を元に物件を見ないで査定する方法です。そのため短時間で終わり、結果が出ますが、査定額の信ぴょう性には欠けてしまいますので、注意しておきましょう。たとえ時間がなくても現地査定されることをおすすめします。わからないことも質問できますし、今回のような、住宅ローンが残っているが、売却後も住宅ローン控除がうけられるのか、ということもその場その場で聞きたいことが聞けます。
中古マンションの売却に限らず、不動産の売却はどうしても素人ではわかりにくいです。この場合はこうなるだろう、と思っていても、その場合は適用されません、ということもありますし、契約などの書類の多さにも見るだけで疲れてしまいます。査定して、ある程度はお任せできる、という信頼できる不動産会社を見つけ、スムーズに売却につなげられることが一番です。マンションの買い替えは、ほとんどの方は住宅ローンが残っている状態だったりするのではないでしょうか。失敗すると損する金額も大きくなります。その辺りのお金のデリケートな辺りをきちんとお任せできる不動産会社に出会いたいものです。
最後に、今回は住宅ローン控除が中古マンション売却しても受けられるのか、についてはほとんどの場合が受けられる、と思っています。自分が売却する時はどの特例が当てはまるのか、などを事前に調べて置き、査定をしたときに「この物件を売却した時にこの特例はあてはまりますか？」などと不動産会社の方に質問すると時間の短縮にもなります。現地査定時に質問できることは便利なのですが、質問が多ければ多いほど時間もかかってしまいますし、1時間で終わるものも2時間、3時間とかかってしまう、担当の方の次の予定もあり、聞きたいことがすべて聞けずに終わってしまう。ということにもなりかねません。事前に調べて置き、聞きたいことをまとめておくと、査定時間もさほど時間を取られず、複数の現地査定だとしても頑張れると思います。かかる時間が長ければ、査定するのですら大変になってしまって、あきらめて適当に不動産会社を決めてしまうということもあるかもしれませんので、下調べは必ず行っておくことをおすすめします。