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売却時の査定額は大丈夫？
中古マンションの売却を考えたときは不動産業者にその物件の査定してもらいます。査定額を出してもらう前に事前に調べておくことが大事ですが、相場を調べたりしたとしても、いざ査定額を出してもらった時にほとんどの方が「思っていたよりも査定額が低い」と感じると言われています。特に新築マンションの物件で購入され、5年後ほどで売却しなければならなくなった場合「あの値段で買ったのに・・・」と思うことがあるようです。
新築マンションはそれだけプレミア付きだということがわかります。新築、というだけで値段が上がる、その上有名ブランドのマンションとなるとさらに値段が上がります。新築、ブランドの価値はとても高いのです。不動産業界では「新築は買ったら価値が2～3割下がる」と言われています。新築マンションは購入されて1日でも住めばもう中古マンションとなってしまいます。4000万円で購入したマンションの価値が800万円～1200万円も下がってしまうと思うと驚きを隠せません。金額にすると少し大げさに感じますが、自分が思っていたよりも査定額は大きく下回っていることは多い、ということは覚えておく方がよいでしょう。
不動産業者の査定額が正しいか
もし1社だけの査定額で判断しようとしているのであれば、複数の不動産業者に査定してもらってから決めることをおすすめします。1社だけではその査定額が正しいかどうかの判断が付きにくいからです。相場を調べていたとしても1社だけですと不安が残ります。思っていたよりも高額な査定額を出された場合でも、後々不備等を理由に売値を下げてくる不動産業者もいます。反対にあまりにも低い査定額を出してくる業者にはどうしてこの査定額になるのかを聞いた方が良いでしょう。他社と比べる際にも参考になります。
複数の不動産業者とやり取りすることは大変ですが、一括査定サイトを利用して訪問査定してもらうのが一番詳しい査定結果が出ます。また査定等のやり取りは電話ではなく、できれば対面で進める方が色々とわかります。想像していた査定額よりも低く出た場合に、周辺の売買状況なども教えていただけませんか？と聞いたりすることもできます。不動産業者であれば、そういった情報もわかるはずです。こちら側の質問にすぐに答えられるかどうか。言葉を濁す、表情などでもわかる場面があります。多少面倒でも是非店舗に足を運んでください。
認知症の親の中古マンションを売却したい
高齢者の中古マンションの1人暮らしは意外に多いものです。子供達が自立し、配偶者に先立たれ、それでも子供達には迷惑を掛けたくないからとお世話にはならず1人で暮らしている。そういったような事情の方は多いのではないでしょうか。近年認知症を発症する方も増えてきていて、今後も増えていくであろうと予想されています。1人暮らしの親が認知症を発症し、施設に入ることになったため、子供が親の住む中古マンションを売却してそのお金を介護費用に充てていきたいと考えることもあると思います。誰も住んでいない中古マンションを維持していくのにもお金がかかりますので、その考えはとても分かります。
本来なら中古マンションの売却は住んでいる人が行うべきなのですが、親は認知症で、進行も早く子供の顔もわからないほどになっているとしたら、その中古マンションの売却は？売却できたらそのお金は自由？等、どうしたらいいのか気になります。そういった疑問点を解消していけたらと思います。
中古マンションの名義人は誰になっているか
名義人はお父さんになっていることが多いと思います。もし、残されたのがお母さんだとすると、名義人がお母さんになっている可能性があります。その際、いくら認知症で自分が子供だと言っても、勝手にお母さん名義の中古マンションを売却するわけにはいきません。しかし、判断能力のない人を狙って詐欺を働こうとする人もいるわけです。こういったことも防ぐために「後見人制度」というものがあります。認知症だけでなく、判断能力の失った人の代理人として財産を管理することができる「後見人」を家庭裁判所に申請して決めることができます。
後見人として認定されれば、代わりに財産管理ができますので、中古マンションを売却してそのお金を施設などの介護費用に充てていくことができます。ここで注意していただきたいのが、あくまでも代理人として親の財産を管理する、ということです。もしも施設費や介護費に充ててもお金が余ったら自分の口座に入れられるか、といったらそれは違います。後見人のことや財産管理のことについては一度家庭裁判所に聞いてみましょう。
お父さんに先立たれ、お母さんが認知症で、名義人がお母さんといった場合のことを例にあげました。もし名義人を変えておらず、亡くなられたお父さんのままになっている、という場合は、その名義人をお母さんではなく、自分に変えてしまうことができます。そうすればその中古マンションは自由に売却できますので、まず初めに中古マンションの名義人が誰にあるのかを調べてみましょう。
子供が自分だけでなく、複数いる場合
上記のような状況で、子供が自分だけの場合は後見人も自分になりますし、名義変更も自分にすることもできますが、ここで、子供が複数いる場合、話し合いになると思います。お父さんが亡くなられたときの遺産相続として、中古マンションの名義人はお母さんになることが多いと思いますが、その中古マンションの売却等を考えるとき、まずは家庭裁判所に後見人を選定してもらうことから始まります。
少し踏み込みますが、認知症になったからだけでは後見人の選定をできるようになるわけではありません。認知症になった方が成年被後見人として家庭裁判所から後見開始の判断をされた場合、その方の中古マンション売買は取り消すことが可能になります。これは詐欺等に合わないための対策でもあります。成年被後見人として認められたあと、親の面倒をみているから後見人かというと、それはイコールにはなりません。成年後見人として家庭裁判所で認定してもらわなければなりません。
家庭裁判所で成年被後見人と成年後見人が決まったら、中古マンション等の不動産の売却ができるようになります。注意しておきたいのが、売却にも家庭裁判所の許可がいる、というところです。「居住用不動産処分許可」の申立を行う必要があり、成立すれば売却できるようになります。売買契約書の写しを提出し申立するため、その中身と違う契約で売却することはできません。
家庭裁判所の許可なく売却した場合、その契約は無効となってしまいます。売却をする場合は必ず許可を得てから売却するようにしましょう。売却したのに無効となった、となると買い手も不安に思い、大丈夫かなこの物件、と思ってしまい、やはり購入をやめます、ということにもなりかねません。成年後見人となった場合はきちんと売却できるように、通常の手続き以上のことも気にしなければなりません。
また、複数の不動産業者に査定してもらい、親の物件とはいえ、きちんと確認することが必要です。自分が住んでいないため、親の物件だからよくわからない、ということと、早く売ってしまって介護費用に充てたい、という気持ちもわかりますが、よくわからないために安く売却してしまうケースが多いです。大変だと思いますが、親の代わりに売却するとしても良い売買にしていけるようにしましょう。
不動産売却時の媒介契約
中古マンションの売却には仲介となる不動産業者と契約しなければなりません。契約には3つの種類の契約があります。不動産業者に仲介をしてもらって中古マンションを売却するわけですが、その仲介を法律では媒介と呼んでいるわけです。媒介には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」があります。
中古マンションを売却するときに必ず出てくる媒介契約。媒介について全体的に少し掘り下げていきたいと思います。この契約は契約内容を明確に残すためにで書いた紙を残す必要があります。媒介は売主と買主の間に立ち、売買契約が成立するように仲立ちをすることを言います。仲立ちするのは不動産業者になります。媒介は法律用語ですので、仲介と思うと聞き取りやすいかもしれません。中古マンションの売却時、売主が不動産業者に依頼をして不動産業者が承諾をすれば、媒介契約成立となります。本来なら、口頭でも有効な契約成立となるのですが、色々な場面でもあると思いますが、口頭だけですと後々トラブルになることが多いため、昭和55年の宅地建物取引業法の改正によって書面等の媒介契約の明確化し、依頼者の保護及び不動産流通市場の整備を図ることとされる媒介契約制度ができました。
そして国土交通省が作った標準媒介契約約款というものを基に、中古マンションの売却時の契約することが増えました。内容は売却対象となる物件の価格や評価額、媒介契約の類型、その有効期間や解除に関すること、売却対象物件のレインズへの登録のことなど、細かく書かれています。正直何もわからないと、何が書かれているのかもわからず、正しいのか、漏れているのかも分からないかもしれませんが、後々のトラブルを避けるためによく読んでから契約することをおすすめします。
書面等で、と言いながらも、実際はまだ仲介（媒介）契約は口頭で済ませていることもあります。そのまま話が進み、売買契約という最後の方の段階になってから媒介契約を不動産業者と結んだ、ということもあるようです。昔から付き合いもある、この不動産業者は信頼している、といった場合には後から、ということもあってもよいかもしれませんが、一括査定をして、全く知らない不動産業者だとか、評判なども何もその不動産業者について情報がない場合には、媒介契約を後にすることはおすすめできません。後まわしにするとトラブルにもなりかねません。なので、契約は不動産業者の信用は関係なく、書き残す形で契約する、ということを覚えておきましょう。
最初に少し書きましたが、この媒介契約には専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約があります。一般媒介契約では複数の業者に依頼できます。つまりX社にも依頼したけど、B社にも依頼する、という複数の不動産業者への依頼が可能とういうことになります。専任の2つは専任、というだけあって他業者への依頼はNGとなってしまいます。X社と専任契約すると、別の不動産業者でよい条件を見つけても依頼できない、ということになります。
基本的には一般媒介契約の方をおすすめしますが、あまり熱心ではない業者の場合、一般媒介契約ですと、レインズ（不動産業者しか見ることができない物件のネットワークシステムで、そこに登録されれば、より早く買い手が見つかる可能性がある）への登録が任意になりますので、登録することを後回しにしてしまうかもしれません。反対に仲介手数料を売り手、買い手、の両方からもらいたいために、専任契約をしつこく求めてくる業者もいますので、注意しましょう。
専属専任や専任契約でのメリットはやはり売却のための営業を熱心にやってくれる可能性がある、といったところだと思います。そして、レインズへの登録も義務付けられているので、契約締結日の翌日から7日以内（専任媒介）や5日以内（専属専任）に登録しなければなりません。そのため、周囲に自分の中古マンションが売却であることをいち早く知らせることができます。
ところが、やはり仲介手数料を売り手買い手の両方からもらいたいために、専任契約してほしいかつ、レインズへの登録を何か理由をつけて遅らせてほしいとお願いする業者も存在します。そういった不動産業者は注意した方が良いでしょう。
専任契約と専属専任契約との大きな違いは、自分で買い手を見つけてもいいかどうかです。この自分で買い手を見つけることを自己発見取引といいますが、専任契約の場合は可能ですが、専属専任契約の場合は違約金が請求されてしまいます。そういったことも考慮に入れながら契約を結ばなければなりません。知人や隣人など、自分で買主を見つけてしまうケースはあります。中古でも同じマンションに実家の両親を住まわせたく、空きを待っている、という場合もあります。そのため、中古マンション売却物件に自分の住むマンションが出ているのを知り、購入を申し出てくる方もいるでしょう。よく知らないで話を聞き、専門用語ばかり並べられて押し切られて契約してしまう可能性もありますので、中古マンションを売却する際は必ず事前に調べてから契約するようにしましょう。
契約する前には一括査定サイトから複数の不動産業者に査定依頼することをおすすめします。自分が知らない不動産業者でも手厚いサポートをしてくれるような、地域密着型の不動産業者もあります。逆に大手だから安心、と思っていても査定額もさながら、対応も横柄だった、ということもあります。自分たちの目的に合った中古マンション売却をしてくれるような不動産業者を探すためにもできれば4～6社ほどに査定してもらうのが良いでしょう。多すぎると対応に時間がかかりすぎてしまいますし、逆にどの不動産業者の査定が正しいのかということもわかりづらくなってしまうかもしれません。
自分なりの中古マンションの売却に関する知識と基準を持った上で査定してもらうと質問もできますし、不動産業者の言うことがどうなのかも判断することができると思います。また、一般媒介契約や専任媒介契約、専属専任媒介契約のことも詳しく違いを教えてもらえる、売り手側に立った説明やアドバイスをしてくれる不動産業者を選ぶことをおすすめします。注意しておきたいのが、査定額で契約の締結をしないようにすることです。実は査定額は本当の売却額とは異なります。査定額が高いのに売却額は大幅に下がってしまった、ということもよくあります。高い査定額をつけておいて契約を取り、後々不備等言い渡し価格を下げてしまう、ということもあるので、相場に比べて高く査定額を出す不動産業者は要注意です。査定額は一種の基準にすぎません。査定額と同等の価格で売却した、査定額より下がった、という方が大半を占めますが、中古マンションが好物件だと、付いた査定額よりも高く売却できた、という方もいるようです。不満のない査定額をつけてくれる不動産業者であれば、後は対応をみる、といったところでしょう。
また、出された査定額や対応で専任系の媒介契約ではなく、一般媒介契約にした場合、複数の不動産業者と契約を交わすと思いますが、中古マンションの売却が成立した際遅れることなく、別で契約している不動産業者に知らせなければならないことを覚えておきましょう。もし知らせることを怠った場合には、知らせられなかった不動産業者は依頼者に、中古マンション売却成立後知らずに行った事務処理などに要した費用を請求することができるようになっています。一般媒介契約で中古マンションを売却したときは、必ず別で一般媒介契約をした不動産業者に知らせることを忘れないようにしましょう。
