相続税が発生した人または近い将来発生する可能性がある人にとって、自身が相続する土地評価に関する基本的なことや特例について知っておきたいという方は多いと思います。知識として身につけておくことによっていざという時に役立ちますので、相続における土地評価についての基本をお伝えしたいと思います。
基本的な知識を身につけておくことによって、将来的に不動産を査定してもらう際にも大いに役立ちます。どのタイミングで査定して売却するかによって、支払う税金額も異なりますので注意が必要です。
相続における土地評価の必要性
亡くなった被相続人が保有していた財産額で相続税の額が決定するのですが、土地や中古マンションといった不動産の場合は査定に出すなどしなければその価値を知ることはっできません。しかし、実際に売却をするのではなく時価を知る目的で査定に出すというのも手間がかかりますので、公平なルールに基づいた評価によって財産額を確定します。土地や中古マンションなどの不動産は査定や売却をしなくても財産額が明確になるように評価という手続きが必要だと言えます。
土地は価格の付け方が売買取引時価や公示価格、路線価や固定資産税評価額の4通りありますが、このうち相続税を計算する際に使われるのが路線価や固定資産税評価額です。具体的な価格を知るためには路線価は国税庁ホームページの路線価図・評価倍率表によって調べることができますし、固定資産税評価額は市区町村役場の税務課にある固定資産課税台帳によって調べることが可能です。
土地の評価額を計算するにあたっては路線価方式と倍率方式を使うのですが、市街地は路線価方式、市街地から離れている場合は倍率方式で計算します。路線価方式というのは、路線価が定められている地域の土地評価方法で、土地の面積を調べた後1㎡における路線価格を確認し、面積と路線価格を乗じることによって評価額を算出することが可能です。
一方、路線価が定められていない地域の土地の評価額を計算する際は倍率方式を使います。固定資産税評価額に一定の倍率を乗じることによって評価額を算出するのですが、必ず基準年度の固定資産税評価額を使わなくてはなりません。
土地を有効に相続するための対策としましては、土地の分割や売却、共有名義にすることや3年以内の譲渡などがあげられます。土地の分割は広い土地を相続した際におすすめですし、売却に関しては少しでも有利になるような売却が望ましいです。また、共有名義にすることによってそれぞれの名義人が一定の要件を満たすことによって3,000万円特別控除を受けることが可能です。3年以内での譲渡によって取得費の加算といった特例を受けられるのでおすすめします。
3000万円特別控除とは
土地や中古マンションを査定してもらって売却した際に利益が生じることがなければ一定の要件を満たすことによって、譲渡所得から最高3,000万円まで控除することが可能になります。一定の要件としましては、所有者本人が居住している中古マンションであることや譲渡相手が配偶者や直系血族や生計を共にする親族や同居する親族といった関係であること、居住用財産としてその他の課税特例の適用を受けていないことや譲渡した年は住宅ローン控除の適用を受けないこと、譲渡した年の前年または前々年に同様の特例や居住用財産の買い換えの特例が適用されていないことなどがあげられます。
この3,000万円の特別控除の適用には確定申告が必要になります。その際、特例の適用を受けるという旨を記載しなくてはなりません。添付書類として譲渡所得の内訳書と住民票の写しまたは住民票除票の写しを添えましょう。
平成27年の税制改正によって、相続後に空き家となった自宅を査定して売却した場合でも3,000万円の特別控除が使えるようにはなったのですが、条件がかなり厳しいので現実的ではありません。まず、昭和56年5月31日以前に建築された物件でなくてはなりませんし、他にも、相続開始時に亡くなった人が1人で住んでいたことや、一定の耐震基準を満たすようにリフォームするか建物を取り壊すことや売却する際の代金が1億円以下であることなどの条件を満たしていなくてはなりません。
どのタイミングで中古マンションを査定してもらって売却するのか、3,000万円の特別控除が適用されるのか、土地や中古マンションの売却には実にさまざまな知識が必要です。少しでも多くの利益が得られるように日頃から知識を身につけておくことをおススメします。売却のタイミングを間違えてしまうと支払う税金が何百万または何千万と変わってきます。将来的に相続や売却といったことが考えられる場合は、どのタイミングで売却してどの特例を使うかなど、特例を上手く利用するためにもまずはさまざまな知識を身につけておくことを心がけましょう。
不動産の売却はとても奥が深いため実に幅広い知識が必要です。いずれ査定に出して売却をお考えの方は早めの対策を整えておくことをおすすめします。
中古マンションにおける相続財産の割合と相続税評価額
近年、中古マンションなどの共同住宅に住む人の割合は増加傾向にあり、相続財産としても中古マンションが多くなる傾向にあることが予測されます。若い世代を中心に郊外から都心または市街地への回帰が進んでいることもあって、引き続きマンションの建設は増加すると言えます。
中古マンションの相続税評価額の考え方としましては、土地と建物を分けて中古マンション全体の相続税評価額を計算します。そこに持ち分の割合をかけることによって中古マンション各戸の評価額が算出されるのですが、この時の持ち分割合というのは自身が所有している中古マンションの専有部分のことをあらわします。中古マンション購入時の売買契約書や土地の登記簿を取得することで確認することが可能です。
この持ち分割合というのは修繕積立金や管理費などの各戸負担額を決める際やマンション管理組合での議決権における割合などにも適用されますので、日頃から意識しておくことをおすすめします。
他にも330㎡までの宅地お評価額を50％から80％減額することのできる小規模宅地等の特例があります。小規模住宅の特例が適用になる宅地としましては、特定住居用宅地等や特定事業用宅地等、特定同族会社事業用宅地や貸付事業用宅地の4種類ではありますが、マンションにおける土地部分で適用されますので、要件が合えば評価額を減額することが可能です。建物部分には適用されませんが、金額的には大きいので見逃せません。
ちなみに、特定住居用宅地等は相続開始前に被相続人が同居していた宅地のことで、特定事業用宅地等は相続開始前に被相続人の事業用に使われていた土地のことです。また、特定同族会社事業用宅地等は相続開始前から相続税の申告期限までに特定同族会社の事業用として使われていた土地のことで、貸付事業用宅地等は相続開始前から相続税の申告期限まで被相続人等の貸付事業用として使われていた土地のことをあらわします。
戸建てと比較した場合、中古マンションに親と同居というケースは少ないと言えますが、評価額が高額な中古マンションにとって評価額80％減は魅力なので、こういった特例も上手く利用できるような対策をたてておくことも大切です。
中古マンションや土地といった不動産を相続した場合は、名義変更や売却にあたってそれぞれ税金が発生します。相続した後にそのまま所有し続けることによって税金は毎年発生するものなので、さまざまな知識を身につけて備えておくことも大切です。
不動産の査定には相続税評価額から推定して査定する方法の他にも不動産鑑定士による査定や不動産会社による査定などもあります。査定方法も相続税評価や時価評価などさまざまです。売却する前に、まずはしっかりと査定してもらうことをおすすめします。
