狭い土地は売却できない？売れない狭小住宅を買取ます

相続で狭小の古い空き家を所有しているとき、活用も難しく売却しにくい狭い土地を負担に感じている方は多いです。

今回の記事では、買い手が見つかりにくい狭小土地を売却する方法についてもご紹介しますので、是非参考にしてください。

この記事を読めば以下を知ることができます。

売却しにくい狭小住宅の条件は？

60m2以下の土地

都心部の住宅密集地域では土地がある程度狭くても需要がありますが、一般的に60㎡（およそ18坪）以下の狭い土地は、活用がしにくくなるため売却しづらくなります。

道路に面していない土地

古い狭小住宅では建替えが出来ない再建築不可物件も少なくありません。築年数が経った狭小住宅は建築基準法上の接道義務に違反している場合があるからです。

接道義務は建築基準法の規定で、道路に２ｍ以上面していない敷地には建物を建てることができないとするものです。

例えば間口が２ｍより狭い狭小土地は接道義務を満たしていないことになり建替えができません。また、他人の所有する土地に囲まれていて公道に面していない場合も、道路に面していないため接道義務を満たしていません。再建築が出来ないため、今建っている建物が古くなってしまっても建替えることが出来ません。

形が整っていない土地

ただ狭いというだけではなく、形が整っていない狭小土地も多くあります。形が整っていないというのは、道路と道路に挟まれた三角地や、間口が狭く奥に土地が広がっている旗竿地などが該当します。たとえ狭小であっても整形地であれば、土地の形が正方形や長方形に近いため建物を建てやすいのですが、形が整っていない狭小土地は有効に使える部分が少なくなるため建物を建てにくくなります。

売れにくい狭い土地(狭小住宅)を早く売却して手放したい方へ

売却しにくい狭小土地は買取がいい

説明してきたような売れにくい条件にあてはまる狭い土地や狭小住宅は、仲介による売却ではなく業者による直接買取がおすすめです。早く手放したいという場合は特に、買取してくれる不動産会社探しから始めましょう。

業者による買取をおすすめする理由は、売却までの期間が短くて済むということと、結果的に余計な費用が掛からないということからです。

一般的に不動産を売却するのであれば、時間はかかりますが広く買主を探せるため、仲介による売却の方が高値を期待できます。買取業者は買取った不動産に付加価値を付けて再販するのが目的のため、価格は仲介の7割程度になってしまいます。

しかしながら、狭小土地や狭小住宅の場合は、説明してきたような理由から仲介業者に依頼してもなかなか売却出来ない事が多いのです。時間を掛けて一般の買主を探しても買い手が見つからず、結局、仲介業者から紹介された買取業者が買主になるケースもあります。

仲介で売却を依頼した場合は、成約した後成功報酬として不動産会社に仲介手数料を支払います。つまり、最終的に買取業者に買取ってもらう結果は同じでも、仲介手数料分だけ余計な費用を払う必要があるのです。

買取業者による買取であれば、金額と条件さえ納得出来れば即売却が決まり現金化することができます。直接買取のため仲介手数料を支払う必要もありません。

ただし、買取業者にも様々あり、買取できる物件に条件を設けている場合があります。狭小土地など売りにくい物件でも積極的に買取ってくれる買取業者を選びましょう。

狭小土地や狭小住宅を買取ってくれる買取業者は、一括査定サイトを利用して探す事が出来ます。一括査定サイトは、仲介か買取かを選択して査定を依頼できますので、複数の業者に査定を依頼して条件や査定額を比較しましょう。

狭小の土地、狭小住宅は弊社が買取ます

スマートアンドカンパニーでは、売りづらい不動産でも買取をしております。

狭小土地や再建築不可物件でも条件が合えば買取ることができますので、処分にお困りの方は是非一度ご相談ください。

買取エリアは１都３県にの物件に限っておりますが、以下のようなケースにあてはまる場合でも買取が可能です。

など、物件の売却に不安を感じている方はご連絡ください。

狭い土地（狭小住宅）の売却が難しくなる理由

ローンが組めない場合が多く買い手が限定される

狭小の土地が売却しにくい最大の理由は、購入したくても融資が受けづらいという点にあります。狭小住宅や狭小土地では、多くの場合金融機関の融資審査が通らず購入する際にローンが組みにくくなります。

金融機関によって細かい審査基準は異なりますが、一般的な融資基準としては一戸建てで土地の有効宅地面積が40㎡、建物の床面積が60㎡に満たない場合は審査が通りにくいと言われています。

また、住宅金融支援機構のフラット35についても同様で、融資基準を床面積70㎡以上としているため、狭小住宅では利用が難しくなっています。

では、土地の面積が狭いことで審査が通りにくくなるのはなぜなのでしょうか。

ローンの審査が通りにくくなるのには、狭小土地の担保価値が低いことに原因があります。金融機関は、融資をする代わりに、建物と土地を担保に設定し、返済が滞った場合は担保を売却して回収します。狭小住宅では、いざという時に売却しにくいため高く売れる可能性が低くなり、回収できない可能性があります。貸し倒れリスクを避けたい銀行は狭小土地への融資には積極的になれないのです。

金融機関の住宅ローンやフラット35が利用出来ない場合には、無担保ローンもありますが金利が高くなってしまいます。ローンが利用出来ない狭小土地の場合、現金で購入できる買い手に絞られてしまいます。現金での購入となると相当の資金力が必要となりますので、都心の手頃な狭小住宅を購入したい層にはハードルが高くなってしまいます。

新築が建てられない

再建築不可の狭小土地は、いくら価格が安くてもそもそも新築で戸建てを建てたいと考えている買い手の選択肢からは外れてしまうでしょう。

再建築できなくても建築確認申請の必要が無い範囲でのリフォームやリノベーションは可能です。ただし狭小土地の場合は足場を組むスペースの確保や建設資材の運び込みが難しい場合が多く、工事単価は通常の場合と比較して高くなってしまいます。割安に購入できても、リフォーム代がいくらかかるかが不透明なため、個人以外の投資家でもなかなか手を出しにくい物件だと言えます。

建てたい建物の大きさが確保できない場合がある

狭小土地では建築基準法上の制約の影響を大きく受けるケースも多く、最大限活用することが難しくなります。思い通りの新築を建てたいと考えている買主から敬遠される原因となります。

例えば、古くからの住宅地には、2項道路と呼ばれる道幅が狭い道路に面した狭小住宅が多く存在しています。接道義務の規定が出来る前から形成されていた住宅地のため緩和措置があり、建替えることはできます。ただし前面道路の道幅４ｍ分を確保しなければ建替えられない規定のため、建物を今より後退（セットバック）させる必要があるのです。敷地の一部を公道としなければならないため、今より大きな建物は建てられない事になります。

他にも、土地が狭いために、地域によって異なる容積率や建ぺい率、建物の高さ規制などに大きく制限を受ける可能性があります。

建築単価が高くなる

一般的に、狭小住宅は建築単価が高くなるケースが多く、そこをネックに感じる買い手もいるでしょう。

３階建てになっている狭小住宅は多いですが、例えば準防火地域に3階建てを建てる場合は耐火建築物にする必要があります。その場合には建物の外壁や屋根、構造部などに耐火性能が求められるため、木造であっても坪単価が高くなってしまいます。

また、狭小土地では隣家と密接して建物を建てる事になるため、騒音、においなどの対策が必要となります。防音性の高い窓にしたり、配管などにも気を遣ったりする必要があり、その分コストが掛かる可能性が高いのです。

長期優良住宅の認定が受けにくい

新築した住宅に長期優良住宅の認定を受けたい買主の場合は、基準に満たない狭小土地は選択肢から外れるケースがあるでしょう。

長期優良住宅として国の基準を満たして自治体から認定を受けられた場合は、住宅にかかる税金について優遇を受けられるようになります。優遇を受けられるのは、住宅ローンの控除、不動産取得税、登録免許税、固定資産税などです。長期優良住宅に認定されるには、「1階の床面積40㎡以上」および「延床面積75㎡以上」など一定の基準を満たす必要があります。狭小住宅の場合には、床面積基準を満たせないことで長期優良住宅にならないケースが考えられます。

狭小の土地や狭小住宅には以上のように様々なデメリットや売却するためにクリアしなければならない問題があります。ローンが組めず買い手が現金買いに限られてしまうこと、土地の制限などによっては理想の家が建てられないこと、工事単価が高くなることなどの理由から買い手が見つかりにくくなってしまうのです。

狭い土地(狭小住宅)になる原因

都市計画や不動産会社の開発によるもの

土地が行政や民間の開発計画によって取り残され狭小土地となってしまう場合があります。

例えば大きな土地を所有していたものの、敷地が都市計画道路に掛かって一部を提供したために残った土地が狭小土地となってしまうケースです。

また、民間の大規模開発などが行われた際に買収に応じなかった結果、周辺の土地が開発され、狭小の土地のまま取り残されてしまったケースもあるでしょう。

不動産会社が広い土地を手に入れた後、個人に売却しやすいように建物を建てやすい整形地に分割した結果、余った土地が形の整っていない狭小土地になってしまうケースもあります。

相続時の文筆によるもの

一つの広い土地が相続時に細かく文筆され、道路に接していない土地や、間口の狭い狭小土地などが生まれる結果となったケースもあります。

広い土地を相続する場合は資産価値が高いため相続税の負担が大きくなります。複数の相続人がいた場合には、土地を複数に分割して価値を下げ、相続税の評価額を低く抑えて負担を減らす手段がとられる場合があり、その過程で狭小土地が生まれたと考えられます。ただし現在では宅地として適当では無い分割がされるのを防ぐため、不合理な分割が行われたと判断されれば、宅地の評価を分割前の一画地の宅地として評価されることになっています。

まとめ

今回の記事のポイントをまとめました！