中古マンション売却時に聞くレインズとは？
レインズとは(Real Estate Information Network System)の略で、不動産流通標準情報システムのことです。これは全国4か所にある不動産流通機構が運営しており、多くの不動産情報を交換するためのシステムとなります。このシステムを利用できるのは指定流通機構に会員登録をしている不動産会社のみです。中古マンションを売却する場合「一般媒介契約」「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」の3種類のどれかで契約を結ぶことになりますが、「専属専任媒介契約」か「専任媒介契約」のどちらかの契約であれば、レインズへの物件登録が必須となります。
売却対象の中古マンションがレインズに登録されるメリットは？
売却中の中古マンションを見たいとき、インターネットで検索するか、新聞の折り込みチラシやポスティングのチラシを見るか、となると思いますが、「チラシ」という形をとると、一部の方にしか物件の存在を知ってもらうことができません。遠方から引っ越しをしようと考えている方にはわからない物件となってしまいます。
専属専任の場合は5日以内、専任の場合は7日以内にレインズに登録することとなっています。一般媒介契約でも任意だとは言え、レインズへの登録が推奨されています。登録されれば広く素早く物件の検索が行えるようになります。登録されているかどうか不安になる方もいらっしゃると思いますが、売却を依頼した不動産会社から「登録証明書」を受け取りましょう。不動産会社は登録したことをお客様に報告することが義務付けられています。
売主にとって早く売却できること市場の動きを知ることもできるので、より良い売却価格の設定ができるようにもなります。
レインズに登録しない不動産会社はどうして？
不動産会社は中古マンションの売却時、仲介手数料が入る仕組みになっています。売主からの仲介手数料です。ですがそれだけではなく、買主からも仲介手数料が入るようにしたいわけです。つまり、すべて自社内で売買を成立させたい、ということです。売主買主両方からの手数料が入る「両手仲介」の状態にしたいのです。
レインズに登録すれば、物件の内容が他の不動産会社にもわかり、他の不動産会社で買い手が見つかってしまうと、もちろん買い手を見つけた不動産会社に仲介手数料が入ります。ですので、悪質な不動産会社ですとレインズの登録を意図的にしないケースもある、ということを知っておきましょう。中には詳しい説明もなく2か月ほどはレインズ登録しないで（それも売り手側の要望という形にして）専任媒介契約にしてほしい、このほうが少し高く査定額が出せる、という不動産会社もあるようですので、注意が必要です。
これは「囲い込み」という仲介手数料欲しさに自社内で売買をしようとしていると思われるので、担当者を変えてもらうか、もしくは売却を依頼する不動産会社自体を変えるか、になります。不快な思いをしながらやり取りをするのも嫌なものです。残念なことに、専属専任や専任の契約の場合は義務付けられていると言いつつも、登録をしなかったからといって厳しい罰則があるわけでもありません。売主が不動産のことについて何も知らない場合は、特に誤魔化そうとしているということも考えられます。
もし査定をしてもらって高値の査定価格が出ても、レインズの登録を渋る不動産会社でしたら少し考え直してみることをおすすめします。登録された後でも、他の不動産会社で買い手が見つかっていないかどうかをよく確かめる必要があると思います。
中古マンションを売却する際には不動産仲介業者との信頼関係が大事です。一括査定で複数の業者に査定してもらい、利益ばかりを考えるような不動産仲介業者ではなく、任せられると感じる業者を選びましょう。