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マンションの中古売却手順と3種類の媒介契約について
離婚や介護のための同居、子どもの独立などの家族構成の変化や、通勤通学のためにもっと便利な場所に引っ越したいなど、ライフスタイルは日々変わっていきます。所有しているマンションを中古売却して新居へ引っ越そうとお考えの方もいらっしゃるかもしれません。不動産の売却は一生に一度の方も多い、多額の金額が動く取引です。マンション中古売却の知識をしっかりと身に着けて、後悔のないようにしましょう。
この記事では中古マンションの売却手順と、不動産会社と結ぶ媒介契約について覚えておくと役立つ知識をご紹介します。
マンション中古売却の流れとは？
まずはマンションを中古売却する時の流れをザックリ把握することから始めましょう。マンションを中古売却することを決めたら、まずは売却にかかる費用の把握をすることが大切です。マンションの中古売却をする場合、売れた金額そのまま全額が受け取れるわけではありません。不動産会社に仲介を依頼する場合は仲介費用、契約書に貼る印紙税、売却後引き渡してからすぐに新居に入れない場合は仮住まい用の費用などがかかります。このように、売却費用の把握しておくことでい、新居の購入費用などの予算計画もたてやすくなります。このあと、いよいよ中古売却作業に入っていきます。
１．相場の把握
自分のマンションの近隣の物件など、同じようなエリアの似たような物件から相場の価格を把握します
２．物件の机上査定を依頼
一括査定サイトなどを利用し、複数の不動産会社にマンションを査定してもらいます
３．不動産会社に訪問査定を依頼
不動産会社に実際に所有するマンションに来てもらい、物件の詳細を確認してもらいます。周りの環境や日当たりなど、実際に部屋を見てもらうことで机上査定よりも精度の高い査定を受けることができます。
４．不動産会社と媒介契約締結
不動産会社と媒介契約を結びます。この契約を結ぶと、物件の売却活動がスタートします
媒介契約は３種類あるので後術します。
５．売却活動
マンションの購入希望者を探します。不動産会社が様々な広告を打ち、買主を募集します。
購入希望者が現れた場合は内覧や交渉もおこないます。
６．売買契約締結
買主と売買契約を結びます。この時マンション売却額の一部を手付金として受け取れます。
７．引き渡し
物件を引き渡し、売却額の残額を受け取ります。
８．確定申告
不動産売却で利益がでたら所得税や住民税などが発生する。売却の翌年の申告時期に確定申告をしよう。
相場の把握と査定をしっかりすることが大切
いざマンションを中古売却すると決めたら、まずは相場の把握と査定をしっかりすることからはじめましょう。不動産会社に任せっぱなしにするのではなく自分でも理解を深めておくことがその後の売却活動をスムーズにしてくれます。まずは不動産価格の相場をネットで検索してみましょう。大手や地元の不動産など、同じエリアで似たような条件の中古マンションが販売されているかを見ることで、自分の所有するマンションの客観的な価値を知ることができます。
次に、一括査定サイトなどに登録して、複数の不動産会社に机上査定を依頼しましょう。この時一番高い査定額をつけてくれた不動産会社を選びたくなってしまいがちですが、あまりにも突出した価格をつけている場合は注意が必要です。机上査定はあくまで部屋の条件や過去の取引事例などを元に算出された価格になりますので、査定価格どおりに売却できるとは限らないということも頭の片隅に置いておき、査定価格の平均を見るクセをつけておくと良いです。
ちなみに不動産会社が机上査定時に用いる主な査定算出方法として、取引事例比較法、収益還元法、原価法があり、マンションの中古売却で最もよく査定で用いられるのは「取引事例比較法」となっています。査定するマンションと同じような条件の中古マンションの取引事例を比較して価格算出することが多いようです。
マンションを中古売却するときは媒介契約を結ぶ必要がある
マンションを中古売却するときは個人で売却活動をするのではなく、不動産会社に仲介を依頼するケースがほとんどだと思います。不動産会社に仲介を依頼する場合は、媒介契約を結ぶ必要があります。媒介契約は一種類ではなく３種類ありますので、それぞれの媒介契約の内容や特徴をしっかりと理解した上で、不動産会社に希望を伝えて自分の望む媒介契約を結ぶことが大切です。続いて、それぞれの媒介契約の特徴について理解を深めていきましょう。
１．専属専任媒介契約
一社の不動産会社に仲介を依頼する契約です。専属専任媒介契約を結ぶと、他の不動産会社に同時進行で売却活動をおこなってもらうことはできません。もし別の不動産会社に同時に仲介を依頼してしまった場合はペナルティーとして違約金が発生します。自分の知人など、自分が買主を見つけた場合にも、専属専任媒介契約を結んだ不動産会社を通して売買をする必要があります。これも、破ってしまうと違約金が発生します。このように、専属専任媒介契約は一社に拘束される制約性の高い媒介契約です。しかしその分、不動産会社も売り主の売却活動は他の二つの媒介契約よりも力を入れなければなりません。不動産流通機構が運営する「レインズ」への物件の登録は５日以内が義務付けられているため、他の媒介契約よりも早く流通にのせることができます。また、専属専任媒介契約は１週間に１回以上売り主への販売状況の報告が義務付けられており、他の２つの媒介契約よりも報告頻度が高くなっています。そのため他に扱う物件よりも優先して売却活動がおこなわれることが多く、売却が決まるまでの時間が比較的短いというメリットがあります。
２．専任媒介契約
専任媒介契約も一社の不動産会社にのみ仲介を依頼する媒介契約です。専属専任媒介契約との違いは、売り主への売却活動報告が２週に１度であることと、自分が買主を見つけた場合専属専任媒介契約は直接取引がNGでしたが、専任媒介契約は自分が買主を見つけた場合の直接取引がOKとなっています。また、専任媒介契約はレインズへの登録は７日以内となっています。信頼できる一社に任せつつも、知人や親せきなど心当たりを自分で見つける可能性がある場合は、専属専任媒介契約より専任媒介契約を選ぶのがおすすめです。
３．一般媒介契約
一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時進行で仲介を依頼できる媒介契約です。複数の不動産会社に同時に依頼することが可能なため、一社単独に任せるよりもより多くの人に物件を知ってもらえる可能性がある媒介契約です。しかし一般媒介契約はレインズへの登録義務はなく、登録してもしなくても特に問題ありません。また売り主への売却活動報告の義務もありませんので、不動産会社がどの程度力を入れて広報してくれているかが分かりにくいというデメリットがあります。
どの媒介契約を選べばいいの？
専属専任媒介契約・専任媒介契約は、一社にのみ任せる媒介契約になりますので、信頼できる担当者と出会えた方にはおすすめです。また、報告義務がありますので担当者と蜜にコミュニケーションが取れます。一社と腰を据えて売却していきたい方にはおすすめです。ちなみに専属専任媒介契約も専任媒介契約も期間は３か月ですので、その期間で売却できなければ不動産会社を変えることは可能です。これに対して一般媒介契約は、複数の不動産会社に依頼ができる契約になりますので、一社に絞ってハズレの不動産会社を選びたくない、リスクを減らしたい方におすすめの媒介契約です。専属専任媒介契約・専任媒介契約のように報告義務はないとはいえ、不動産会社も売却できないと仲介手数料がもらえませんので、競合他社がいる場合は自分の不動産会社で売ろうと営業活動に力を入れてくれる可能性もあります。
どの媒介契約も一長一短でそれぞれにデメリットメリットがあるといえます。信頼できる不動産会社に出会えているかが媒介契約選びの最大のポイントです。依頼する不動産会社を見極めるためにも最初から一社に絞るのではなく、中古マンション一括査定サイトなどを通じて複数の不動産会社を比較して選ぶようにしましょう。
マンションを中古売却する時に知っておきたい「不動産売却の主な流れ」とは
五輪が近づき、都内の不動産価格が上昇傾向にある今、所有するマンションを売却したいとお考えの方も多いのではないでしょうか。マンション売却はタイミングが命です。ここだというタイミングでスムーズに売却をすることが、マンションをより高い価格で売却することにも繋がります。この記事では、個人が不動産会社に仲介をしてもらう場合の、マンションを中古売却する時の流れをまとめました。これからマンションを中古売却しようかな、と考えはじめた方にお役立ていただければ幸いです。
まずは中古マンションをなぜ売却するのか、理由を考えよう
まずは、売却のために具体的な作業に入る前に、あなたがマンションを売却したい理由を明らかにしておく必要があります。家族が増えて今のマンションでは手狭になったからでしょうか？それとも住宅ローンが苦しくなってきたからマンションを中古売却してもっと安い物件に住み替えたいからでしょうか。マンションを売却したい理由は人によって様々です。先に理由を明確にしておくことで売却時期などのスケジュールもたてやすいですし、不動産会社も売却理由に合わせた販売アプローチが可能になります。自分の意見がブレないよう、手帳などにマンションを売却する目的をしっかりと書き出すことから始めましょう。
中古マンションの相場価格を把握する
続いて、所有するマンションがいくらくらいになるか、不動産の相場価格の把握をしましょう。簡単に査定価格を把握する方法として、中古マンション一括査定サイトがおすすめです。一括査定サイトを利用すれば、複数の不動産会社の査定をまとめて受けられるので時短になって便利です。また、次の項目で紹介する、相性の良い不動産選定にも役立ちます。一括査定サイトの登録は無料でできることがほとんどですのでぜひ利用してみてください。
訪問査定を依頼し、不動産会社を選定する。
先ほど紹介した一括査定サイトでの査定は、「机上査定」と呼ばれる、簡易なものになります。相場価格の把握には便利ですが、より査定の精度をあげるためには、不動産会社に実際に来てもらって物件を見てもらう「訪問査定」が欠かせません。不動産会社や査定を担当する人によって、マンションの査定価格は結構な差がつきます。数百万円単位で変わってくることもよくある話ですので、訪問査定も、一社だけでなく地元の不動産会社や大手の不動産会社など、数社をピックアップして訪問査定をしてもらうのが良いでしょう。もし、全然不動産会社が分からない場合は、先ほどの一括査定サイトの結果から、自分の物件をより良く評価してくれた不動産会社を選ぶのも一つの手です。
訪問査定に来てくれた不動産会社の中から、どの不動産会社を選べばよいか悩む人もいるかと思います。納得できる金額を提示してくれるかはもちろん、説明や対応は丁寧にしてくれるか、話し方や態度などもしっかりとチェックして、あなたが信頼できる不動産会社を選びましょう。訪問査定は、不動産会社人がどんな人かを知るチャンスでもあるのです。
不動産会社に仲介を依頼する
訪問査定と不動産会社の選定が終わったら、不動産会社に正式に仲介を依頼します。不動産の中古売却は3か月から長いと一年かかるとも言われます。不動産会社はマンション売却を成功させるための大事なパートナーですので、妥協せずに訪問査定の対応などから、しっかりと検討して選びましょう。一社のみに任せる場合は「専任媒介契約」又は「専属専任媒介契約」、複数の不動産会社に売却依頼をする場合は「一般媒介契約」という媒介契約を結びます。不動産売却では専門的な知識が必要になってくることも多いです。分からないままに契約するのではなく、不明なところは納得いくまで質問して、不動産のプロである不動産会社に教えてもらうというスタンスで臨みましょう。
マンションの中古売却準備をする
不動産会社と媒介契約を結んだら、いよいよマンションの中古売却活動に入っていきます。
マンションを中古売却するための準備は、ざっくりとまとめると、以下の通りです。
①マンションの売値を決定する
売り出し価格は、そのマンションの売却活動を大きく左右します。高すぎると売却に時間がかかりますし、安すぎると損をしてしまう可能性もあります。査定価格を元に、相場価格や景気、周辺環境の変化の有無など、様々な要素を加味して慎重につけましょう。
②マンションを売りに出し、購入者を探す
不動産会社が様々な方法でマンションが売りに出ていることを宣伝します。自社ホームページだけでなく、不動産ポータルサイトへの掲載することで、より多くの購入希望者へ物件をアピールします。他にも新聞への折り込み広告や地域へのポスティングなどチラシでPRを行う不動産会社もあります。
③購入希望者と交渉を行う
宣伝によってマンションの購入希望者が現れた場合、物件を実際に見てもらう内覧を行い、購入するイメージを高めてもらいます。売り出し価格で即決してもらえることはごく稀です、ほとんどの購入希望者が売り出し価格からの値下げを要求してきます。ですので、ほとんどの場合、購入希望者との間で価格などの交渉をすることになると考えておきましょう。これを逃すと購入希望者はもう現れないかも…という不安から、売り主はつい低姿勢になりがちですが、全ての要求に応じていると大きく損を被ってしまいます。譲ってもいいラインを明確にして交渉に臨むことが大切です。
④所有マンションの詳細情報を開示する
購入希望者と売買契約を結ぶ前に、中古売却するマンションの情報をきちんと開示することが大切です。特に、マンションの欠陥や破損などが売買契約締結後に発覚するとトラブルの元になりますので注意が必要です。新築ではなく中古での売却になりますので、売り主だけでなく買主もマンションの状況を正確に把握し、納得した上で売買契約を結ぶことが大切です。
購入希望者と売買契約を結ぶ
いよいよ購入希望者と売買契約を結びます。マンションの中古売却を不動産会社が仲介する場合、売買契約書は不動産会社が作成してくれます。仲介する不動産会社の方が重要事項を説明してくれますので、きちんと話を聞き、納得した上で締結することが重要です。ちなみに、一度売買契約が成立してしまうと、あとで取り消すのが困難になります。違約金なども発生してしまいますので、契約内容は慎重に確認しましょう。ちなみに、この売買契約の時に、一般的には物件価格の10～20％程度の手付金を受け取ることができます。マンション売却完了まで、あと少しです。
7マンションを購入者に引き渡して完了
購入者に物件を引き渡せる状態にするために、抵当権抹消や所有権の移転などの登記申請を行います。同時に自分も引っ越す準備をします。新居の手配や、部屋の片づけなどを引き渡し日に合わせてすすめましょう。マンションを購入希望者に引き渡し、売却額の残金を受領すれば、無事、マンションの中古売却活動は終了となります。ここで注意したいのは、マンションを中古売却した年は、確定申告が必要だということです。売却活動自体は物件を引き渡してお金を受け取れば終わりなのですが、引き渡し後の確定申告はうっかり忘れてしまいがちなので注意しましょう。
以上、マンションの中古売却の主な流れをご紹介しました。中古売却の流れを把握しておくことが、売りたい時にスムーズに物件を売却するコツです。マンションの査定価格を調べておくなど、中古売却に向けてできることから始めてみましょう。
中古マンション売却時に知っておきたい査定についての知識
新築で買ったマンションの価格は、時代の変化や住んだ年数で刻々と変化していきます。今所有しているマンションを売却するといくらで売れるのか、自分で判断することは難しいです。マンションの売却を検討しはじめたのであれば、まずは不動産会社に査定を依頼してみましょう。ネット上でできる簡易な査定もあれば、実際に物件に来てもらう精度の高い査定方法もあります。査定方法の違いや、査定時に気を付けるべきことなど、今回は、中古マンション売却時に知っておきたい査定についての知識をご紹介します。査定についての理解を深めることで中古マンション売却がよりスムーズになりますので、ぜひ最後まで読んでみてください。
マンションの中古売却を始める前に、まずは査定価格を把握しよう
今マンションを中古売却すると一体いくらくらいの価格がつくのか、所有するマンションの相場価格を把握しておくことは、マンションを中古売却するにあたってとても大切なことです。新築時に3000万円で買ったマンションが、5年経ったから2500万円くらいで売れるかな？など、自分の目分量で売却額を予想するのは危険です。所有マンションの売却額と新居の購入費用が釣り合っていない場合、追加で多額のローンを組まなければならないことにもなりかねません。不動産の価格は時世の変化や周囲の環境、部屋の傷み具合など様々な要素で大きく変動しますので、不動産のプロである不動産会社に査定を依頼して所有マンションの価値をきちんと把握しましょう。査定価格がもし想像していたよりも安価だった場合、中古売却せずにそのまま住み続ける選択をすることもできます。ネットで簡単にできる査定もありますので、自分でなんとなく計算するのではなく、不動産会社に査定をしてもらいましょう。
不動産会社が査定価格を算出する時に用いる「取引事例比較法」とは
不動産の査定価格を算出する時に用いる方法として、「取引事例比較法」、「原価法」、「収益還元法」の3つがあります。この中でも、マンションを中古売却する時には、「取引事例比較法」がよく用いられますのでおさえておきましょう。取引事例比較法とは、周辺の似たような物件のいくつかの取引事例を元に査定価格を算出する査定方法のことです。例えばあなたのマンションの別の部屋が過去に売買されていた場合は、その成約価格も参考にしますし、同じマンションでなくても、エリアが同じで間取りや階数など似たような物件であれば成約価格を参考にします。この取引事例比較法は、売却予定の物件の中を見なくても査定価格を割り出せる机上査定です。机上査定について詳しくは後術します。この取引事例比較法で算出した査定価格は、おおよその相場価格になります。実際の物件の査定価格は、机上査定に加えて部屋を訪問して査定する訪問査定も加味した上で算出されます。
不動産の査定方法「机上査定」と「訪問査定」
机上査定と訪問査定、それぞれの査定方法の特徴をご紹介します。「机上査定」は、物件の情報を入力すれば算出してもらえる、簡易な査定のことです。不動産会社を自宅に招いたり、不動産会社へ自分が出向いたりしなくてもネットやメールでのやりとりで査定をすませられますので、手間がかからず便利です。中古マンション一括査定サイトなどを利用すれば複数の不動産会社の査定価格を一度に把握することもできます。机上査定のデメリットとしては、査定価格は訪問査定よりも精度が劣るということです。おおよその金額を楽に早く知りたい時は、ネットで机上査定を受けてみると良いでしょう。もう一つの「訪問査定」は、机上査定に加えて、不動産会社の担当者が実際に物件を見て、より詳細に物件の状態をチェックする査定方法のことです。建物の劣化などを確認するだけでなく、建物から駅までの道のりの雰囲気など、周辺状況なども加味して詳細に査定します。机上査定よりも精度は高いですが、査定結果が出るまでに１週間程度、時間がかかるのがデメリットです。
どちらの査定も費用は無料というのが一般的ですが、訪問査定を受けると不動産会社からの営業アプローチがはじまりますので、中古売却検討中の段階では、おおよその相場額を把握できる机上査定を受け、中古売却の意志が固まったらより精度の高い査定を受けられる訪問査定をすると良いでしょう。ちなみに訪問査定の時、どこまで掃除すべきか悩む方も多いと思います。不動産会社はプロですので、掃除はしてなくても査定価格にほぼ影響はありませんのでご安心ください。しかし歩く場所もない状況など、物件の確認が困難な場合はきちんとした査定が受けられない可能性があります。床にあるものをどかしておくなど、最低限の片付けはしておくと安心です。
マンション査定時に不動産会社に伝えるべきこととは？
簡易な机上査定でも精度の高い訪問査定でも、査定を受ける際には自分の所有するマンションの状況をある程度正確に把握しておくことが大切です。少しでも多くの情報を正確に不動産会社に提供することで査定精度も高まります。築年数や間取り、建物面積など物件の基本的な情報は自分でもしっかりと把握しておきましょう。基本的には不動産会社が用意した項目を答えていく形になりますが、リフォームや不具合など、売却主だからわかる
ことは、もし聞かれなくても隠さず不動産会社へ申告しましょう。言わなくても訪問査定でバレる可能性も高いので、分かっている不具合であれば最初から伝えておくのが賢明です。もし売買契約が成立したあとに隠していたことが発覚した場合はトラブルに発展することもありますので注意しましょう。物件の悪いところもきちんと伝えることで、どう販売していくか、不動産会社の人も一緒になってアプローチ方法を考えてくれます。良いところはもちろん、物件のマイナスポイントもしっかりと伝えるようにしましょう。
マンション中古売却の訪問査定で準備するべき書類とは？
ネットで行う机上査定は書類不要で査定してもらえますが、訪問査定ではより精度の高い査定をする耐えに書類を用意する必要が出てきます。マンションの中古売却時の訪問査定で必要な主な書類をまとめました。
1.登記簿謄本（登記事項証明書）
土地や建物に関する所在や、所有者の住所や氏名が記されている不動産登記簿。その写しのことを「登記簿謄本」と呼びます。現在登記簿データは電子データ化され、「登記事項証明書」という名称に変更されています。登記事項証明書は、法務局から取得可能です。
2.売買契約書
マンションを購入したときに締結した契約書です。
3.重要事項説明書
マンションを購入時に不動産会社から受け取った書類です。物件の登記内容や設備の整備状況、マンションの共有部分に関する規約など、物件に関する重要な情報が要約された書類になります。
4.登記済証又は登記識別情報
通称で「権利証」と呼ばれているものです。不動産を購入すると発行されます。
以前は登記済証と呼ばれる書面が発行されていましたが、現在はアルファベットと数字の１２桁のパスワードを組み合わせた登記識別情報が発行されています。様式は違いますが登記済証も登記識別情報もどちらも同じものを指します。
不動産会社によってはこの他にも書類が必要となるケースもありますので、詳しくは訪問査定を依頼した不動産会社に確認しましょう。
以上、マンションを中古売却する際に知っておきたい査定にまつわる知識をご紹介しました。査定方法を知ることで、マンションの中古売却がよりスムーズになります。中古マンション一括査定サイトは手軽にご利用できますので、利用したことがない人はぜひ一度使ってみてくださいね。