マイホームとは別に、投資用として中古マンションの購入を考えてみたことはありますか？なんとなく大変そう。私には無理！と諦めた人も多いかもしれません。すでに投資用の中古マンションを所有しているけれど、空室が多くて悩んでいるという方もいるかもしれません。
投資用中古マンションは、どのような条件で選んだらいいのでしょうか。「どのくらいの大きさのマンションがいいのか」「購入のポイントはあるのか」など、投資用マンション選びについて、みていきましょう。
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単身世帯向けのワンルームがおすすめ
やはり、投資用のマンションならワンルームがおすすめです。広さは、東京23区内なら25㎡程度が良いでしょう。他の都市部の地域であれば、20㎡程度が一般的です。40～50㎡の2DKは、一番中途半端です。そのような広さの物件は避けるのがベターです。
できれば、単身世帯が増加傾向にある東京の中心部、都心6区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、品川区）が理想的です。
駅から10分以内がポイント
駅から徒歩5分程度の物件が望ましいですが、最低でも10分以内の物件から選ぶようにしましょう。単身者の物件選びでは、駅からの徒歩分数を重視する人が多いからです。
駅から物件までに、生活利便施設があるかどうかも非常に重要です。駅まで歩く道を楽しめるような街なら、より物件の価値が高まります。
築年数はできれば築15年以内
築年数が15年以上の物件になると、修繕費が大幅に高くなる傾向にあるため、敬遠されます。購入の際にも注意が必要です。
良い「部屋の形」をした物件を選ぶ
ワンルームの中古マンションで注意すべきは、部屋の形。
同じマンションであっても、中には色々な形の部屋があります。同一マンションでも、部屋の形によって、入居率は大きく変わってきます。
ワンルームの中古マンションは狭い敷地に建っている事が多いので、敷地の形状が悪いと、三角形や、五角形、変な形の部屋が出来てしまうことがあります。ワンルームのような狭い物件では、形の悪さや間取りが及ぼす悪影響は、広い物件より顕著です。ベッドや家具の配置に困ったり、無駄なデッドスペースが生じたりします。部屋の中に大きな柱がある場合も同様です。
形がよく柱のない部屋はとても人気があり、賃料も高く設定できます。このような中古マンションに出会えれば、入居率の高い優良物件となるでしょう。
「駅から近くておすすめ」「設備が最新式ですよ」など、不動産業者に言われるがままに決断しないようにしましょう。スペックがいくら良くても、なかなか入居者が決まらない場合は、部屋の形が悪い可能性が高いです。仮に入居が決まっても、生活しにくいことがわかれば、退去も早まる可能性が高まります。
では、そんな形の悪い部屋にはどのような対策をとればいいのでしょうか。
形が悪いマンションは買い替え！
すでに所有している投資用ワンルームマンションの部屋の形が悪い場合には、ズバリ買い替えがおすすめです。部屋の形が悪くて、入居率が低いマンションに、部屋の形を変えるという対策は残念ながらできないからです。
2LDK以上のマンションであれば、大規模にリノベーションすれば、間取りを変更してそれぞれの部屋の形を変える事は、ある程度できるかもしれません。しかし、ワンルームのマンションでいくらリフォームで内装や設備を入れ替えても、部屋そのものの形を変更することは難しいでしょう。
中古マンションの査定・売却の検討
ここまで投資用マンション選びのポイントをみてきましたが、「形の悪さ」や「柱の位置」といった要素は、価格に反映されにくく、査定価格が高くつく場合があります。
そのため、実は価値があまりない物件でも、その価値以上に価格が出るため、高く売れる可能性は十分にあります。
実質的には価値の低い物件を売却し、形の良い本当に価値のある物件に買い替えることが、投資を成功させる秘訣となります。
買い替えの際は、入居率の高くなりそうな物件を選ぶようにしましょう。専門の不動産業者に査定依頼すると高く売却できる可能性があります。不動産の一括査定サイトで、どれくらいの価値になるのか、試しに査定してみましょう。
空室対策が難しい「形の悪い」中古マンションは、早めに売却を決断するのがいいでしょう。高く売却して、買い替えの時には、本当に価値ある物件を購入しましょう。
