売却が難しい不整形地の対処法　不整形地を高く売る方法

いびつな形や、傾斜など、形が特殊な不整形地は、通常の相場より価格を下げたとしても売却が難しい場合があります。

現在所有している不整形地がなかなか売却できそうになく、どうにか処分をしたいと考えている方に向けて、不整形地を売却する方法を解説しています。

この記事を読めば以下を知ることができます。

売却が難しい不整形地の具体的なケース

売却が難しくなる不整形地の種類

旗竿地

旗竿地というのは、竿に掲げた旗のような形をしている土地です。道路に接する部分が竿のように細く、奥の土地が旗のように広がっている変形地をいいます。

旗竿地の中でも特に売却が難しくなるのは、道路に接する竿の部分が狭い土地です。
前面道路に接する敷地の幅が法律の制限を受ける可能性があることと、狭い竿部分の土地活用が難しくなるから売却が難しくなります。

まず、法律の制限ですが、都市計画区域内では、家を建てるためには土地は道路に２ｍ以上接している必要があります。旗竿地の接道幅が２ｍ未満である場合には現在建物が建っていたとしても、壊して再建築することが出来ません。接道義務の規定が出来たのは1950年ですのでそれ以前に建物が建てられていた土地では法律の制限にかかっている場合が考えられます。

接道幅が２ｍ以上であっても、竿の部分の形状によっては活用が難しくなります。例えば竿部分が極端に長い土地や幅が２ｍぎりぎりしかない場合です。せめて３ｍ程度の幅が確保できないと軽自動車以外は駐車がしにくいため駐車場として利用する事が難しくなります。また竿の部分が狭く長い土地は、建替えをする際にも機材や部材の搬入が困難になるため、建築費が割高になる要因ともなります。

崖地・傾斜地

崖地というのは、傾斜30度以上の傾斜が土地の中にある場合を指します。傾斜地は、崖地ほどの傾斜ではありませんが、土地の中に高低差がある土地を指します。

崖といっても山地にだけ存在しているのではなく、一定の傾斜のある土地ですので都市であっても一般的に見られる土地です。

崖地や傾斜地は、土砂が流失して建物や人に被害をもたらさないように利用に際して様々な規制が存在します。崖崩れや地滑りなどの危険性に考慮しなければいけないため売却しにくくなってしまうのです。

具体的には、建物の敷地や周囲に崖崩れや地滑りなどの被害が起こらないように、隣地との間に擁壁などを設置することが必要となります。他にも勾配を緩和する、危険な建物は使用しないことなど「安全上適当な措置」をとることが法律で定められています。さらに、全国で共通する制限だけではなく、地方の実状に合うようにさらに厳しい規定や条例が各地方自治体により定められているのです。

そのため、希望の建物を建てようとしても、法規制や条例によって建てられる建物に制限がある場合が考えられます。建物の制限以外でも擁壁を新たに造ったり、既存の擁壁の補修や地盤の改良工事などが必要になる場合もあったりします。当初の想定よりも多額の費用がかかってしまう可能性があります。

三角地

文字通り敷地が三角形になっている土地を指します。

三角地でも土地の面積が広ければ活用出来る面積が多いためそれほど問題にはなりませんが、面積が狭い三角地や、角度が鋭い三角地の場合は、有効活用が難しく売りにくくなります。

一般的な四角い住宅では無駄な部分が多くなってしまいますので、三角形の形を活かすためには設計から相談できる注文住宅にする必要があります。四角以外の建物を建てることになると、多くの場合建築費が割高になってしまいます。

また、三角の土地の形は縁起が悪いと評される場合があります。環境によって運が決まるとする風水で三角形の土地は大凶とされているためです。

不整形地の売却が難しい理由

買主が融資を受けることが難しい

不整形地は購入するための融資が受けにくい場合が多くあり、売却しにくい原因となっています。土地の購入には千万単位の金額が必要となる場合が多いため、ほとんどの買主は金融機関からの融資を受けることになります。融資が受けられない不整形地では、現金で購入できる買い手に限定されてしまうのです。

なぜ不整形地は融資が受けにくくなるのでしょうか。融資が受けにくくなる要因として、不整形地の担保価値が低い点が挙げられます。

金融機関は、万が一返済が滞った場合を考えます。いざという時にすぐに売却できて融資した分が確実に回収出来る物件であれば積極的に融資を行うでしょう。しかし不整形地は需要が少なく買い手が見つかりにくいため融資に消極的な金融機関は多いのです。融資が受けられる場合でも担保価値が低く設定されるため希望の金額が借りられないケースもあります。

流動性が低いため敬遠される

不整形地はいざという時に売却する事が難しい土地であるために、買い手から敬遠されがちになる事も考えられます。

通常の物件よりも価格が低いためお得に買えるメリットはありますが、将来的に売却を視野に入れている買い手であれば、売りにくい不整形地は選択肢から外れてしまうでしょう。

不整形地を売却する手段

隣の土地の所有者に売却する

まずは、隣地の所有者に買取ってもらえないか相談してみると良いでしょう。隣地も不整形地の場合は土地を1つの土地にする事で整形に出来るケースもあります。その場合は両者にとってメリットとなるため、応じてもらえる場合もあるかもしれません。

分割して売却する

不整形地の土地面積がある程度広い場合に限られますが、土地を分割するという方法もあります。不整形地と整形地に分割し、整形地として売却します。

整形地として売却出来るので、高値での売却が期待出来るでしょう。ただし、残っている不整形地はかなり価格を下げないと売却しにくくなってしまうでしょう。

すでに建物が建っている場合は取り壊してから分割する必要があるので費用がかかります。

新しい建物を建築して売却する

こちらは多額資金は必要になりますが、新たに建物を建築して売却する方法もあります。

新築物件は人気がありますし、ただ不整形地のまま売却するよりは具体的に最良のプランが提示出来れば買い手の注目が集まる可能性があります。

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もしも、まだ仲介の売却価格の査定を一度も取っていないという方は、仲介の売却だとどのくらいの価格で売れるのか調べてみるといいかもしれません。

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不整形地の売却評価額の算出方法

一般的に不整形地は整形地よりも活用が難しいため土地の資産価値が低くなります。ここでは、不整形地の売却評価額の算出方法について解説していきます。

一般的な整形の住宅地の場合、土地の売却評価額は、取引事例比較法によって査定されます。取引事例比較法では似たような条件の土地が過去にいくらで取引されたかといった成約データを参考にして計算する方法です。

一方、不整形地は特殊な形状のため似たような条件の土地がみつからない場合もあります。その場合は路線価と補正率を使って計算されます。

不整形地の売却評価額計算手順

①　地区区分、路線価額を確認

まずは国税庁ホームページの財産評価基準にある都道府県毎の「路線価図」から、路線価を確認しましょう。

路線価というのは、土地の公的な評価額の１つで、道路に面した土地につけられる１平方メートルあたりの値段のことです。国税庁によって定められていて、毎年更新が行われます。土地の相続税や贈与税を計算する場合には路線価が使われます。路線価図の地図上で土地が面する道路に書かれた数字が路線価です。例えば前面道路の数字が「90D」であれば、路線価は１平方メートル当たり90,000円となります。数字の後ろのアルファベットは借地権割合を表し、土地が自用地ではなく借地の場合に関係します。

次に、路線価図から土地がどの地区に属しているかを表した地区区分を確認しましょう。地区区分は、ビル街地区、高度商業地区、繁華街地区、普通商業・併用住宅地区、中小工業地区、大工場地区、普通住宅地区の７つに分類されます。それぞれに対応した丸や楕円、四角形、菱形など図形で路線価図に表示されます。路線価の数値を囲っている図形が地区区分を表し、例えば正円で囲まれている場合は、普通商業・併用住宅地区となります。図形で囲まれていない場合には、地区区分は「普通住宅地区」です。

②　地積区分の確認

土地の地区区分が確認できたら、土地の面積に応じて、どこの区分に該当するかを「地積区分表」で確認します。

「地積区分表」は以下に一部を抜粋しますが、国税庁のホームページに記載されています。

【地積区分表】国税庁ホームページより一部抜粋

➂　かげ地割合の算出

かげ地の割合を算出します。

かげ地というのは、不整形地を整形地とみなした場合に欠けている部分を指します。

④　不整形地補正率の確認

「不整形地補正率表」で、①で確認した地区区分、②で確認した地積区分、➂で算出したかげ地割合に応じて不整形地補正率を確認します。以下は国税庁ホームページから「不整形地補正率表」を一部抜粋したものですが、かげ地割合65％以上まで補正率が定められています。

⑤　奥行価格補正率を確認

奥行の長い土地の場合は土地が利用しにくいため、評価が下がる場合があります。

以下は一部ですが、奥行距離と地区区分によって補正率が定められています。

⑥　不整形地の路線価評価額を算出

確認した路線価額に、⑤の奥行価格補正率と④の不整形地補正率を乗じれば、不整形地の１平方メートル当りの路線価額が算出出来ます。さらに土地の面積を掛けて、不整形地の路線価評価額を算出します。

⑦　実勢価格を割り出す

路線価は、実勢価格のおよそ8割を目安に決められますので、路線価を1.25倍することでだいたいの相場の目安と割り出すことができます。

まとめ

売りにくい不整形地を売却するポイントは以下です！