投資用マンションにかかる固定資産税はどのくらい？減税して利益を上げる方法とは

マンションや一戸建てを購入した場合、毎年、固定資産税を納める必要があります。
居住目的ではなく投資目的のマンションであっても、もちろん固定資産税がかかります。投資目的であれば、利益を増やすため、支払う税金は少しでも抑えたいところ。
今回は、特にマンション投資にかかる固定資産税の基本的な説明や、損をしないための減税方法などを不動産会社スマートアンドカンパニーがまとめました。

記事で取り上げるのは以下の内容です。

投資用マンションの固定資産税はどれくらい？

投資用マンションの固定資産税とは？

購入した土地や建物の所有者が支払い義務のある税金のこと―

固定資産税とは、マンションや一戸建てなどの土地、建物（固定資産）の所有者が支払う義務がある税金です。投資目的で購入しているマンションの場合、固定資産税の支払い義務は所有者にあり、借り手側は、固定資産税を支払う必要がありません。

固定資産税の額は、毎年1月1日に決まります。ですので、税金の支払い義務は、1月1日時点で固定資産税台帳に登録されている人ということになります。

つまり、1年の途中でマンションを売却したとしても、1月1日時点での所有者に税金の支払い義務があります。税金額は、途中で譲った場合でも増減はありません。そのため、マンションに限らず不動産売買では、売買日を基準にし、買い手側が固定資産税の残りを日割り計算で支払うケースがほとんどです。

投資用マンションの固定資産税の算出方法

標準税率の％（パーセンテージ）は、それぞれの市町村により異なります。パーセンテージが知りたい場合は、対象の市町村のホームページなどを見て調べてみてください。

また、マンション投資をする際、知っておかなくてはならないのは、マンションにかかる固定資産税についていくつか注意点があるということです。

マンションには、居住部分である「占有スペース」と、エントランスや廊下などの「共有スペース」があります。居住部分は、居住者自身が専用で使用しますが、共有部分は、マンションのほかの住人と共同で使うことになります。

そのため、マンションの固定資産税は、居住者だけが使用できる占有スペースの固定資産税と、共有スペースの固定資産税を支払はなくてはなりません。負担する範囲は、共有部分の土地をマンションの住戸数で割って算出します。

投資用マンションの固定資産税額をシミュレーション

固定資産税は、土地と建物それぞれにかかる税金で、先に説明した計算式で算出できるわけですが、都内のマンションとして実際にシミュレーションしてみます。

投資用マンションで固定資産税が減税出来る場合は？

新築マンションの固定資産税には軽減措置がある

新築マンションの場合、一定の条件を満たしていれば建物にかかる固定資産税を一定期間半額に減らすという軽減措置があります。

マンションの固定資産税の軽減措置を受けるには、建物の利用状況を申告する必要があります。これは、申告しないと絶対に軽減されないということではありません。
すでに軽減された価格で固定資産税の通知書が来る場合もありますが、より確実に軽減措置を受けるため、申告することをお勧めします。軽減措置の対象となる部分はマンションにより異なるので、購入したマンションがどのような対象になっているのか調べておく必要もあります。
また、納税通知書が送られてきたら、軽減措置が適用されているのか確認してください。

また、土地を住むための敷地として使用している場合、固定資産税の軽減措置を受けることができます。面積が200㎡以下のとき、固定資産評価額が1/6に軽減され、200㎡を超えた分は、固定資産評価額が1/3に軽減されます。

マンションの場合は、敷地全体の面積を住戸数で割った面積で考えます。一戸あたり200㎡以内であることが多いため、ほとんどのマンションは1/6に軽減措置対象となります。また、たとえば土地が400㎡だった場合、200㎡分は1/6、残りの200㎡は1/3軽減されるという計算になります。

さらに都市計画税にも軽減措置があり、200㎡までは1/3に軽減され、超えた分は、2/3に軽減されます。

しかし、1つ注意をしておきたいのは、土地の減額期間は、マンションに住んでいる限り、ずっと続きますが、建物の減額期間には期限があるということです。減額期間が終了した次の年からは固定資産税がかなり増えるということを覚えておくことが大切です。家計の負担が増えることは確実ですので、減額には期間があることを忘れてはいけません。

タワーマンション低層階の場合

マンションの取引価格は階数に応じて異なりますが、固定資産税はマンション全体で平均され負担額が決まっていました。
低層階の購入者の不公平感を払拭するため、平成29年度の税制改正によりタワーマンションの固定資産税が変更されています。

税制改正の対象は、2018年以降に立てられた20階以上のマンションとなります。

つまり、2018年以前に建てられた中古マンションは、今まで同様全体で一律の固定資産税額となり、20階未満の新築マンションであっても同様の額です。この税制改正により、今までメリットが薄いとされていたタワーマンションの低層階にも減税効果が見込めることもあり、人気が集まるようになりました。

では具体的にどのぐらい減税するのか？というと、

「 居住用超高層建築物の１階を100とし、階が１つ増えるごとに、これに10/39を加算した数値とされます。したがって、［Ｎ階の階層別専有床面積補正率＝100＋10/39×（Ｎ-１）］となります。」
＊引用元: 平成29年度改正タワーマンションに係る固定資産税の取扱い|公益社団法人　全日本不動産協会

つまり、1階低くなるごとに0.256%ずつ差が出てくる＝減税することになります。

「タワーマンション低層階」について興味のある方は以下の記事も参考にしてみてください。

低層階タワーマンションの売却価格は安い？高値で売却するコツ

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投資用マンションで固定資産税を少しでも抑えて利益を上げるためには？

では、投資用マンションの固定資産税を少しでも抑え利益を上げるにはどんな注意点があるか？についてご説明します。

固定資産税を少しでも抑えようとするなら、投資用マンションは新築購入をおすすめします。新築マンションであれば、最低でも5年、建物にかかる固定資産税の減税措置を受けられるためです。また、新築のマンションなら借り手もつきやすいですし、最近のマンションは、共有スペースも充実した設備である場合が多くなっているので、次の借り手も見つかりやすいです。

ここでマンション投資における売却タイミングの考え方について少しお話しします。
5年後以降は、固定資産税額がかなり上がります。家賃収入を踏まえますとマイナスに転じることはありませんが、固定資産税が上がる分だけ利益が減ってしまうことは確実です。そのため、5年後には一旦、投資用マンションの売却を視野入れてみてもよいです。売却しやすく、次の買い手がつきやすくするためには、新築マンションは、人気の高い立地、今後開発が見込まれ便利になる土地に建設される物件を選ぶことが重要です。

また、投資マンションの売却で失敗しないために、不動産会社選びに注意をすることも大切です。親身に相談に乗ってくれる、熱心な不動産会社を見つけることができれば、ほぼ損することなく適正な高値で投資用のマンションを売却が可能となります。高値で売却するために良い不動産会社を見つけるコツは、複数の会社から査定をとってみることです。複数の会社から査定をとることで、良い不動産会社に巡り会える確率が高まり、そのうえ適正な査定額を知ることもできます。妥当な査定額を提示してくれる、連絡のやり取りが親切かどうかは、信頼できる不動産会社かを見極める判断材料となります。
無料の一括査定サイトを利用すれば複数の会社に査定依頼が可能です。最新マンション売却一括査定の人気ランキングで人気査定サイトをチェックしてみて下さい。

さらに、投資用のマンションの売却で損をしないために、売買取引の完了日や売却額の希望を具体的に決めておくことが重要です。不動産会社の言いなりに値下げを繰り返して損をしないよう気をつけてください。

投資用マンションの売却で得たお金で、さらに人気が出そうな立地の新築マンションを狙って再投資にチャレンジすることもおすすめです。都心に限らず、ジワジワと人気が上がっている土地はたくさんあります。新しく開通される道路に近い土地、今後乗り換えが便利になりそうな駅、周辺にタワーマンション建設計画があるような立地を狙うのがおすすめです。再投資の際は、前にもご説明したように、固定資産税の節税や、借り手がつきやすくするためにも新築マンションを狙ってください。このように新築でのマンション投資をする場合は、固定資産税の減税措置の期間も考慮し、売却のタイミングについて検討しましょう。

投資用マンションの固定資産税の支払い方法と期限は？

支払い方法について

固定資産税は、コンビニなどで現金払いのイメージがある人がほとんどと思いますが、実は、固定資産税は、クレジットカード支払いができる自治体もあります。

東京都を例にみてみると以下のように６通りの支払い方法があります。

クレジットカード払いなら、わざわざ支払いに行く必要もないですし、支払うためのお金を銀行まで降ろしにいく手間も省けます。特にマンション投資は副業の場合が多いので、固定資産税の支払いも手軽に済む方法を選択したいところです。また、カードの決済日に引き落とされるため、現金払いより少し猶予（遅らせることができる）があります。さらに、クレジットカードならポイントがたまる場合がほとんどです。固定資産税のようなある程度の金額の支払いならポイントがたまりやすくなりますね。

ただし、クレジット払いだと手数料が発生します。手数料は、市町村により異なりますが大体0.8％程度の場合がほとんどです。ですので、ポイントを貯める目的でクレジットカード払いを選択するときは、手数料とたまるポイントの還元率をよく確認してから支払うように気をつけてください。

また、クレジットカード払いできるのは、固定資産税の税額が100万円未満に限られる点にも注意が必要です。

支払期限について

固定資産税は、毎年1月1日現在の固定資産（土地・家屋・償却資産）の所有者が納める税金の1種です。

固定資産税の支払いは、原則として６月（第1期）・９月（第２期）・12月（第３期）・2月（第４期）の年、4回あります。納税通知書は、第1期の納付月に送付されます。

もし所有名義が複数人となる場合は、共有者うち代表1名宛に送られてきます。

ただし支払い期日は、市町村ごとに定められており、以下のように自治体毎に異なる場合があります。

納付期限は基本的にそれぞれの月末ですが、月末が土日祝日、年末年始に係る場合はその翌日となります。

このように市町村により違いがありますので、マンションの所在する地方自治体のホームページで確認してみてください。

投資用マンションの固定資産税・注意点しておきたい点は？

投資用マンションを購入した年、固定資産税は誰が払う？

固定資産税の支払い義務があるのは、毎年1月1日時点での所有者ですが、投資用マンションを購入した場合は以下の形で支払うことになります。

1月1日以降、今年のうちに投資用マンションを購入した場合、今年の固定資産税に関しては以前の所有者が支払う必要があります。ですので、購入時（決済日）を基準として前の諸風車（売主）が買い手の所有期間を日割り計算し、両者間で清算するという形です。その場合の確定申告は固定資産税の全額ではなく清算金の計上となります。

家賃収入が赤字でも支払う必要がある

マンション投資で家賃収入が赤字になっていても、固定資産税が、所有する不動産の価値に対する税金のため、所有者には支払い義務があります。赤字が出たことに対する減免の措置はないので注意が必要です。
対策としては、予めある程度の準備金を確保することで多少リスクが軽減されます。そのために、狙ったマンション投資の前に税額を確認しておくことが大切です。新築マンションでしたら販売業者に、中古マンションでしたら所有時に支払っている売主に必ず確認してください。

中古マンション投資は築年数に注意

新築と中古、固定資産税の視点では、どちらが得なのか？土地に関する税金額は変わりませんが、築年数ごとに建物にかかる税金額は落ちていきます。また、固定資産税の計算方法として、「経年減価補正率」があるため、新築と中古では計算方法が変わります。

新築マンションに適用される固定資産税の減税措置（1/2）は5年間で。よって築年数が6年目のマンションでは、減税措置が終了するため新築時よりも固定資産税が高くなります。

ですので、固定資産税という視点では、新築マンション購入なら5年間は1/2軽減措置により負担が抑えられますが、中古マンションだと軽減措置がないのでもともとの売主が支払った固定資産税よりも増額してしまうので注意が必要です。

納税証明書は保管を

固定資産税は、たとえ投資用マンションであっても、所有している限り、毎年支払わなくてはなりません。
ただ、毎年支払っている固定資産税は確定申告時に経費計上が可能なので、所得から差し引くことができます。支払いの際の納税証明書はきちんと保管しましょう。

投資マンションと一戸建ての固定資産税　どちらが安い？

長期的に支払う固定資産税額　戸建てとマンションの違い

価格が同じマンションと一戸建て、長期的には支払う固定資産税が安いのはどちらでしょうか？住居や土地がマンションに比べて広い一戸建ての方が固定資産税がかかるイメージですが、実は一戸建ての方が長期的に支払う固定資産税は安いです。

一戸建て、マンションのどちらであっても土地と建物を購入することになります。一戸建ては、敷地の土地を全て購入しますが、マンションは敷地を住戸数で割り、所有者全員で按分するので、一戸あたりの土地代は少なくなります。

ただ、固定資産税の軽減措置は土地に対する措置の方が大きな額になります。200㎡までの部分は1/6の価格となり所有している間はずっと続きます。建物の軽減措置は、新築を条件した税額が1/2になる期間は最長で7年間です。

さらに、建物は年数が経つにつれ価値が下がるため、固定資産税額も変わってきます。価値が下がるほど固定資産税は安くなりますが、その価値の下がり方は一戸建てとマンションとでは異なります。

マンションの場合、鉄筋コンクリートで作られているため約50年かけて価値が下がります。固定資産税額も減り方が緩やかです。一戸建ては木造がほとんどなので建物の価値は約20年かけて下がります。つまり、木造の一戸建ての方がマンションよりも固定資産税の減り方が早いので、長期的に支払う建物の固定資産税総額は一戸建ての方が少なくなります。

土地、建物の2つの面から、物件に占める土地の割合が多く、建物にかかる固定資産税の減少が早い一戸建ての方が固定資産税は安くなります。

ただこれはあくまで固定資産税という税金の視点で見た場合、一戸建ての方がマンションに比べて税金が安いというだけで、マンションと一戸建てのどちらがいいという話ではありません。

家族構成、理想とする住環境を考慮し選ぶのがおすすめです。例えば、マンションの方が駅近で立地条件のよい物件が多い傾向にあります。さらに、管理会社が入っていますので、共有スペースは、いつもきれいな状態が保たれます。建物自体の劣化も緩やかですし、共有部分に修繕が必要な時は、管理会社により行われます。

一戸建ては、部屋に限らず、外観や外の敷地内を購入者自身がきれいに保たなくてはなりません。木造建築であれば劣化が早いため、修理が必要になるまでの期間も短い傾向にあります。修理の際は、自分で修繕費を支払わなくてはなりません。

固定資産税の額はあくまで一つの条件ですので、将来どんな生活をしていきたいのか、今後の維持費用なども考慮して、マンションなのか？一戸建てか？を決めることが重要です。

投資用の不動産は戸建てよりマンションがおすすめ

長期的に見てみると、支払う固定資産税は戸建ての方が少ないことがわかりました。しかし、投資用の不動産となるとマンションの方が良い場合があります。なぜなら、賃貸として貸す場合には、一戸建てよりもマンションの方が借り手がつきやすいです。もしも戸建てで借り手がついたとしても、長期間に渡って借り続ける人は少ない傾向にあります。なぜなら、戸建ては賃貸として家賃を支払っていくのと、ローンを組んで購入するのではさほどかわりないため、購入した方がいいと思う人がほとんどだからです。借り手がいなくなってから再び借り手を探すのは大変になりますし、なにより維持費もかかります。修繕が必要になってきたら修繕費を負担する必要がありますし、物件が古くなってきたら借り手をつけるために大掛かりなリフォームを行う必要もあります。一戸建てのリフォームとなると範囲も広くかなりコストがかかります。

これを踏まえると、長期的に支払う固定資産税が多かったとしてもコストを抑えたり、維持を楽にしたりするために投資はマンションで行うのがおすすめです。

マンションなら、一人の人が長期間借りなくても、立地のいい物件であれば貸し手を見つけやすい傾向にあり、途切れることなく家賃収入を得ることができる傾向にあります。

では、投資用マンションで固定資産税を少しでも抑えて利益を上げるためにはどのようなことに注意をすればいいかをご説明していきます。

固定資産税を少しでも抑えるために、投資用マンションは新築を購入することがおすすめです。新築マンションなら、最低でも5年は建物にかかる固定資産税の減税措置を受けることができるからです。また、新築のマンションであれば借り手もつきやすいです。最近のマンションなら、共有スペースもきれいで充実しているものが多いため、次の借り手も見つかりやすいでしょう。5年後以降は、固定資産税を支払う額がぐっと上がります。家賃収入を踏まえてマイナスになることはありませんが、固定資産税が増える分利益が減ることはたしかです。そのため、5年後には、投資用マンションの売却も視野入れてみてもいいでしょう。そのためには、新築マンションは、人気の高い立地で売却価格が落ちにくいところであったり、今後開発されて便利になっていくような土地のマンションであったりを選ぶことがおすすめです。

また、投資マンションの売却で失敗をしないためには、不動産選びに注意をすることも大切です。親身になってくれて、熱心な不動産会社を見つけることができれば、損をすることなく適正な高値で投資用のマンションを売却することができます。投資用マンションは人気の高い立地で、マンション自体の価値が高い場合がほとんどのため損をしないためにも不動産会社選びには気をつけましょう。高値で売却するために良い不動産会社を見つけるには、複数の会社から査定をとってみることが大切です。売却の際は、複数の会社で査定を取ることにより、良い不動産会社に巡り会える可能性が高くなる上に適正な査定額を知ることもできます。妥当な査定額であり、連絡のやり取りも親切で信頼できる会社を選ぶようにしましょう。

また、投資用のマンションの売却で損をしないためには、希望の売買取引の完了日や希望額を具体的に決めておくことも大切です。不動産会社に言われるがまま値下げをして損をすることがないようにしましょう。

投資用マンションの売却で得たお金では、今までのマンションよりも今後さらに人気が出そうな立地の新築マンションを狙いさらに投資をしてみることもおすすめです。都心の中心部でなくても、徐々に人気があがってきている土地はたくさんあります。新しく開通される道路に近い土地や、乗り換えが便利になりそうな駅、または周辺にタワーマンションの計画があるような立地を狙ってみることがおすすめです。さらに、再び投資用にマンションを購入するときは、固定資産税を少しでも抑えたり、借り主が見つかりやすいようにしたりするためにも新築マンションを狙うのがいいでしょう。固定資産税の減税措置の期間も視野に入れて、投資用マンションを売却するタイミングを検討してみましょう。

投資用マンションにかかる固定資産税　まとめ

今回は、マンション投資をするにあたり、必ず払う必要のある固定資産税について解説しました。

支払い方法、支払い時期、また新築マンションと中古マンションでは長期的に見た場合税額がどのように変わるのか？もご理解いただけたことと思います。不動産投資においては、選択肢としての一戸建てももちろんありますが、経年劣化、メンテナンス、借り手のニーズ等を考えますとマンションで投資をすることをおすすめします。利益を増やし、支払う税金を少しでも抑えるため、情報はこまめにチェックしましょう。

投資用マンションを売却したときの税金に関する知識のまとめ

投資用のマンションを売却する際、どのような税金がかかるのでしょうか？また、免除される税金はあるのでしょうか？少しでもお得に売却するために知っておきたい投資用マンション売却の税金対策をまとめました。

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