中古マンションの売却で発生する税金や控除について
古本を売却するのとは違い、中古マンションの売却は税金がかかることがあります。ですが、その税金をより少なくするための控除もあり、売却額がそのまま収入になるわけではありません。では、売却時に税金がかかる場合はどういう場合なのか、また税金の控除を受けるためにはどうしたらいいか、そのような疑問点にお答えしていきたいと思います。
中古マンションを売却する時、税金がかかることがある、と書きましたが、ほとんどの方がかかることはありません。どういった場合にかかるのかというと、中古マンションを売却した時に入るお金は収入となります。つまり中古マンションを売却したその年は、自分の給与所得と中古マンションを売却した時に得た収入、譲渡所得が自分の収入になります。他にも所得の種類はありますが、割愛します。
譲渡所得 = 譲渡価格 - 取得費 – 譲渡費用
という譲渡所得を求める計算式があります。この譲渡所得がプラスになると、所得税が発生するのですが、今の時代、購入時より売却時に高く売れた、という方は少ないと思います。この購入時より高く売れた場合、譲渡所得がプラスになる場合だと思いますので、その際は所得税が発生する可能性が高くなります。
所得税が発生する可能性が高くなる、と言ったのは、中古マンションの売却時には税金を抑えるための対策があるため、結果的に税金を納めなくてもよくなる場合があるからです。個人で中古マンションを売却した場合は、譲渡所得がプラスの場合、売却翌年の3月15日までには確定申告をする必要があります。この確定申告をすることによって、税金を納める必要がなくなることもあるのです。
譲渡所得がマイナスの場合、所得税は発生しません。上記の計算式の取得費については、中古マンション等の建物は購入額ではなく、減価償却後の価格になることに注意が必要です。それに加え、戸建てでしたら土地の購入費も入ります。また、購入時に支払った移転料や登録手数料や搬入費なども取得費に入ります。譲渡費用は中古マンションの売却時に支払った不動産会社への仲介手数料や、広告費、立退料等が入ります。
建物の減価償却の償却率は決まっていて、建物が木造、軽量鉄骨、鉄筋コンクリート造という造りによっても掛けるパーセンテージが変わります。ただ、年数が経ちすぎていると、購入時の契約書が紛失している場合があり、購入価格がわからないこともあります。その場合は、譲渡価格に5%を概算取得費として取り扱います。
中古マンション売却時にかかる所得税は譲渡所得に税率を掛けて計算できます。所得税の計算には総合課税方式と分離課税方式があり、譲渡所得は分離課税ですので、他の所得と合わせずに所得税を計算することになります。これは一時的な高い収入になっただけなので、総合課税方式で計算すると後々の住民税などが苦しくなります。そういったことを避けるために分離課税として考えられています。退職所得も同様です。
譲渡所得にかかる税率はどのくらい？
中古マンションを売却した際に譲渡所得がプラスになった場合、その時にかかる税率は所有期間によって税率が決まる仕組みになっています。5年以下は短期譲渡所得で所得税30%、5年超であれば長期譲渡所得で所得税15%に分類されます。その所有期間の判断基準は中古マンションを売却した年の1月1日で5年以下なのか5年超なのかで決まります。数え始める日は購入によって引き渡してもらった日から、譲渡によって引き渡した日です。
ここまでで、中古マンションを売却した際に税金がかかることがあることについて説明してきました。譲渡所得がプラスになるには、中古マンションの売却額が高くなければなりません。売却額が高くなるには査定額が高くなければなりません。では中古マンションの査定はどのように出しているのかを見ていきたいと思います。
中古マンションの査定はどのように行われるのか
中古マンションが個人宅の場合は取引事例比較法か原価法を取ることが多いです。取引事例比較法は査定する中古マンションと利便性や間取りなどの条件が似ている物件の事例から、売買された時期等を比較して査定額を出す方法です。原価法では、中古マンションが現時点で新築の場合の価格から、築年数によって減価を修正していき査定額を求めることです。これらの査定法によって付けられた点数を計算式に当てはめて査定額が出ます。
ここまでだと不動産会社によって査定額の差が生まれるのはどうしてかと思いますが、それには理由があります。それは先ほど似たようなマンションと比較する、と書きましたが、不動産会社によって比較するマンションが違うからです。もし今売却しようとしている中古マンション内で同じような成約事例があればどこの不動産会社もさほど査定額が変わることはないと思いますが、周辺のマンションとの比較となったときには、不動産会社によって変わってしまいます。
もう一つ査定額に差が出る理由としては、不動産会社の事情、という場合もあるようです。それは、自分の会社で契約してほしい、仲介手数料が欲しい、などの理由から、高めの査定額を出す、といったことです。また売り手側の査定の依頼の仕方によるところもあります。売り手側の意思と不動産会社の方針によって、一括査定をした際に差ができてしまうのです。査定額が高ければ売却額も高くなる可能性はありますが、なかなか売れないことが想像できます。その一方で査定額が安ければ、早く売れることがありますが、売却額も安くなる可能性があります。
このように、査定額は目安の一つに過ぎない、ということを理解しておく必要があります。また本を買い取り査定してもらったことがある方ならわかると思いますが、新品、数千円で買った本が、新品同様のようにきれいであっても1度読んだものであれば、査定額は自分が思っていたよりも大幅に低かったことがないでしょうか。中古マンションも同様です。購入時の価格を考えてきれいに使っていたとしても、査定してもらった時に思った以上に価格が低いことに驚きを隠せないと思います。
そのため、高い査定額を出してくる不動産会社につい心が動いてしまいがちですが、極端に高く出してくるところについては専任契約を結んでもらいたい、という魂胆がある場合もありますので、もし高い査定額だなと感じたときには理由を聞いてみることをおすすめします。明確な理由があっての査定額であれば安心もできます。
有料査定は何が違う？
一括査定サイトから行うような査定は無料でできますが、査定の中では有料でするものもあります。有料査定は不動産鑑定評価基準に伴って行う査定で不動産鑑定士が行います。有料査定の方が正確に査定してもらえるのではないか、と思いますが、有料査定を利用するのは企業間の不動産取引の場合や、相続でトラブルがある場合等で、個人の普通の売却には無料査定で十分でしょう。
査定額と売却額はイコールではないため、高い査定額にこだわろうとしがちですが、どちらかというと高く売却すること、を考えるようにしましょう。一括査定で査定した結果でも満足できず、更に他の不動産会社に査定してもらう、ということをしていると、売却期間も短くなりますし、時間と労力ばかりかかってしまいます。ついた査定額から売却額が出ると思いますが、いかに査定額に近い売却額で売るかなど、早めの宣伝などの売却活動に入ることをおすすめします。