住宅ローンを滞納していると、金融機関から督促が来ます。それを無視してそのままにしていると、一定期限の中でローンを分割して返済する権利を失い、残りのローンを一括して全額返済することを求められます。それが滞納してから６ヶ月ほどです。さらに何もしないままでいると、自宅のマンションの差し押さえや競売の手続きが始まってしまいます。そうなる前に、マンションを売却して生活を再建する方法があります。今回は、ローンの返済が滞った後競売を回避してマンションを売却する「任意売却」について見ていきたいと思います。
マンションのローン返済が困難に。マンションが売却出来るかは、まず査定を
マンションのローンが払えなくなってしまいそうだといった場合はどうしたらいいのでしょう。リストラや病気などといった要因で支払いが今後も困難そうだといった場合には、マンションの差し押さえや競売を防ぐために、早めに行動をとるべきでしょう。
マンションのローンが売却価格よりも低いアンダーローンの状態であれば、マンションを通常の流れで売却することで問題は解決してしまいます。当然ですが、競売や任意売却よりも通常の流れでマンションを売却する方がマンションは高く売れます。
まず、住宅ローンを払えなくなくなりそうだと思った場合には、出来るだけ早い段階でマンションを売却して住宅ローンを返済出来るかを検討してみましょう。
まずはインターネットで査定してくれるサイトなどでもいいので、マンションの査定を行ってみることです。マンションの査定は、他には不動産会社やマンション査定業者に直接依頼する事もできます。簡易的な査定ならすぐに査定金額が出るでしょう。しかし、それぞれの査定する業者によって、マンションの査定金額は異なってきます。
たくさん査定してもらうことで、だいたいのマンションの売却出来る相場が分かってくると思います。
その査定金額が、ローンの残債よりも高ければ、普通に売却してローンを一括返済してしまえばいいのです。しかしもし、査定金額がローンの残債よりも低くなってしまった場合には、普通にマンションを売却することは出来ません。
そういった場合は、出来れば返済が滞る前に、ローンを借りている金融機関に「返済が厳しい」旨を相談し、返済額を減額してもらう交渉をします。リスケジュールと呼ばれていますが、返済を一時的に猶予してもらう措置です。例えば、一定期間は金利のみを支払うようにするといったように、一時的に返済を楽にする方法です。病気からの復帰や再就職によって、猶予期間後に再び元の条件で支払いが出来るようになれば問題は解決です。
しかしこのリスケジュール期間中にも返済が滞ってしまった場合はどうなるのでしょう。だいたい６ヶ月程度返済が滞ると、これ以上返済を待っていても支払いが出来ないとローンを貸した側の金融機関が判断し、債務者は一定期限の中でローンを分割して返済する権利を失います。すると、保証会社が債務者に代わって金融機関に全額返済し、これにより保証会社が新たな債権者となります。保証会社は残りのローンを一括して全額返済することを借りた側に求めてきます。しかし、一括で支払えるわけがありませんので、マンションは競売にかけられるか、任意売却して手放すかしか手段はなくなります。
競売や任意売却というのは、お金を貸している金融機関などがマンションを売却して貸した分を回収するための手段なのです。競売と任意売却の違いは、競売が抵当権の実行に基づいた法的な強制力のある手段であるのに対し、任意売却は法的な手段によらない売却です。強制の反対の言葉として任意が使われていますが、任意売却では全てが話し合いで決まります。そもそも「売るか売らないか」ということもローンを借りている側と貸している側双方が話し合って決める事になります。
任意売却でマンションを売却する方法は？
任意売却をするための最大のポイントは、お金を貸している金融機関が任意売却を承諾することが必要だということです。任意売却に関しては、お金を貸してくれた金融機関側が協力してくれないと成り立たないのです。
任意売却は、お金を貸した債権者側との調整などといった特殊な業務があるため、その専門の不動産会社に依頼するのが通常です。
金融機関が普段から出入りしている任意売却の専門業者を紹介してくる場合もあります。自分で専門の業者を探してもいいのですが、詐欺などの被害も報告されていますので、きちんとした専門の業者を見極めて依頼をすることが大切です。
任意売却をする場合、任意売却の専門業者がマンションの価格査定を行います。通常の不動産会社の査定や、サイトなどの一括査定などでは査定することは出来ません。専門の業者が査定を行った後、マンションをその査定金額で任意売却して良いのかどうかの確認を債権者側に行います。
マンションの査定額がローンの残りの金額を上回っていれば、何も問題はありません。査定の金額がローンの残債より低ければ、マンションを売却した後に残ってしまう残債が返せるのか等も含めて検討が行われます。ここで、金融機関などの債権者側の合意が得られれば任意売却を行うことができるのです。
任意売却をした後、返済しきれなかった分はその後の支払うことになりますが、その残債や利息は、交渉によって圧縮していくことが可能な場合が多いです。
任意売却には、法的なルールがありません。ですので、債権者と債務者の間の話し合いや交渉によって決まっていきます。ここで必要なのは、残債を減らすことを第一に考えて交渉するということです。残債を減らすということは、完済までの期間も短くなりますし、支払う利息も少なくなります。そうでないと、たとえ毎月の返済額が減っても完済に時間がかかってしまいます。そのため、粘り強い交渉で可能な限り残債を減らすようにしましょう。
任意売却は最近になって多く行われるようになった
競売を避けるための方法が任意売却なのですが、近年その数が増えています。首都圏では競売数が大きく減っているというデータもあります。
任意売却はなぜ最近多く行なわれるようになったのでしょう？
バブルの頃をはじめとしてマンションなど不動産の高騰が長く続いた時代には、マンションを購入しても担保割れしてしまう事は少なかったといえます。しかし、リーマンショック後はその影響などでデフレが長期化しています。そのため、マンションなど不動産が担保割れしてしまう傾向が続いています。 金融機関は、不良債権の処理に苦しみ、その支援のため「サービサー法」という法律が施行されます。不良債権を処理するための一環として任意売却が行なわれるようになったのです。
任意売却とは、住宅ローンを支払えなくなってしまった場合に競売にかけられることを回避する数少ない方法です。
人生を再スタートさせるために、任意売却はできるだけ有利な条件で進めてくれる専門の業者や専門機関を選択することが大切になります。
それぞれの専門家の特徴をよく見極めて、最適な依頼先を見つけることが、任意売却を成功に導く大きなポイントとなります。