マンションを売却するとき築年数は査定額に影響するのか

中古マンションを選ぶポイント

中古マンションでも新築マンションでも、購入後はどんどん査定額が下がっていきます。例え住宅ローンを組んで購入したとしても、売却しなければならなくなることもありますし、最近はマンションの購入が一生に一度ではなく、住んでいたマンションを売却し、買い替える方もいらっしゃいます。住みやすさや、様々な人生設計のなかで、マンションの買い替えを考える方は増えてきています。また最低賃金も数年前から見れば少しずつ上がってきていますし、少し景気が上向きになっているから見られる傾向なのかもしれません。

もし売却を考えた中古マンションの購入であれば、なおさら査定額が下がりにくい中古マンションを選ぶことが大事になってきます。そこで、査定額の下がりにくい、つまり価値の下がりにくい中古マンションがどういうものなのか、そしてその選ぶポイントをピックアップしていきたいと思います。

中古マンションの築年数は査定額にどのくらい関係する？

中古マンションの査定額は、購入後急激に下がり、後半の査定額の下がり方は緩やかになることが多いです。築20年辺りまでは5年ごとの下がり具合の幅が大きいですが、いくら下がり続けたとしてもゼロになることはありません。築21年を超えるとあまり下がらないという下げ止まり傾向があります。また売却額として出た価格よりも、実際に購入した価格の方が低いという現実があります。中古マンションだと売却額そのままでは売れないということです。

中古マンションの査定額が下がっていく一番の原因としては、建物が古くなっていくから。建物が古くなっていくことに関しては誰も防ぐことはできません。では、黙って査定額を下がるのを見ているしかないのか、ということですが、まず選ぶ段階で査定額が下がりにくい中古マンションを選ぶ必要があります。それは建物ではなく、土地に価値がある場合なのです。ここ数年の東京の中古マンションの売却額が上がっています。建物が新しくなったわけではなく、土地の価格が関係しているということなのです。

中古マンションの価値は土地も関係があった

上記のことから中古マンションの査定額低下を防ぐためには土地の価値を知る、ということがわかります。2013年頃から中古マンションの価格が上がり始めているのですが、新築マンションを購入していれば3年住んだとしても、価値があまり下がっていないことが予想されます。その理由として、東京全体の土地の価格が上がっているから、ということになります。売却対象となる中古マンションとなった建物自体の査定額は下がっているのですが、査定額には立地条件や土地のことなども考慮されてきます。なので、下がった査定額の分が土地などの価値が上がったために、相殺されているのです。中古マンションの建つ場所の土地価格が上がりやすいのであれば、売却しなければならなくなっても査定額が高く出る可能性もあります。

バブル時代は驚くほど土地の価格が上がっていきましたが、今はそこまで上がることはないので、中古マンションの査定額も上がっていくことを期待するのは難しいでしょう。一般的に、下がっていく、と思っていた方が良いですが、下がりにくい中古マンションを選びたいものです。

売却時の査定額が下がりにくいマンションとは

建物は古くなっていくために、建物の査定額としては下がっていくことは避けられないことはわかりましたね。そうすると、売却を前提に購入されるのであればなおさら、査定額が下がりにくい中古マンションを選ぶ、というところに注目します。そのポイントは「戸数」「部屋の向き」「駅からの距離」「住環境」「どこの販売会社か」「階数」といったところが選ぶポイントとなってきます。

「戸数」では大規模(500戸以上)か小規模かに分かれます。小規模マンションだと修繕費や管理費が高い可能性があり1戸あたりの負担額が増えることが考えられます。大規模マンションになると管理人が常駐しているなど、マンション管理が行きわたっています。植栽の管理などもしっかりしていて、伸び放題になっていません。中古マンションを購入する際、入るエントランス付近などの共用場所が汚れている、雑草が生え放題だと「管理だいじょうぶかな」と不安になってしまいますよね。

「部屋の向き」に関しては、マンションはバルコニーが重要です。バルコニーが広い、南向きなのはやはり人気があります。中古マンションの検索する際でも、部屋の向き「南向き」を絞り込み対象にできるほどです。やはり西向きや北向きは本当に日当たりが悪く、部屋明るさも暗い雰囲気を感じてしまいます。ファミリー層だと南向きは選びたいポイントとなります。

「駅からの距離」は通勤通学する際に重要です。また首都圏ですと車を所有していない方も多いので、駅に近いことがとてもマンション選びで重要になってきます。中でも駅から徒歩5分以内という物件は本当に需要があります。ただ、駅に近くて騒音が気になりそうだから、という方もいらっしゃいます。そういう方は10分以内で探す方が多いことが予想されます。少し駅から離れているから騒音は気にならない、と思うわけです。中古マンションで査定額がなかなか下がらないのは徒歩5分圏内だと言われています。また、例え駅に近い物件だとしてもその駅に止まる本数が少ない、快速が止まらないとなると、やはり査定額の下がり具合は大きくなります。中古マンションの物件が発展途上の街であるなどの状態であれば土地の価格も上がることが予想されるため、マンションの価値も下がらず、売却額にも響いてくると思います。

「住環境」については、スーパーなどの商業施設があることです。このスーパーというのも、小さなスーパーだけではなく、イトーヨーカ堂やイオンなどの複合施設を指します。食料品の購入は近くにあることが大事です。食料品も取り扱うドラッグストアも便利な点です。静かな場所、という所も大事なように思いますが、それより欠かせないのは食料品や日用品です。

「どこの販売会社か」については、安いマンションというのはブランドがありません。やはり、この会社が建てたというブランド付きのマンションは売却の際も価格が違います。売却を考えて中古マンションを購入するのであれば、査定額にも差が出ますので、ブランド名にこだわるほうが良いと思います。よく聞きますのが、三井不動産、野村不動産なのではないでしょうか。

「階数」ですが、小規模マンションですと、階数も高くなく、どこを選んでもと思うかもしれませんが、やはり階数は高ければ高いほど査定額も高くつきます。特に一階ですとバルコニーが道路側にあり、外を歩く人が気になる、ということもあります。またやはり日当たりの面でも低階層は日が入りにくいです。特に駅近い所となるとビルが立ち並び、低階層であるほど日影になってしまいます。階数が高ければ、日当たりが良いだけでなく、景色が良かったり、空気が澄んでいたりと利点も多いです。災害時のことを考えて低階層を選ばれる方もいらっしゃいますが、起こる確率の低いリスクを考えて購入する方はなかなか少ないのではないかとも思います。

査定額の下がりにくい条件として見てきましたが、これらのことに気を付けながら中古マンションを選ぶと、売却する時にも有利に働くと思います。実は売却時に利用することが多い一括査定サイトでも中古マンション購入時に使えるので、購入しようか迷う物件があるのであれば、その価格を適正かどうか査定してもらうことをおすすめします。査定額によっては値下げ交渉も可能になるかもしれません。