マンションを売却における譲渡所得税の基礎知識　計算方法は？

私たちがマンション売却をするとき、どのような税金がかかるのでしょうか？
記事では、マンション売却する際に発生する税金に関して不動産会社スマートアンドカンパニーがわかりやすく説明します。

マンション売却時にかかる譲渡所得税の基礎知識

マンション売却額を全部受け取れないって本当？

マンション売却を検討されている方なら、もしかすると机上査定や訪問査定をすでに受けている方もいらっしゃるかもしれません。自分が所有しているマンションに高い査定価格がつくと嬉しいものです。

マンション売却すれば、査定額と同程度の金額を受け取れるのでは？とイメージする方もいるかもしれませんが、実は満額を手に入れられるわけではありません。マンション売却すると、売却主が払わなければならないのは不動産会社への仲介手数料や新居にかける費用はもちろん、売却益が出た場合には、「譲渡所得税」を支払う義務も発生するのです。
マンションの中古売却には税金がこんなにたくさんかかるのかと驚いてしまうかもしれません。しかし「譲渡所得税」は、売却益が出なければ支払う必要がありませんので、ご安心ください。また、マイホームを売却したときに受けられる軽減措置もあります。

マンション売却時の「譲渡所得税」

譲渡所得に対してかかる所得税や住民税のことを、「譲渡所得税」と呼びます。マンション売却における譲渡所得とは、マンションを売却したことで得た利益のことを指します。この利益のことを「売却益」と呼び、マンションを売却したことにより売却益が発生した場合、譲渡所得として課税対象となります。ここでのポイントは、売却益とは、マンションを売却した金額そのものではなく、実際に売れた金額から、マンション購入時や売却時にかかった手数料などの様々な費用を差し引いた「儲け分の金額」のみを指すということです。

例えば、所有していたマンションを5,000万円で売却できた場合、5,000万円全額が譲渡所得とみなされるわけではないということです。

手数料などの費用を差し引いて、売却益が出なかった（マイナスになった）場合は、譲渡所得がないということになりますので、譲渡所得税は発生しません。

マンションを売却した時にかかる譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税を計算するために、まず譲渡所得（売却益）を計算する

譲渡所得（売却益）とは、マンションを売却した金額から、取得費、譲渡費用を差し引いたものです。

もしどれが取得費や譲渡費用として計上できるのか不安な場合は、自分で判断せずにプロに相談しましょう。さらに、譲渡所得に関する様々な特別控除がありますので、自分にあてはまる控除を見逃さないことも大切です。マンション売却するにあたり、かかった取得費や譲渡費用をきちんと計上しつつ、要項を満たす特別控除を忘れずに申告することが、節税につながるということを頭の片すみに置いておきましょう。

取得費は、減価償却費を差し引いて計算する

マンションの取得費は、購入した時の価格がそのまま取得費になるわけではありません。建物は土地と異なり、家屋の使用や年月の経過で価値がどんどん目減りしていきます。そのため、マンションの取得費は、減価償却費を差し引いて算出する決まりになっています。

減価償却の計算方法は定額法と定率法の２種類ありますが、マイホームとして使用していたマンションを売却する場合は、「定額法」の計算式を用いて原価償却費を算出します。

ちなみに、この計算式で出てくる「償却率」は、建物によって値が異なります。一例を挙げますと、自宅として使用しているマンションの場合は、耐用年数70年、償却率0.015で計算されます。

※償却率は売却物件の構造によって異なり、軽量鉄骨：0.025　鉄筋コンクリート造：0.015となります。

譲渡所得税の計算方法

マンション売却の場合、所有していた期間の長さによって所得税率が変わってきます。譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているものを「長期譲渡所得」、5年以下のものを「短期譲渡所得」と言い、短期譲渡所得よりも長期譲渡所得のほうが税率は大幅に優遇されています。

また、相続したマンションを売却する場合には、所有期間や取得費は個人から引き継がれます。被相続人（故人）が故人から相続人への相続がいつ発生したかではなく、「故人がその不動産の所有を開始した時点からどれだけの年月が経っているか」がポイントとなることに注意してください。土地と建物はそれぞれ別に取り扱いますので、昔から所有していた土地に最近建物を新築した場合など、土地と建物で長期譲渡所得・短期譲渡所得が異なる場合もあります。

譲渡所得には所得税とは別に住民税がかかり、さらに令和19年（2037年）までは復興特別所得税も加算されます。具体的な計算式は以下の通りです。

譲渡所得税を節税する方法はある？

譲渡所得税を節税する方法~マイホーム売却の場合

3000万円の特別控除

譲渡所得税を抑えるためには、マイホームの譲渡に関する「3,000万円特別控除」を利用しましょう。「3,000万円特別控除」とは、居住している住居、または遺産相続によって取得した実家（空き家）などの売却時に、3,000万円までの譲渡所得を控除できる制度です。

よほどのことでない限り、普通の会社員がマイホームとして購入したマンションが3,000万円以上も値上がりすることはありません。そのため、この特別控除を利用できる人ならほとんどの場合、マンションを売却しても所得税は発生しないということになります。
マイホームとして使っていたマンションを売却する方は、特別控除が受けられるよう必ず確定申告をしましょう。

本来3000万円の特別控除の制度は現在居住しているマイホームのみに適用できる制度ですが、2023年12月31日までは特例的に居住していない実家の土地・建物にも適用できることになっています。適用にはいくつかの条件がありますので、申請の際には税務署に事前に相談しましょう。

長期譲渡所得軽減税率の特例

10年超所有のマイホームでは、適用条件はありますが長期譲渡所得に対する税率（適用前は所得税15％+住民税5％）が以下の表のように6,000万円以下の部分に対して軽減されます。3,000万円の特別控除と併用が可能となっています。

譲渡所得税を節税する方法~相続した不動産の場合

取得費加算の特例

相続税の申告期限から3年以内での売却であれば、売却時の譲渡所得税を割安にできる方法があります。これを「取得費加算の特例」と言います。「取得費加算の特例」を利用すると、譲渡所得の計算時に、その相続財産について支払った相続税の金額を取得費の一部として計上できます。

譲渡所得＝売却価格－取得費（※相続時に発生した相続税を含む）－譲渡費用

不動産の相続から3年以内に売却すれば譲渡所得から相続税を差し引けるので、税負担が軽減できます。長期譲渡所得のほうが短期譲渡所得よりも税率が優遇されるので、一見すると「築浅の不動産の売却は先延ばしにしたほうがお得」と思われがちですが、「取得費加算の特例」は相続から3年以内の売却でしか利用できません。さまざまな制度や条件を考え合わせ、専門家とも相談しながら、いつ売却するのがベストかを検討するのが最善策です。

まとめ