住宅ローンが完済していないマンションには抵当権が設定されています。今回は抵当権のついたマンションの売却について不動産会社スマートアンドカンパニーが詳しく解説します。
- 抵当権とは
- 抵当権が付いたままの売却が難しい理由
- 抵当権を抹消してマンションを売却する方法
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Contents
抵当権のついたマンションの査定や売却は可能？
住宅ローンを借りているマンションには抵当権がついている
マンションの売却をご検討されている方は、抵当権についてある程度の知識を蓄えておくことが大事です。いくつか専門的な用語もあり、一見複雑な印象もありますが一度覚えてしまえばさほど難しいものではありません。この機会に是非知識を深めて欲しいところです。
特に中古マンションの売却査定をご検討されている方は、知らないと上手く進めることが出来ない可能性も出てきますので、気をつけましょう。
まず、抵当権とは何でしょうか？ズバリ、住宅ローンで言う「担保」のことを指しています。
マンションや土地などの不動産を購入する際には、多額の資金が必要になりますが、これをすべてご自身の資産で賄える方は少ないと思います。大抵の場合、銀行などの金融機関から住宅ローンを借りて購入するための資金を調達します。その住宅ローンを借りるときに土地とマンションに設定されるのが抵当権です。
お金を貸す方の金融機関にしてみれば、貸した分のお金を無事に回収できる保証が必要になります。万が一ローンの返済が成されなくなったときのリスク回避として設定されるのが「抵当権」という訳です。つまり、住宅ローンを貸す≒土地と建物を担保にする、何かあったら金融機関が持って行きますよという形の契約になっているワケですね。
仮に住宅ローンの返済が遅れたり、返済自体を拒否したりすると、金融機関は抵当権を設定した不動産を競売に掛けることが出来ます。「抵当権の実行」と呼ばれる行為です。抵当権の実行とは、マンションを売却することで、残った債務（残債）を回収する作業を進めていることを指しています。
もちろんきちんとローンを返済し続けていれば、全く問題はありませんので、滞りのないようしていきたいですね。
ちなみに、個人ではなく会社体の場合、資金調達目的で何度もローンを組む場合もあります。この場合は、毎回抵当権の設定と抹消を繰り返すのが面倒なため、根抵当権という形を設定し、取引をスムースに進める形にするのが一般的です。
抵当権が付いたままの売却は法的には可能
抵当権が付いているマンションの査定や売却をすることは出来るのでしょうか？
抵当権を抹消しないままの売却は難しい
法律的に言えば、売却は可能です。ですが、抵当権が設定されているマンションを購入したいと考える人はまずいません。なぜなら、仮に購入したとしてもそれまでの持ち主が残った住宅ローンの返済をしてくれない場合、金融機関は残債回収のために競売に掛ける「抵当権の実行」をするからです。つまり、家を売られてしまうので、買わないということになる訳です。
リスクが高すぎるからですね。
住宅ローン返済の途中であってもマンションの売却査定は可能です。仮に売却査定をしてみて、高額な査定額が出た場合、ローン返済の途中でも売却したいと考えることも出てくるかと思います。こうした場合にどうしたら良いのでしょうか？抵当権を抹消出来れば、売ることが出来ますので、どのようにしたら抵当権を抹消できるのか？がカギになりますね。
マンションを売却して抵当権を抹消する方法
抵当権を抹消するパターンは、マンションを売却してローンが完済出来るか出来ないかによって大きく２つ存在します。
- マンション売却でローンが完済出来る場合
- マンションを売却してもローンが完済出来ない場合
それぞれ見て行きましょう。
マンションを売却してローンが完済出来る
マンション売却代金がローンを上回る場合
「住宅ローンの残債をマンションの売却価格が上回っている」パターンでは、問題なく売却が可能です。売却代金で住宅ローンの残債を返済することができるので、ローンの完済によって抵当権を外すことができます。
足りない分を足してローンを完済できる場合
「住宅ローンの残債をマンションの売却価格が下回っている」パターンでも、抵当権を外せるケースがあります。
売却価格よりもローンの残債が多かった場合でも、手持ちの現金をプラスするなどしてローンが完済出来れば抵当権を外せるので問題なく売却する事ができます。
また、現金がない場合もマンションを売却して新しくマンションなどを買い替える場合は、「住み替えローン」を利用できることもあります。
抵当権の抹消タイミング
ちなみに、抵当権の抹消は売却代金の入金と同じタイミングで行います。
マンションを次の買主に引き渡しをする際に、住宅ローンを借りていた銀行の担当者も同席するので、マンションの売却代金が売主の銀行口座に入金されたことを確認したら、抵当権を外す手続きを行うことになります。実際の手続きは、司法書士に代行してもらうのが一般的です。抵当権抹消のために必要な書類を司法書士に手渡して、手続きをしてもらう形になります。司法書士は、マンションの所在地を管轄する法務局で抵当権抹消登記の申請を行います。
売却してもローンが完済出来ない
売却してもマンションの売却価格よりもローンの残債が多い場合です。売却代金で住宅ローンの残債を返済することができなければ、抵当権を外すことは難しくなりますが、任意売却という方法があります。
任意売却する
マンションを売却して抵当権を抹消するために取られるのが任意売却という手法です。この方法なら、売却後に仮に住宅ローンの残債が残ったとしても抵当権の抹消をすることが出来ます。
ただし、任意売却は住宅ローンの返済が厳しい、売却したいがローンの残債が多く完済出来ない、住み替えローンなども利用出来ない、といった状況でもどうしてもマンションを売却したい場合の最後の手段です。ローンを借りている金融機関が任意売却に同意してくれない場合は、抵当権抹消が出来ないので売却することは出来ません。
なんだか債務者のみメリットがあるのでは？と考えがちですが、そんなこともありません。債権者である金融機関にもメリットがあるのです。一般的に不動産は競売にかけるよりも任意売却のほうが高額で取引することができます。債権者側としては少しでも多くのお金を回収したいと考えますので、こうした任意売却に応じてくれることが多いのです。
任意売却についての詳細は以下の記事も参考にしてください。
抵当権を抹消するときに必要な書類一覧
実際にマンションの抵当権抹消のためにはどんな書類が必要となってくるでしょうか？
マンションの売却時には、所有権移転登記も抵当権抹消と一緒に行われますので、売主と新しい買主の両方に必要な書類を用意しなければなりません。加えて、抵当権が設定されている不動産の売却をするのですから、抵当権抹消登記が必要になってきます。通常は、ローンを完済したときに債権者から交付されるものですが、この時点では抵当権は解除されていません。
普通、抵当権を抹消するには、法務局で抵当権抹消登記の手続きが必要になります。 ローンを完済した後で不動産の売却をする場合であれば、抹消登記に必要な書類を自分で揃えて申請することもできるので、全く問題はありません。しかし、売却代金を返済に充てる場合は、次の所有者への移転登記と合わせて進める必要があるため、手続きも複雑化してしまいます。そのため、こうしたケースでは、司法書士に移転登記や抵当権抹消登記を任せて、全て同時に手続きを行ってもらう形が一般的です。
- 印鑑証明書
- 権利証もしくは登記識別情報通知書
- 委任状（司法書士が用意するものです。）
- 登記原因証明情報作成のための書面（司法書士が作成するものです。）
- 固定資産税評価証明書
- 抵当権抹消登記に必要な書類（抵当権の登記済証など、です。）
- 代表者事項証明書もしくは履歴(現在)事項証明書
また、場合によって、以下４つの書類も必要になる場合もありますので、確認して準備出来るようにしましょう。
- 許可書や同意書、承諾書等（一般的には不要ですが例外あり）
- 住民票（登記上の住所が登記名義人の現住所と違う場合のみ必要）
- 住宅家屋証明書（一般的には不要ですが例外あり）
- 資格証明書（法人の場合は必要）
まとめ
- 金融機関から融資を受ける際に、担保としてマンションに抵当権が設定されている
- 抵当権が設定されたままマンションを売却することは事実上難しい
- 抵当権抹消するにはローンを完済が必要。ローン完済が難しい場合は金融機関に承諾を受けられれば任意売却で抵当権を外してもらえる場合もある
抵当権のついたマンション売却のポイントは、抵当権抹消のタイミングと抵当権抹消のための売却査定金額が重要になってきます。この両者を問題なく実行するためには、ある程度の専門的な知識が必要になってきます。司法書士や不動産会社、不動産のプロに相談しながら進めていくことが大事ですね。ちなみに、抵当権の登録免許税は、抵当権が付いている不動産1つにつき1,000円（土地と建物の場合は2つで2,000円）、司法書士手数料は15,000円程度が目安となります。ただし依頼をする司法書士によっても司法書士手数料は変わってきます。金額が気になる場合は、依頼をする前に問い合わせてみるのもおすすめです。
