今年も日本列島は、地震や台風による水害などさまざまな災害に見舞われました。
大地震のときに中古のマンションに住んでいた友人は、倒れたまな板で蛇口が下がり、水が出っぱなしになってしまい、台所が水浸しになったそうです。
マンションに住んでいて地震が起きたら、いろいろなことが心配です。友人の話を例にとると、水浸しの台所が長い間放置さしていたことで下の階に水が漏れたら、修繕費はどこまで自己負担になるのだろう、などと考えてしまいます。
そこで、過去に大きな地震に見舞われた地域の中古マンションは、その後どのような推移をたどっているのか売却の観点で見てみることにしました。
取り上げるのは、近年、いくつかの大きな地震に見舞われた新潟県です。そのせいもあって、マンションの建築が活発な地域でもあります。新しいマンションの建築計画がある一方で、中古マンションの売買はどのような状況になっているのでしょう。
それまで中古マンションに住んでいて住み替えるとなると、まずは売却のための査定からということになります。
まずは、新潟県の中古マンションの相場を見てみますと、マンションの価格の平均値は坪単価で58.3万円です。
これを新潟市に限定して見てみますと、中古マンションの価格の平均値は坪単価で59.1万円で前年度比マイナス４％の2.5万円減になります。売買数は113件で前年度より78件減少で、割合にするとマイナス0.8％になり、こちらは大幅減となりました。平均的な築年数は27.6年で平均占有面積は17.3坪となっています。専有面積は前年度比でプラス4.4％です。
近年の取引物件の特徴は、築年数が40年を超える物件の増加と、専有面積100平方メートル未満の一般的ファミリー世帯が対象の物件数の増加と言えます。
価格上昇の要因としてあげられるのは駅からの距離の減少ですが、価格下落としては築年数が40年を超える物件の増加があげられています。
実は、新潟市の不動産価値は、全国的に見ても不安定で、中古マンション市場の数値も乱高下しています。
㎡の平均単価を例に上げますと、1年毎におよそ5～15％の幅の上昇と下落を繰り返しています。2017年は、前年比でマイナス15.03％という急激な下がりかたをしています。この不安定な価格の動向は、震災が影響していることが考えられます。
ここで中古マンション売買の取引件数で見てみますと、2012年をピークに落ち込みを見せていますが、2016年には20％近く回復したあと、2017年も順調に推移しています。好調な景気の数値に戻るには、あと数年ほどかかるかもしれませんが、不動産業界には見通しは明るいと考えている人がたくさんいます。
その根拠のとしては、これまで敬遠されがちだった中古マンションが売れ始めているということがあげられます。これは朗報です。震災が起きたあとでも数年すれば、不安定だった不動産の市場も安定する傾向にあり、中古マンションの需要も出てくるということですから。
そして、取引された物件の専有面積は、2012年には約61㎡だったものが、2017年では50㎡になっています。以前はファミリー向けの広い住居が求められていたのが、最近では単身者向けの住居の需要が増えてきたということです。
比較的専有面積の少ないマンションが売れるようになると、市場が潤ってくるというのが不動産業界の認識のひとつにあります。それだけ取引する物件数が増えてくると、景気が上向くというのが理由です。
さらに、2017年に売買された中古マンションの傾向として、築浅の物件よりも築古の物件の比率が上昇したというデータがあります。耐震性や立地などの条件も関係しますが、中古マンションでも売却できるのは、高い査定価格が出るチャンスといえます。
新潟市は、大規模で人口も多いとはいえない地方都市ですので、中古マンションの即売却は難しいかもしれません。中古マンション売却を検討している人は、とにかく早く動き出すことが、売却のチャンスを逃さないポイントになるといえます。
まずは、一括査定をして数社から査定見積をとり、信頼がおける仲介業者を選ぶとよいでしょう。大手業者よりも地域密着型業者の方が強いことも多くあるかもしれません。土地に顔が利くというのは、それだけで大きな利点です。仲介業者は名前だけで選ばずに、売却の際は必ず複数の業者から査定見積をとり、比較するようにしましょう。