中古マンションを高く売却するなら複数の仲介業者に一括査定が必須！
中古マンションを売却する時、仲介業者選びに気を付けて
中古マンションを売却する時には、まず査定を行います。そして、実際に売り出し価格をきめるわけですが、査定金額が売り出し価格ではありません。家主の意向も加味して金額は決まりますので、「いくらで売りたいか？」「もしも売れなかったら、いつ頃値下げするか？」など売却決定まで、様々なことに注意が必要です。
できればご自身の中古マンションには高く売れてほしい。その場合、利益の金額に大きく影響するのは、「どこの仲介業者に査定と売却を頼むか？」という点で、最も重要と言えます。
中古マンション査定・売却の際に、変な仲介業者を選んでしまうと、結果売却額が数百万円単位で差がでることもあります。
結論から言うと、一番のオススメは「複数社の仲介業者に一括査定を申し込むこと」です。インターネットで無料で行えますし、仲介業者によって、都心に強い地方に強いなども見えてくるからです。
仲介業者選びのポイント
1.一括査定サイトなどを利用し、複数の業者から査定を取る
まず、中古マンションを売却しようと思ったならば、複数社に査定を申し込みましょう。ご自身の持っている中古マンションの価値を広い目線で知る、というのももちろんありますが、もし仮に、面倒だからと一社だけに査定・売却を依頼すると、売却価格はその業者の意向により決められてしまう場合もあります。複数社査定を頼むことで、A社とB社の間には５０万～数百万の開きがでるかもしれません。
仲介業者というのは、自社で中古マンションの売却が決まった時の成果報酬で儲けを得ています。
いくら営業努力をしても、実際にマンションが売れないと儲けは０。営業マンはとにかく売りたいと考えています。悪質な仲介業者は相場よりも下の売却価格にして、早く売り抜けるように提案してくることもよく聞く話です。その場合、当然、家主は損をしてしまいます。本当であればもう50万円、もう100万円くらい物件の売却金額を引き上げられたはずだったのに、と後から気が付いても遅いのです。
2.知人の紹介はやめましょう。しがらみのない一括査定サイトが便利
知人の紹介の仲介業者を介して、1社に中古マンション査定・売却を頼む方もいますが、トラブルの種になりかねませんので、できれば避けたほうがいいでしょう。
知人の紹介に頼む場合も、必ず、複数社査定を頼むべきです。
知人の紹介ということで、売却価格をもう少し上げてほしいなど言いたいことを言えなくなることもありますし、中古マンションに本当に最適な仲介業者かどうかわからないからです。また、知人の紹介ということで、一社にしか査定を依頼していないことがわかれば、業者側に有利な立場で話を進められることもあります。
あなたの中古マンションをもっと高い値段で早く売ることのできる業者は他にもあるかもしれません。ぜひ無料の一括査定サイトなどの第三者サービスを使って比較すべきでしょう。
インターネットの一括査定サイトでは、各仲介業社の査定価格が簡易的な形で一目で見られ、比較も簡単です。また、中古マンションの査定を依頼することで、仲介業者同士が競争意識を高めるので、業者によっては同じ査定額で仲介手数料を安くするなど、特典を提示してくることもあります。
もし仮に極端に安い査定金額を出してくる仲介業者がいたら、すでに怪しいので避けることをお勧めします。しかし、一社に依頼するのと違い、仲介業者側も他者を意識するので、明らかに安い査定額は基本的には出にくくなります。
無料で、自宅にいながらできる、一括査定サイトの利用で、明らかにダメな仲介業者は避けることができますので、非常に便利です。
もし、知人の紹介をどうしても断れないようであっても、一括査定サイトを利用して、知人の紹介の仲介業者の査定金額が相応のものであるか確かめることもできますよ。
前述しましたが、一括査定サイトを利用し、仲介業者を競争させることで、仲介手数料を安さを売りにしてくる業者も現れるでしょう。
良い仲介業者とは？
「良い仲介業者」と評判の業者に頼めばいいじゃないか、と思われるかもしれません。しかしながら、中古マンションの売却においての良い仲介業者とは、おのずと一つには絞ることができなくなります。なぜなら、仲介業者によって強味が変わってくるからです。都心の一等地の中古マンションの売却に長けた仲介業者もあるでしょうし、地方で駅から遠い場所にある中古マンションですと、地域の情報に長けた地域密着の地元の仲介業者が強い場合もあるからです。都心と地方では、購入する顧客層が全く異なります。それぞれに強い仲介業者を選ぶ必要があるのです。
そのため、各中古マンションごとに見合った仲介業者をその都度探し出すしかありません。
売却したい中古マンション物件にぴったりの業者選び
売却したい中古マンションの特徴によって、業者選びは定まっていきます。
仲介業者には各業者それぞれに持ち味があります。
あなたが、これから売却しようと考えている中古マンションは都心で、駅前の一等地、建っていて間取りも申し分ないなど優良物件でしょうか？だとしたら、どの業者を選んでも、比較的早く相応の売却価格で売れるはずです。
しかし、条件が様々なのが、中古マンションです。「都内で駅近だけど、間取りに難がある」とか、「間取りも日当たりも申し分ないが、郊外で駅まで遠い」というような中古マンションですと、やはり一括査定サイトに査定を頼んでみて、それぞれの中古マンションに得意な仲介業者を見つけるとよいでしょう。
例えば、大手仲介業者ですと、都心の中古マンション査定・売却が得意です。しかし、都心を離れて郊外や地方になると、一転地元の仲介業者の方が、その土地の客層を熟知しているので、早く売却できるパターンもあります。
大手の安心感もありますが、地域によっては中小業者が強い場合もありますので、ぜひ複数社比較してみて下さい。
中古マンション売却時仲介手数料の計算方法
マンション売買時の仲介手数料の計算方法は400万円超の売却価格に対して「3％＋6万円」です。これは、中古マンション査定・売却時の仲介手数料の上限として定まっているだけなので、上限を超えない場合には、仲介業者によって自由に決めることができます。
最近では仲介手数料を割引したり、無料と言う業者も増えています。
仲介手数料が安いほうが売主としては得な面もありますが、また、隠れたデメリットもあるので注意が必要です。
本来、仲介業者は仲介手数料を、中古マンションの売主と買主の両方からもらえるのですが、仲介手数料無料を謳っている会社とはつまり、売主の手数料を無料にして、買主の手数料だけをもらおうとしています。そのため、契約した中古マンション物件を自社で売らないと、儲けは０です。
不動産業者は普通レインズという、不動産業者だけが見られるサイトに物件情報を登録して、広く購入者を探すのですが、よそに物件を買われないように、このレインズに掲載しないということもあるようです。
結果、中古マンションを売却したいが、人目につかないため、なかなか売れず、売却価格を下げることになりかねません。
仲介手数料は無料と言っている仲介業者には、必ず、レインズに登録するか否かも確認した方が良いでしょう。
都心の中古マンションを売却したい場合のオススメ業者
もしあなたの持っている中古マンションが、東京都、千葉県、埼玉県、神奈川県にあるならば、「ソニー不動産」という売却エージェントが今、かなり有利になっています。
通常の仲介業者は、中古マンションの査定をし売却の契約をする、そして、自社で書いてが見つかれば、売り手からも買い手からも、両方から仲介手数料を得ることができます。
しかし、こちらのソニー不動産の場合「同じ中古マンション物件では片方だけしか仲介しない」という、業界では異例とも言える特徴を売りにしています。
通常の仲介業者は売主・買主の両方から仲介手数料を受け取ることができます。これを両手仲介と言います。これが実のところ、長らく不動産業界では悪い慣習ととらえられています。なえならば、両手仲介ができたほうが、仲介業者には当然うまみがあるため、中古マンションの売り手や買い手が損をするような提案をしばしばするからです。
やはりここでも、インターネットで一括査定サイトを使って複数の業者から相場価格を確認することが判断の一助になるでしょう。ソニー不動産を利用した場合には、最初から両手仲介目当ての不利な提案は少なくともしてこないと言えます。
契約した仲介業者が営業努力してくれない場合は
もしあなたが今、契約中の中古マンション売却仲介業者に不満があるというのなら、その場合はやはりなるべく早く業者を変更した方が良いでしょう。
該当の中古マンション売却仲介業者が、営業努力や報告義務を行っているなら構わないのですが、もし「あまり努力してくれてないように感じる」、とか「状況の報告がない」などのことがあった場合、損をすることもあるので、早めに切り上げるべきだからです。
いつ見極めるか？
一度契約した中古マンション売却仲介業者を変更するのは勇気がいりますが、では、いつが見極めのタイミングなのか。中古マンションの状況によって様々ではありますが、概ね以下のような内容に注意してみてください。
・対応が悪い、販売努力をしてくれない（即時）
すでに、仲介業者の対応が悪い、あまり販売努力をしてくれていない場合には、これはなるべく早めに変更した方が良いでしょう。対応が悪いのに、結果得をするとはやはり考えにくいです。損をしないためにも、一括査定サイトなどを利用し、他の中古マンション売却仲介業者を検討したほうが賢明です。。
・売却価格相場、良好な物件（半年）
問題のない中古マンションで、売却価格もおおむね相場に合っている場合ですが、6か月もあれば売却できると思います。
しかし、もしもなかなか売却できうにいるのであれば、仲介業者の力量を疑ってもいいかもしれません。できれば契約更新はせず6ヶ月を目安に他の業者に切り替えるとよいでしょう。
・売却価格が相場より上、良好な物件（9ヶ月）
また、立地も間取りも申し分ない良好な中古マンションながら、相場よりも高い売却価格をつけている場合。
売主自身も通常の売却できる期間よりも時間がかかっても良いとの判断でしょうが、「内見の予約がまったく入らない」とか、「売れそうな気配が全然ない」などの場合には、業者の切り替えをすべきかもしれません。
しかしながら、相場よりも明らかに高すぎる売却価格を付けている場合には、業者の営業努力だけで売却することは難しいので、値下げに踏み切る必要もまたあります。
・物件が事故物件など訳アリ（半年～1年）
事故物件や極端に不便な場所にあるなど訳アリ物件は、どうしても売れるのに時間がかかるのは否めません。
もし相場から価格を下げてかつ6か月から1年経過しても売れそうにない場合には、「業者買取」を検討するのも手段の一つです。（業者買取については後述）
不満のある仲介業者とはなるべく早く切り替えないと百万単位で損をするかも！
以上のことから、すでに契約中の中古マンション売却仲介業者に不満があるならば、なるべく早く契約を別の仲介業者に切り替えたほうがよいでしょう。
仲介業者に遠慮して、断れないまま時間が経つということは、イコール、あなたの中古マンションの資産価値が徐々に落ちているということ。数十万～百万円単位で高く売れるはずだったものが売れなかったとなるかもしれません。
ちなみに、中古マンション売却仲介業者との契約は原則3ヶ月単位です。契約した3ヶ月の間に、どうもおかしいと感じているようでしたら、思い切って変更を検討ましょう。
仮に、「契約終了したい」と売主が伝えると、仲介業者は「もう3ヶ月だけ様子を見させてください」と言ってくるケースが多々あります。
これまで、活発に営業努力していなかった仲介業者が、人が変わったように売却活動をしはじめるか疑わしいです。
これまで、どのように動いてくれたか3か月の間しっかりと目を光らせ、ダメなら切り替えましょう。ここでもう3か月契約してしまったら、6か月もの時間を無駄に過ごすことになってしまいます。
あなたの大切な財産をベストな状態で売却するためにも、相手に情けは無用です。
更新したばかりの仲介業者を打ち切る方法
もし更新したばかりなどで、まだ契約期間がだいぶ残っている場合には、業者との交渉次第で早めに契約を打ち切れることもあるようです。
まずは担当者に連絡して、早期に契約を解除したいという旨を伝えましょう。
しかし自己都合による契約解除となりますから、これまで業者が使用した広告費の一部を請求されることもあるようです。広告費の一部の支払いを請求されたとしたら、あまりに金額が高すぎる場合はその内訳の詳細を求めましょう。元々なぜ、早期に解約をしなければならないのかというと、仲介業者側の営業努力が不十分だったからではないでしょうか？担当者に、不満だと思った点を冷静に伝えましょう。広告費も効果的ではなかったということにもなりますから、請求額を下げられる可能性は十分あります。
専任媒介契約をしているかたは、本来報告義務のある契約方法なので、報告がない場合には明確に契約違反しています。その点を指摘して契約解除の交渉を行いましょう。
多くのケースでは、意外にも何の請求もないまま、スムーズに契約を解除できるようです。
物件は申し分ないのに、仲介業者の営業努力が足りなせいでなかなか売れず時間をロスしてしまった場合に、値下げしてでも早く売りたいような焦りも出てきます。早く売れていたら値下げしなくても良かったかもしれませんよね。値下げは１００万円単価で行う場合が多いですし、数百万円も値下げしてはもったいないです。売却できない原因は物件ではなく、仲介業者のせいかもしれません。すでに仲介業済みであっても、任せきりにはせず、状況を確認し、必要であれば契約の打ち切りも検討しましょう。
あなたの中古マンションが訳アリ、または事故物件だった時
訳ありの中古マンション、または事故物件になってしまった！などの場合、スムーズに売却できるのか頭が痛いですよね。
訳あり物件や事故物件とは、中古マンション売却にあたり、大きく不利な要素と思われる点や、長い間買い手が見つからない中古マンションとします。
例えば、
・立地が悪い。非常に不便など
・極端に住みにくいような間取り
・築年数が古い
・過去に事故や事件があった
などが挙げられます。
このような中古マンションですと残念ながら大手の業者だと敬遠されてしまうこともあるようです。
地域に根差した地元仲介業者の中には、難のある物件を扱ってくれる、しかも得意であるというような業者も中にはあるのです。
まず、地元の仲介業者は、地域の中古マンション売却の相場や顧客層を事細かに把握して分析しています。訳アリの程度によって、だいたいどの程度値下げしたら売り抜けられるか知っている可能性があります。
買い手の中には、ビジネスで、訳アリ物件・事故物件を安く買い、それをフルリフォームした後にまた高く売るということをしている人もいます。
このような買い手を知っている地域の情報に強い点は、地元の不動産業者ならではです。
今、あなたが、契約している仲介業者でなかなか売却が決まらないようでしたら、もう一度、地域に強い仲介業者を探してみるべきかもしれません。
どうしても売れない訳アリの中古マンションの場合
あなたの中古マンションがどうしても、売れない！と困ってしまいますよね。
その場合は、少々金額が下がるリスクはありますが、不動産業者に直接売却するという手段も考えてみて下さい。
不動産業者の中には、普通ではなかなか売却できなかった中古マンションを、自社で買い上げている業者がいます。これを、業者買取と言います。
売却価格は、普通に査定して相場で売却できた場合に比べて、３割程度安くなります。
普通の査定・売却より価格は安くなりますが、売却できるならしたほうがいい場合もあります。住むつもりもない中古マンションを持ち続けるだけで、固定資産税は発生し、お金は減っていきますから。
最悪、不動産会社が業者買取という形で購入するケースもある、と覚えておきましょう。
まとめ
・都心部の中古マンション
都心部の中古マンションは有利です。売却できる確率はかなり高いですが、「いかに高く売却できるか？」に重きを置きたいところです。
・郊外の中古マンション
一括査定サイトを利用するなど、多くの仲介業者に査定を依頼しましょう。少しでも売れる可能性を高くすること！地方の仲介業者選びの際には大手と中小のどちらが強いかはその土地によっても変わりますし、物件の状態にもよるので、なるべく多く査定を取ると安心です。
以上が一般的な中古マンション売却の仲介業者を選ぶ時の重要なポイントです。特にお勧めしたいのは、必ず複数の業者を比較してから選んだほうが良いということです。
仲介業者には業者によって強味が大きく違うので、ぜひ比較して検討してください。
もちろん、面倒に感じるかもしれません。中古マンション売却は不慣れなうえに、骨の折れる作業です。ですが、最初に、複数社査定をやっておいて、まず売主自身が相場を知ること、仲介業者にも様々な業者があることを知っておくことなどは決して損ではないはずです。
そして、最良な仲介業者を選べたならば、希望の売却価格で早期に売り抜けることもできるのです。時間がたつごとに、中古マンションの資産価値は少しづつ目減りしますから、スピードは大事です。
初めの1歩としての、複数社査定は必須とお考え下さい。あなたの中古マンションがよりよい形で売却できることを祈ります。
