不動産売却時の評価額は何を基準に決まるの？評価額を知る方法

「自分の不動産の評価額を知りたい」「不動産の評価額はどのように決まるの」

といった疑問に不動産会社であるスマートアンドカンパニーが解説していきます。

今回の記事では、以下を知ることができます。

今回評価額の計算方法をご説明しておりますが、算出するにはご自宅の周りの建物を調査する必要がありますので、簡単には算出できません。

簡単に知りたいときの裏技として、不動産一括査定サイトを利用して大体の評価額を調べる方法があります。

一括査定サイトは、すぐ売却するわけでなく、ちょっと価格が知りたいだけでも利用OKです。
スマホで査定を取ることができます。

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不動産売却時の評価額を出す方法

居住用の不動産の評価額を出す際に用いる「取引事例非核法」と「原価法」について説明していきますね。

取引事例比較法の計算方法とメリット

取引事例比較法とは、類似物件の取引例を参照して、見積価格を査定する方法です。

駅からの距離といった立地、間取り、広さ、築年数などが類似している物件と比較します。

取引事例比較法が用いられるのは、主に居住用のマンションや土地の査定です。戸建住宅と違い、マンションや土地は取引件数が多いため類似性があり、参考事例にしやすいのがその理由になります。

※取引事例比較法は、セレクトした成約事例の平均単価（単位面積当たり）を計算したものに、対象物件の面積をかけることで査定価格を求めます。

この方法のメリットは、相場を反映しやすくかなり精度の高い売却価格を算出できる点です。
ですが、参照する取引事例に査定価格が左右されるというデメリットも持っているため、特殊な事例があると査定価格の精度が下がってしまいます。

通常、不動産会社は、レインズという不動産業界のデータベースで取引事例を調べますが登録されているのは成約価格のみでどのような状況で売却されたのかは掲載されていません。

ですので、「売却を急いでいる」という売主側の事情により相場より低めの価格設定をしている、あるいは人気の物件で買主候補が多かったために高値で売却されたといった状況を考慮することができないため、査定価格の精度が下がります。

一般的に取引事例比較法では、3～5例ほどの成約事例をピックアップし価格査定します。

類似の事例が１つだけだと個々の事情に左右される可能性がありますし、事例が多ければよいということでもありません。時期的に古い、類似していないといった事例では参考にならないため、成約時期が近い類似の事例をどのぐらい集めることができるか？が査定の精度を分けることになります。

類似事例をどう選択するかですので、同じレインズの事例を参考にしても不動産会社によって査定価格に違いが出るのです。

もし、売却を検討している物件があるなら、似たような物件が得意で、そのエリアに強い不動産会社を見つけることができれば、より高い精度での査定が可能でしょう。

原価法の計算方法とメリット

原価法とは、評価対象と同等の不動産を取得するのに必要な再調達原価から、建物や建物の設備が老朽化した分を引いて（減価修正）評価額を算定する査定方法を指します。

再調達価格とは、「もしもう一度同じ不動産を建てたらいくらになるか？」という意味の価格のことです。

再調達原価は、鉄骨造、RC造、SRC造、木造、軽量鉄骨造など、建築構造によって単価が変わります。単価は1㎡あたりの金額となっており、延床面積を掛け合わせた数字が一から建て直したと仮定した時の価格となります。

減価額は、新築の建物や設備が老朽化した金額を出すためには、残耐用年数÷耐用年数で計算します。
耐用年数は以下となります。

原価法は従来、法定耐用年数に基づいて、例えば木造住宅なら一律：築20～25年程度で建物としての市場価値がゼロとされて、ほぼ土地代のみでの取引でした。

ですが、中古住宅流通市場の活性化を狙い、2014年、良質な維持管理やリフォームが行われている住宅は適切に評価される建物評価のガイドラインを国が示しています。

これにより、構造部位ごとに減価修正しつつ、リフォームによる機能回復については適正に評価額に反映されるという方向性に変わってきています。

不動産売却時に建物の評価額が決まるポイント

築年数より耐震基準が重視される

築年数が古くなると設備等が老朽化するので価値は下がりますが、マンションは戸建住宅に比べると一般的に寿命が長いため築20年以降は価格があまり落ちません。

しかし、1981年5月31日までに建築確認を受けた「旧耐震基準」のマンションですと耐震性への不安、また住宅ローン審査が通らないことがあるため評価額が低くなる傾向があります。ただ、旧耐震基準でも耐震補強工事がなされていると評価はプラスされます。

建築構造と間取り

当然ですが最も評価が高いのは「鉄骨鉄筋コンクリート造」、続いて「鉄筋コンクリート造」、「鉄骨造」の順番になります。

構造だけでなく、建物全体のと耐震性、遮音性、専有部分については天井高などが評価基準となります。

また、同じマンション内でも、高層階に行くほど評価額は上がりますが、エレベーターがない場合は逆の傾向の場合もあります。

バルコニー方角が南向きである、眺望や日照が良い、該当エリアでニーズが高い面積、人気の間取りは当然評価額があがるポイントです。

収納が多い、ウォークインクローゼット有り、広いバルコニー、あるいはルーフバルコニー、専有庭付きなど、また建物自体のグレード感と室内設備も評価を左右するポイントです。

リフォームした方が評価額が上がるのか？

経年劣化は目に見えて分かるので、傷み具合はチェック対象です。リフォームしていると評価が上がる要素ですが、必ずしもリフォーム費用と同額程度の評価額がプラスされるとは限りません。

ですので、査定のためにわざわざリフォームする必要はないです。

また、駐車場が「賃貸方式」でなく、駐車場利用権付きの「分譲方式」が有利です。

その他、エレベーター、オートロック、宅配ロッカー、防犯カメラの有無、大規模マンションなら、ラウンジ、ゲストルームなどの共有施設も高評価ポイントになります。

マンション自体が管理されているか

管理人やコンシュルジュが常駐しているか、共用部分の清掃やメンテナンスは充分かなど、建物の維持管理状況は評価対象となります。

充分な修繕積立金が管理組合に積み立てられ、計画的に「長期修繕計画」に基づき大規模修繕工事が行われているかも重要な評価基準となります。

築年数がある程度経っている中古マンションはおよそ12年～15年周期で行われる大規模修繕がいつ行われたのかということも査定時のポイントのひとつとして考えられます。

大規模修繕の後は修繕積立金の増額に繋がりますので、購入する側にとっては嬉しいものではありません。反対に、大規模修繕が終わった後なら10年以上は足場作業が無いという点をメリットとして捉える場合もあります。

土地の評価額が決まるポイント

土地の用途規制が土地の評価額に大きく影響する

全国の土地は、市街地区域・非線引き区域・準都市計画区域の３つが対象となり、そこから大きく住居系・商業系・工業系の3つに分類され、更に12種類のエリアに分かれます。

エリアごとに、建物の高さの制限や、商業施設を建設できるかどうかなどの規制があります。

規制が少なく、どのような高さの建物でも建設できる土地だと評価額がより高くなります。 

土地の形状・駅までの距離なども土地の評価額を左右する

他にも道路幅員や接道状況、土地の形状や面積、インフラ状況やセットバックの有無、最寄り駅までの距離や系統連続性、周辺環境や土壌汚染、埋蔵文化財や地下埋設物なども土地の評価額をはじめ査定に影響を及ぼします。
土地の評価額は実にさまざまな要因によって決定されています。こういった要因は査定に影響を及ぼします。

まとめ

不動産の評価額が決まるポイントがわかりましたね。

ご自身の不動産評価額を知りたい場合には、不動産査定サイトを活用して見てください。